“高樓專業(yè)戶”綠地賣物業(yè) 成全了雅居樂(03383)?

本文選自“斑馬消費(fèi)”，作者：沈庹，原標(biāo)題《“高樓專業(yè)戶”綠地的焦慮》。

上周，鬧騰到全國(guó)輿論中心的武漢綠地漢口中心安保人員打記者事件，終于讓大家重新認(rèn)識(shí)了這家世界500強(qiáng)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力，不過這事兒馬上就被綠地不太利索的推到第三方安保公司身上去了。

不管打人的人是哪里的保安，反正綠地已對(duì)自己的物業(yè)公司不太上心了。

7月1日，綠地控股就通過了擬10億元賣掉旗下物業(yè)公司的議案。

正當(dāng)友商加碼物業(yè)做“閉環(huán)”之時(shí)，綠地控股卻十分果斷的剝離物業(yè)資產(chǎn)，綠地這手算盤打的讓公眾霧里看花。這可能與綠地重新聚焦房地產(chǎn)主業(yè)有關(guān)。

在深度調(diào)整兩年后，綠地各項(xiàng)指標(biāo)漸漸恢復(fù)，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2472億元，凈利達(dá)到94億元。

斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn)，即便如此，綠地也被碧桂園、恒大等友商狠狠甩在身后，碧桂園(02007)去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3088億元，恒大(03333)更是超過3700億元。

綠地總裁張玉良似乎很從容地面對(duì)這一差距，他曾經(jīng)對(duì)外斷言，今年公司將迎來突破性增長(zhǎng)。

不過，無論怎樣“鉆狗洞、跳龍門”，綠地與行業(yè)前三強(qiáng)差距的加大已是不爭(zhēng)的事實(shí)，即便后于綠地進(jìn)入世界500強(qiáng)的萬科(02202)經(jīng)歷“動(dòng)蕩”沒了王石護(hù)佑，也能傲嬌的在第一陣營(yíng)相忘于江湖。

賣物業(yè)是成全了雅居樂(03383)嗎?

地產(chǎn)界有個(gè)現(xiàn)象，就是很多地產(chǎn)商都在加碼自家物業(yè)，比如碧桂園旗下的物業(yè)、萬科旗下的物業(yè)，都準(zhǔn)備將其單列出來，向上市的方向推進(jìn)，唯獨(dú)綠地控股把自己的親兒子綠地物業(yè)賣了，而且是賣給雅居樂。

在國(guó)內(nèi)一些城市有多處地標(biāo)建筑的“綠巨人”，出這樣一招確實(shí)讓人看不懂。

當(dāng)然，如綠地控股公告所示，通過出售旗下綠地物業(yè)，公司將會(huì)獲得10億元的收益。

公開數(shù)據(jù)顯示，去年綠地物業(yè)營(yíng)收1.22億元，凈利潤(rùn)286萬元，今年前5個(gè)月凈利潤(rùn)382萬元。在整個(gè)綠地體系里，物業(yè)這點(diǎn)收益確實(shí)只能算毛毛雨，還不夠一位高管的年薪。但在大多數(shù)地產(chǎn)公司的規(guī)劃中，物業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略投資。

如果單從數(shù)據(jù)上來看，這筆買賣對(duì)于綠地控股來說非常劃算。截止今年5月底，綠地物業(yè)總資產(chǎn)為1.07億元，這樣十倍賣出的生意，15161%的巨大增值率，不能不說張玉良確有上海人的精明。

其實(shí)另一方面，這也成全了雅居樂，不僅10億元獲得417萬方平方米存量物業(yè)服務(wù)面積，這其中包括武漢綠地中心這一國(guó)內(nèi)第一高樓的物業(yè)項(xiàng)目，還有每年新增的1000萬平方米物業(yè)服務(wù)面積等。

要知道，雅居樂去年物管收入才剛剛過了10億元大關(guān)，這一下抱住了綠地控股的大腿，能不高興么?而且有消息稱，雅居樂已經(jīng)啟動(dòng)上市日程，想靠資本市場(chǎng)的力量來贏得市場(chǎng)。

當(dāng)上甩手掌柜的一個(gè)好處是，綠地控股可以聚焦房地產(chǎn)主業(yè)。張玉良說，今年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要比去年上漲15%至20%以上，在今年年底坐上國(guó)內(nèi)單一房地產(chǎn)企業(yè)老大之位。

負(fù)債率高企和下滑的毛利覆水難收

在中國(guó)國(guó)內(nèi)超高層地標(biāo)建筑行業(yè)內(nèi)，綠地控股長(zhǎng)期處于霸主地位，總裁張玉良深諳其中帶來的投資機(jī)會(huì)和投資收益，以其“龍門要跳，狗洞要鉆”的關(guān)系論，綠地控股旗下的城市高樓以及項(xiàng)目總會(huì)在城市拔得藍(lán)籌。

不過，這個(gè)輝煌的“面子”背后，“里子”實(shí)則是綠地高企的負(fù)債率和下滑的毛利。

斑馬消費(fèi)梳理了2012年至2017年一季度的數(shù)據(jù)，綠地控股負(fù)債率高得嚇人，雖然房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率不奇怪，但是綠地連續(xù)4年持續(xù)高位就有點(diǎn)讓外界擔(dān)心了。

公開數(shù)據(jù)顯示，2012年至2016年，綠地負(fù)債率分別為87.14%、88.16%、87.97%、88.04%和89.43%，每年都超過國(guó)企資產(chǎn)負(fù)債率80%的紅線。就連今年第一季度的負(fù)債率也達(dá)到89.24%。

雖然正如張玉良所言，去年綠地各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是要命的是綠地毛利率下滑到14.85%，低于20%的行業(yè)平均水平。

尤其是，在2016年，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及相關(guān)營(yíng)收達(dá)到1450.77億元，同比上年增加45.69%，但是20.65%的毛利率，同比減少3.62%，這也進(jìn)一步拉低了公司整體毛利水平。

在營(yíng)收方面來看，綠地的反擊還不夠快，在2016年，碧桂園，萬科、恒大的營(yíng)收規(guī)模都超過3000億元大關(guān)，這三大巨頭平均以每年1500億元銷售規(guī)模劇增，綠地只有260億元左右的增長(zhǎng)，甚至中海和保利在增速上都趕上了綠地。

在2016年的土地增量上，綠地與行業(yè)第一梯隊(duì)更是相去甚遠(yuǎn)。恒大是1.02億元平方米，碧桂園是6381萬平方米，而綠地只有區(qū)區(qū)1468萬平方米。

再看資產(chǎn)規(guī)模，恒大總資產(chǎn)達(dá)到1.3萬億，萬科去年末總資產(chǎn)8300萬元，而同期綠地總資產(chǎn)為6926億元，已經(jīng)在資產(chǎn)規(guī)模上拉開距離。

不過，不管怎么比，綠地還得繼續(xù)走自己的路子，今年綠地要實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3000億元、利潤(rùn)160億元的業(yè)績(jī)，這樣的勃勃野心，如繼續(xù)按照目前的發(fā)展方式，無疑會(huì)繼續(xù)推高公司債務(wù)規(guī)模。

也許到了明年春季編纂今年年報(bào)的時(shí)候，對(duì)綠地來說又是焦灼不堪的日子。（編輯：姜禹）