房地產市場總結展望：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒

本文選自“克而瑞地產研究”微信公眾號，作者“CRIC研究”。

2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉冷，熱點城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。

展望2018年，十九大明確“房住不炒”精神將繼續(xù)延續(xù)，土地市場會持續(xù)建立更加完善的交易、監(jiān)管制度，從土地出讓的源頭盡量穩(wěn)定房地產市場的供求平衡，通過控制地價的方式降低房屋成本;同時租賃地塊的占比在十三個租賃熱點城市中也將進一步提升，同時城市通過類似“租售同權”等方式保障租房者的各項權益。

2017總結

一、成交面積：成交量大幅上漲，中西部二線城市成交規(guī)模居前

2017年前11月，全國300城土地市場成交建筑面積171934萬平方米，同比大幅上漲24%，但距離2013年的成交高峰仍有較大距離。2017年在一線城市盡量加大供應量的情況下，三四線城市采用因城施策方式，避免高庫存區(qū)域過度供應土地，全國供地總量放量上行，但并未出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

1、整體成交分布維持穩(wěn)定，住宅比例小幅下降3個百分點

成交土地的屬性分布來看，住宅、商業(yè)類型地塊分布主要維持在6 : 4的比例，相比2016年變化不大。2017年住宅用地占比同比下降了3.2個百分點，下降至58.5%，仍是成交絕對主力，商業(yè)地塊的占比則有所回升，超過4成。多屬性和辦公用地同比無變化，合計僅為0.6%，市場主要由住宅和商業(yè)主導。

2、鄭州成交建面超4000萬方，一線城市成交體量上漲

從前11月各城市成交面積看，鄭州以4377萬平方米的成交建筑面積蟬聯(lián)榜首，同比漲幅達到105%，成交建面持續(xù)大幅領先于其他城市;其次重慶成交量為2469萬平方米，同比增加66%;第三名西安成交面積達到2152萬平方米，同比上漲51%，排名前三的城市成交量均突破2000萬平方米。今年土地市場強調增加供應，緩解供求不平衡的關系，以降低土拍的熱度，從成交建面排名前20的城市來看，有9個城市的成交體量同比下滑，但降幅都在30%以內，11個城市成交體量環(huán)比上漲，其中北京以170%的漲幅居首，北京今年緊跟住建部指導思想增加宅地供應，上海、廣州土地成交同比也分別上漲45%、29%，在土地市場上主要以“因城施策”的政策導向為主，一線城市以及熱點的二三線城市都增大了土地供應，以緩解庫存危機。

二、成交金額：同比增加50%接近4萬億，中西部核心城市發(fā)力

2017年土地成交總金額連續(xù)第三年上漲，前11月成交金額已經接近4萬億，北京成為成交總金額最高的城市，較第二名杭州高出500億元，從成交金額排名來看，重慶、成都、鄭州等中西部的重點城市土地投資量大幅上漲，反而部分長三角城市如南京、蘇州等成交金額同比回落。

1、成交金額連年提升，成為五年內第一高峰

2017年前11月全國300城經營性用地成交金額達到39135億元，同比漲幅高達50%，成為五年內新高，與成交面積相比，成交總金額出現(xiàn)更大幅度的上漲，主要由于受到2016年市場熱度的帶動，大量城市去庫存效果顯著，去化速度快的城市開發(fā)商補倉意愿強烈，同時三四線的土地市場出讓也被帶動，整體土地成交金額上浮。

2、北杭寧居成交金額前三，重慶、成都、昆明同比翻倍

前11月土地成交總金額方面，前三甲的陣容相比去年僅有北京代替了上海這一變動，北京、杭州和南京位列金額榜單前三。北京今年土地出讓體量大幅上漲，加之城市價值決定了土地較貴，總成交金額達到2572億元，同比大漲341%，一線城市方面廣州總價漲幅也有33%，上?？們r下跌主要由于今年租賃用地的占比大幅提升，深圳今年土地成交量較小。中西部城市重慶、成都和昆明成交總價的漲幅較大，由于這幾個城市原本土地成交價格較低，預期可升值空間較大，今年吸引了較大量土地方面的投資;三線城市中僅有佛山、無錫進入前20名。

三、土地價格：整體樓板價上漲，一、二線溢價率同比下滑顯著

2017年土地供應規(guī)模提升，尤其一線以及部分供求關系緊張、市場熱度較高的二線城市，整體土地成交樓板價有所上漲，但由于部分城市提高出讓樓板價，以及土拍限價政策的作用，年度溢價率顯著下滑，目前高溢價成交主要出現(xiàn)在三四線城市。

1、整體地價：地價連續(xù)五年上調至2276元/平方米，同比漲21%

自2013年以來，土地成交樓板價連續(xù)五年上升，2017年全國300城土地成交樓板價達到2276元/平方米，是2011年以后首次突破2000元大關，同比漲幅達到21%，雖然仍在上漲，但是漲幅相比去年同期已經下降17個百分點。2017年一線以及部分熱點二線城市增大了土地供應量，成交城市結構的變動也是導致樓板價升高的原因。

2、城市地價：北京地價2.4萬元/平方米居首，長三角三線城市升值迅速

成交樓板價方面，最高成交樓板價的城市從深圳變?yōu)楸本?，最高價格僅從22940元/平方米上升至24001元/平方米，深圳下滑至第二名，成交樓板價18518元/平方米。整體來看，2017年成交樓板價突破1萬/平方米的城市數(shù)量上升至11個，但其中除北京樓板價有所上漲以外，深圳、上海以及廣州成交樓板價主要表現(xiàn)為持平或回落，其余熱點城市中廈門、南京、蘇州的成交樓板價均同比下滑，反之本來作為價格洼地的常熟、揚州、平湖等地價格相比去年同期提升較大。

3、溢價率：一線城市溢價進一步走低，三四線居高

從溢價率情況來看，2017年整體溢價率水平低于2016年，一線以及二線城市整體走低，尤其一線城市在2017年持續(xù)成為各線城市中溢價率最低的能級，第四季度平均溢價率降至8%;二線城市溢價率走勢與一線城市相仿，三四線城市由于市場熱度輪動的滯后效應，2017年溢價率走高，在第二季度溢價率為50%達到巔峰值，隨后第四季度下降17個百分點，仍在各能級中溢價率最高。

四、企業(yè)拿地：集中度保持高位，拿地趨同長三角

隨著房企整體銷售規(guī)模的增長，行業(yè)集中度的加強，大型房企為了保持銷售規(guī)模的領先優(yōu)勢積極擴張土地儲備，中等規(guī)模房企為了再上一個新臺階也對新增土地儲備較積極，導致2017年以來房企整體拿地規(guī)模較去年增長明顯。

1、集中度保持高位運行

1-11月新增土地TOP30房企數(shù)據(jù)顯示， 1-11月新增土地價值30強總價已達到去年全年的約1.5倍，新增土地建面30強總建面已達去年全年約1.3倍。在企業(yè)拿地集中度方面，房企新增土地規(guī)模集中度保持高位運行。具體而言，1-11月， TOP3拿地總量占到30強房企總量近一半，拿地總額也占到了30強房企的三成。此外，不論是新增土地金額還是新增土地建面，TOP5都達到30家房企近一半。

2、拿地方式更加多元化

房企拿地方式更加多元化，除了在招拍掛上進行，一些房企為了降低市場風險，選擇以合作或收并購的方式獲取土地儲備。收并購能夠以較低的資金成本，短期內獲得大量優(yōu)質土地，成為一些房企進行土地擴張的主要方式。其中，融創(chuàng)最具典型。融創(chuàng)今年在公開市場鮮有拿地，今年以來已完成八起并購，共獲得6673萬平方米土儲。從所得地塊質量來看，企業(yè)收并購所得土儲8成以上位于合肥、無錫、青島等熱點二線城市，平均收購成本僅為約1000元/平方米，極大降低了拿地成本。

在合作拿地方面，萬科和保利表現(xiàn)搶眼。例如，根據(jù)企業(yè)公布數(shù)據(jù)顯示，萬科在17年1-11月新增土地儲備權益不是100%的項目建面占比達到約60%，其中大部分項目便是合作取得。保利地產在1-11月新增土地儲備權益不是100%的項目建面占比達到約58%，同樣具有較大的合作比重。

3、拿地區(qū)域趨同

今年以來，在區(qū)域布局上，長三角區(qū)域最受房企青睞。今年以來，拿地規(guī)模最大的30家房企，在拿地金額區(qū)域分布上，長三角區(qū)域在四大區(qū)域中占比最高，超三成;而在新增土地建面上，長三角區(qū)域占比也上升最明顯。顯示出長三角區(qū)域仍然是房企最熱衷投資的區(qū)域。房企青睞長三角的主要原因：2017年以來，一二線城市受到政策打壓投資受限，核心城市周邊成為企業(yè)投資新熱點。長三角區(qū)域作為一個多核心發(fā)展都市圈，擁有上海、南京、杭州和合肥多點帶動，且交通路網(wǎng)發(fā)達、經濟穩(wěn)定、配套設施相對完善，整體城市圈發(fā)展活躍，更受到企業(yè)投資青睞。

此外，隨著粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，粵港澳灣區(qū)也成為房企布局的熱點區(qū)域。憑借先發(fā)優(yōu)勢，以保利、萬科等為代表的粵派房企正不斷深化灣區(qū)城市群布局，外來規(guī)模房企入駐灣區(qū)的節(jié)奏也明顯加快。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來，TOP10房企已有9家對大灣區(qū)核心城市進行了布局。其中萬科、保利、恒大、碧桂園、華潤置地等這些深耕華南區(qū)域的大型房企已完成對大灣區(qū)的全面布局。這些房企憑借著先發(fā)優(yōu)勢提前布局，往往占據(jù)了大本營城市的核心區(qū)位，同時因較好的口碑效應，已經提前享受了利好政策帶來的諸多紅利。

外來房企中，一類為正處于高速擴張時期的閩系房企，出于地緣優(yōu)勢，以陽光城、泰禾、融信為代表的閩系房企都積極展開了粵港澳灣區(qū)的擴張。另一類是大本營距離粵港澳大灣區(qū)較遠的規(guī)模房企，在全國化擴張需求推動下，加上看好灣區(qū)未來的發(fā)展機遇，也開始積極的在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子，典型代表為融創(chuàng)、龍湖等。

2018展望

2017年的土地市場降溫較為顯著，第四季度各線城市的成交樓板價環(huán)比均有所回落，成交溢價率進一步降低，但土地成交量持續(xù)上行，整體處于“量漲價跌“的運行狀態(tài)。

十九大會議中重申“房住不炒”的中心思想，對市場方面的管控從原本緊信貸、限價格的經濟層面進一步落實到行業(yè)相關政策的領域，通過完善土地市場的政策以及加強監(jiān)管來促使土地市場更加透明、規(guī)范化也是未來趨勢。2018年的土地市場預計將持續(xù)在政策的約束下低價運行，整體樓市的降溫將對土地市場有一定影響，未來項目的溢價能力普遍將被降低，進而房企拿地也受制回歸理性。

一、土地供應途徑增多，完善租購并舉的住房制度

十九大中，關于房地產方面提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?018年租賃用地的供給從總量和比例上都仍然有較大的上升空間，北京發(fā)布的2016-2035年城市總體規(guī)劃中明確未來三成新建住房將用于租賃，一線城市在2017年已經全部出現(xiàn)租賃用地，租賃市場的發(fā)展在二線城市也將跟進，成都9月份已經發(fā)布《拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法》，此外，國土部在8月末出臺的第一批租賃試點城市在2018年無疑將積極推進租賃市場的建設，2018年更多城市將出現(xiàn)租賃用地，進一步達到全民“住有所居”的目標。

同時2018年加強對土地二級市場的監(jiān)管也將進一步加強，土地耳機市場中規(guī)避審批、私下交易的情況比較頻繁，為避免企業(yè)炒賣土地、違法交易等行為，10月份海南已經率先暫停土地二級市場轉讓交易的辦理。

二、供地放量與收緊因城施策，明確“五類“調控目標

2017年4月，國土部發(fā)布通知，明確供求矛盾突出、房價上行壓力較大的城市要增加住宅用地供應規(guī)模，去庫存任務重的城市要減少甚至暫停住宅用地的出讓，土地市場采取“因城施策“的政策原則。

2017年一線城市北京、上海，二線城市杭州以及三線城市南通的庫存量均急劇下降，上海的庫存降至229萬平方米，創(chuàng)歷史新低，南通更是僅有不足20萬平方米的庫存可供銷售，即將進入無房可售的局面，從消化周期來看，重慶、武漢均已經低于6個月的警戒線。從這些城市2017年的土地成交情況來看，北京、重慶成交面積均有大幅上漲，南通成交建筑面積也超過500萬平方米。2018年的土地市場供應將緊隨房地產市場變化的影響，通過及時增加或者減少供應，維持市場供求的基本穩(wěn)定，土地供應難以大幅增加的城市如上海、深圳則以大力推進舊改項目、城市更新的方式提供更多的居住用房，補充市場需求的缺口。

三、企業(yè)拿地集中度進一步提升，一線城市拿地需提升租賃運營能力

2017年房企在新增土地儲備上達到一個新的歷史高峰，主要源于銷售額領先的大型房企和沖規(guī)模的中等房企的推動。而在年底三部委再次強調樓市調控政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，2018年調控政策放松的可能性較小。我們預計明年房企在拿地上主要有三大趨勢：

趨勢一，整體上房企的拿地總量仍將保持較高的水平。主要由于一方面龍頭房企銷售規(guī)模還將繼續(xù)擴張，市場占有率繼續(xù)提升，預計對新增土地儲備需求量還將繼續(xù)增長;另一方面，部分中等規(guī)模房企提出了近一兩年內實現(xiàn)千億的計劃，在三年內還提出了三千億的目標，有的是為了上升到新的梯隊，有的是為了防止出現(xiàn)掉隊，這些在今年拿地較多的企業(yè)，明年仍將會是土地市場上的生猛力量。

趨勢二，收并購仍將是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市場起拍價居高不下，有的地塊的樓板價甚至已高過周邊樓盤的銷售價格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會在收并購市場上尋找機會。另一方面，在集中度加強和土拍價格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進行，這也給了規(guī)模較大的房企收并購的機會。

趨勢三，一線城市拿地需提升租賃運營能力。2017年一線城市整體進入租賃時代，深圳于11月份成交第一宗純租賃用房，2018年租賃用地將持續(xù)成為一線城市出讓的主要宅地類型，房企希望拓充一線城市土儲則不可避免的需要面對租賃地塊的運營問題，長租公寓的運營能力以及盈利模式將成為房企繼續(xù)深耕的新方向。

趨勢四，集中度仍將進一步提升。大中型房企2017年銷售業(yè)績持續(xù)提升，對2018年的銷售目標必將提出更高要求，土儲需求增長;同時大中型房企的抗風險能力、融資能力以及現(xiàn)金流狀況都有較大優(yōu)勢，在土地市場政策持續(xù)收緊的情況下，土地出讓條件將更加嚴苛，小型房企更容易被拒之門外。特別在拿地金額和拿地面積TOP10這個梯隊上，集中度或許還會進一步加強。（編輯：姜禹）