瘋狂買地后轉(zhuǎn)向并購，融信中國(03301)拿地啟示錄

繼在2016年8月大殺四方，擊敗保利、萬科(02202)等房企，拿下樓面價達10.03萬元/平方米的上海靜安中興社區(qū)兩幅高價地塊后，融信中國(03301)淡出財經(jīng)頭條已經(jīng)有一段日子。

這或和融信中國創(chuàng)辦人歐宗洪的處事風(fēng)格有關(guān)。歐宗洪一向以低調(diào)的地產(chǎn)大佬著稱，他鮮少出現(xiàn)在媒體或各種活動現(xiàn)場。

然而歐宗洪的成長經(jīng)歷卻注定其必是聚光燈追隨的人物。歐宗洪出生在“莆田最貧窮的鎮(zhèn)最貧窮的村最貧窮的家里”，歐家共有兄弟姐妹6人，出了3個富豪：大哥歐宗金，創(chuàng)建了福建歐氏投資集團;二哥歐宗榮，執(zhí)掌另外一家閩系房企正榮集團;歐宗洪則是最小的孩子，創(chuàng)辦了融信中國。

歐氏三兄弟白手起家，兄弟三人的發(fā)家史被贊譽為是一段傳奇。正如個人的經(jīng)歷一樣，歐宗洪帶領(lǐng)的融信中國注定也是一家不平凡的公司。歐宗洪身上的“兇猛”基因被這家公司繼承。

一組數(shù)據(jù)能彰顯公司快速發(fā)展的軌跡。根據(jù)融信中國年報顯示，從2012年到2016年，融信中國的營收從12億元猛增至114億元。

在土地市場上，融信中國同樣以“激進”著稱。自拿下上海靜安高價地后，融信中國“買買買”的腳步未停歇。據(jù)了解歐宗洪的人士觀察，歐宗洪不喜歡喝酒應(yīng)酬，基本是家里、公司、會所三點一線。在會所，主要是健身、會客。歐宗洪只關(guān)心兩件事——左手拿地、右手融資。

進入2017年的7月，融信中國的拿地方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。近日融信中國近29億元收購寧波海亮及安徽海亮各自55%的股權(quán)的公告面世，這為早在今年4就開始磋商前述收購事項定調(diào)的同時，也昭示融信中國開啟并購拿地之路。

融信中國的擴張路徑

據(jù)了解，歐氏三兄弟拉開了在莆田房地產(chǎn)市場兇猛擴張的序幕。

根據(jù)媒體報道，歐宗洪的兩位哥哥從石件工學(xué)徒做起，后投身路橋建設(shè)。2000年，同樣起家于路橋建設(shè)的歐宗洪創(chuàng)立莆田市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，投資建設(shè)了當(dāng)時莆田市中心第一高樓“觀橋御景”。在周邊房價不到500元/平方米的時候，“觀橋御景”硬是賣到了1400元/平方米。

通過“觀橋御景”等項目積累資本后，歐宗洪從莆田來到福州，于2003年創(chuàng)立了融信地產(chǎn)。

根據(jù)融信離職員工此前對媒體的介紹顯示，融信成立的前幾年，一直在福州開發(fā)大眾型樓盤。直到2007年上半年，全國樓市暴漲，所有地產(chǎn)商都患上了“土地饑渴癥”，融信才想著大干一場。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的介紹，只有去新市場搶份額，才能支持企業(yè)繼續(xù)擴張，這是以融信為代表的閩系房企走向全國的邏輯。

根據(jù)融信中國官網(wǎng)資料顯示，從2009年開始，公司進入漳州、廈門，2013年，業(yè)務(wù)拓展至上海、杭州等地。2016年初，融信中國終于得以在香港主板上市，并為了全國化戰(zhàn)略布局，將總部搬遷至上海。

對于本土房企而言，外來者融信中國被稱為是“洪水猛獸”，其闖入當(dāng)?shù)厥袌?，沖擊了固有的秩序與節(jié)奏。以融信中國重倉的杭州為例。2013年進入杭州市場的融信中國，4年時間布局了15座項目。數(shù)據(jù)顯示，2016年，融信在杭州區(qū)域憑借三盤進入市場銷售榜單前七;2017年融信在杭州又將推出10個全新樓盤，無論是項目數(shù)量、規(guī)模，都呈現(xiàn)出“黑馬”的姿態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士表示，就發(fā)展周期來說，龍頭企業(yè)進入杭州市場尚需4-5年方能達成的格局，融信模式2-3年就已經(jīng)完成，在這一輪發(fā)展中搶得先機。在業(yè)界看來，融信正是“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險、高溢價”模式的代表。

實際上，融信中國的高杠桿率一直為市場詬病。數(shù)據(jù)顯示，2014年底，融信中國資產(chǎn)負債率高達1541%。不過近兩年該比率有較大幅度下降，2015年底和2016年底，分別為247%、98%。

值得一提的是，在從福州向外擴張之時，融信中國并未一直在土地市場瘋狂“掃貨”。根據(jù)年報顯示，融信中國在2015年沒有收購任何新的土地，截止2015年底時，其土地儲備的總建筑面積僅約517萬平方米。

2016年，融信中國開啟新一輪“買買買”模式。根據(jù)年報顯示，2016年融信中國在福州、上海、杭州、廈門等地共收購了21宗地塊，總建筑面積為527.12萬平方米。

（融信中國2016年新增土儲詳情）

融信中國在2016年的拿地規(guī)模超過了之前公司所有的土儲量。其在土地高溢價的年份拿地，代價就是土地成本的大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，在2015年之前，融信中國的土儲成本僅為4956.71元/平方米，而在2016年，其所收購地塊的平均成本已經(jīng)大幅提高，約為12963元/平方米。

土地成本提高，壓縮房企的利潤空間。實際上，2016年底，融信中國的毛利率和純利率分別為20.24%和14.97%，同比減少16個百分點和4個百分點。

2017年拿地策略的轉(zhuǎn)變

進入2017年以來，融信中國并未因高溢價的土地而止步，依然在攻城掠地。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，融信中國及其合營聯(lián)營土地儲備總建筑面積約為1058萬平方米，其中約746萬平方米在建，約312萬平方米持作未來開發(fā)。目前公司的土地儲備，約81%貨值位于一二線城市。

另外，融信中國在2016年拿的21宗地塊，總價為484億元，其中公司擁有人應(yīng)占總土地成本約246億元。根據(jù)媒體統(tǒng)計，2017年前4個月，融信中國通過“招拍掛”的方式在杭州、天津、成都等地拿地的金額就近百億元。根據(jù)融信中國官網(wǎng)資料顯示，從創(chuàng)立之初至邁向全國，公司總投資額超3000億元。

值得一提的是，早在今年3月融信中國2016年度的業(yè)績會上，歐宗洪在談及2017年的拿地策略時表示：“今年會加大并購及舊改比例，確保在目前土地市場火熱的現(xiàn)狀下，能以相對合理的價格獲取優(yōu)質(zhì)土地。同時對土地上篩選機制也將更嚴格，原則上招拍掛市場凈利潤率需要到10%左右，不低于8%;并購項目需達到10%以上。”

融信中國在并購上的大動作是與海亮“聯(lián)姻”。近日，融信中國公告稱，公司以總計28.97億元通過旗下全資控股公司分別受讓安徽海亮房地產(chǎn)有限公司、寧波海亮房地產(chǎn)投資有限公司各55%的股權(quán)，與浙江第二大民營企業(yè)海亮集團旗下子公司海亮地產(chǎn)進行戰(zhàn)略合作。

據(jù)了解，本次融信中國與海亮合作開發(fā)的項目共計35個，分布于合肥、鄭州、西安等省會及周邊城市，可售面積逾500萬平方米。通過此次收購，融信中國初步完成在中西部省會城市及周邊城市的布局。

融信中國此番收購，為公司新增土地儲備逾500萬平方米。隨著土儲規(guī)模的不斷擴大，公司銷售額也不斷創(chuàng)新高。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017上半年中國房企銷售榜單》顯示，2017上半年融信中國以310.3億的銷售額躋身全國第29位。

數(shù)據(jù)顯示，2016年，融信中國的全年銷售額為246億元，同比增長106.8%，其2017年定下的銷售目標(biāo)為325億元。如此看來，融信中國用了半年的時間就幾乎完成了2017年的全年銷售目標(biāo)。

(文中歐宗洪經(jīng)歷綜合自南方周末)