華泰證券：政治局會(huì)議首提適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策 適應(yīng)新的房地產(chǎn)供求關(guān)系

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研報(bào)稱，7月24日，中央政治局會(huì)議指出：“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)?！迸c上次政治局會(huì)議相比，該行總結(jié)以下主要變化：1）沒有提及房住不炒，2）定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新形勢(shì)判斷：供求關(guān)系發(fā)生重大變化；3）首提適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；4）“支持”剛改需求更改為“更好滿足”。此次政治局會(huì)議提振了房地產(chǎn)行業(yè)政策方面的預(yù)期，期待后續(xù)因城施策進(jìn)一步發(fā)力，看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

華泰證券主要觀點(diǎn)如下：

定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化

從2019年開始，除了少數(shù)時(shí)間會(huì)議未提房地產(chǎn)，“房住不炒”基本貫穿在每一次政治局會(huì)議中，此次是第一次沒有出現(xiàn)該表態(tài)。取而代之的是“房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，該行認(rèn)為這個(gè)“新”針對(duì)的是過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，從而必須“房住不炒”的“舊”形勢(shì)。而如今該行看到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在短暫修復(fù)后重歸回落，2023年上半年商品住宅銷售面積、銷售金額分別同比-2.8%、+3.7%，房?jī)r(jià)先升后降，其中6月70城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比-0.1%、-0.4%，居民端對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期也有所減弱，據(jù)央行二季度調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)下季房?jī)r(jià)，僅15.9%的居民預(yù)期“上漲”，較一季度下降2.6pct。在當(dāng)前適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)，是彌足珍貴和及時(shí)的。

期待會(huì)議后因城施策進(jìn)一步推動(dòng)優(yōu)化

在新形勢(shì)下，如何適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策？意味著過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間，乃至逐步退出。本次表述“因城施策用好政策工具箱”與去年7月會(huì)議接近，該行統(tǒng)計(jì)到22年來(lái)，各地共出臺(tái)放松政策835條，內(nèi)容涉及限購(gòu)、限貸、公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等方面，但從2023年一季度以來(lái)相關(guān)政策出臺(tái)節(jié)奏明顯趨緩，且很多重點(diǎn)城市核心區(qū)政策依然存在較大改善空間。該行相信在政治局會(huì)議之后，會(huì)有很多重點(diǎn)城市政策會(huì)逐步落實(shí)政策優(yōu)化，如核心城市的限購(gòu)限貸限售、認(rèn)房又認(rèn)貸等政策的寬松等。

盤活與改造存量資產(chǎn)，新模式轉(zhuǎn)型的必要一環(huán)

本次會(huì)議指出“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”。7月國(guó)常會(huì)發(fā)布的文件中該行總結(jié)了城中村改造四大要點(diǎn)：1、主體責(zé)任方面，明確城市人民政府負(fù)主體責(zé)任；2、資金籌措方面，要多渠道籌措改造資金，政府出資之外，還要鼓勵(lì)和支持民間資本參與；3、改造方向方面，并非以商品住宅為主，而是要高效綜合利用土地資源，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)；4、推進(jìn)節(jié)奏上，要求穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。后續(xù)需要關(guān)注各個(gè)城市細(xì)則，該行認(rèn)為具備資源優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)資將會(huì)優(yōu)先受益于此次政策推進(jìn)。