港股概念追蹤 | 國(guó)常會(huì)定調(diào) 加大對(duì)超大特大城市城中村改造的支持 關(guān)注三條主線投資機(jī)遇(附概念股)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，7月21日，據(jù)央視新聞，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在超大特大城市進(jìn)行城中村改造，對(duì)于增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供給，改善城中村內(nèi)居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬(wàn)億元。

實(shí)際上，早在4月28日召開的中央政治局會(huì)議就已提出要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。不久前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也已審議通過(guò)《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，至此次《意見(jiàn)》獲審議通過(guò)，兩項(xiàng)推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的部署均已落地。

據(jù)了解，住建部已經(jīng)出臺(tái)多個(gè)文件，鼓勵(lì)試點(diǎn)城市(區(qū))探索城市更新實(shí)施模式、明確底線要求。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的七普數(shù)據(jù)，我國(guó)共有21個(gè)超大特大城市，其中過(guò)半城市已經(jīng)對(duì)城中村改造制定了量化目標(biāo)，但口徑和詳細(xì)度不一。

華泰證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在披露了計(jì)劃投資額的城市中，年投資額差距較大，單項(xiàng)目年投資額在2.06-7.74億元，可能與城中村數(shù)量、拆除重建比例等相關(guān)。該行粗略估計(jì)全國(guó)城中村改造年投資額可能為數(shù)千億量級(jí)，十四五期間累計(jì)規(guī)模可能超萬(wàn)億。

值得注意的是，本輪城中村改造，不可等同于歷史上的棚改。

中信證券分析師陳聰?shù)热嗽诮趫?bào)告《本輪城中村改造的承繼和創(chuàng)新》中認(rèn)為，本輪城中村改造和歷史上的棚改，不同點(diǎn)多于相同點(diǎn)。本輪城中村改造在區(qū)域上，在主要工作方式上，在受益主體上都和歷史上的棚改政策有比較大的區(qū)別。

具體而言，在區(qū)域方面上，棚戶區(qū)改造是針對(duì)全國(guó)的，其中尤以三四線城市為重點(diǎn)區(qū)域，本輪城中村改造則專門針對(duì)超大特大城市。由于一線城市的城中村情況更加復(fù)雜，本輪改革可以說(shuō)是啃硬骨頭的改革，這可能意味著資金投入速度更慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)更漸進(jìn)，但也可能意味著政策的長(zhǎng)期副作用少，社會(huì)爭(zhēng)議少。

按照國(guó)常會(huì)要求，本次在超大特大城市實(shí)施城中村改造，要穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先改造對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)。

據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)目前有7個(gè)超大城市，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;14個(gè)特大城市，包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山等。這其中，不少城市近年來(lái)加大城中村改造力度、創(chuàng)新改造方式，并已提出明確目標(biāo)。

7月17日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見(jiàn)稿)》。官方計(jì)劃，今年廣州計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目(含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目)，重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年，將新啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，改造老舊村民房屋不少于130萬(wàn)平方米，受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點(diǎn)位近700個(gè)，涉及11萬(wàn)戶左右，該市計(jì)劃在2032年底全面完成城中村改造項(xiàng)目。

深圳則針對(duì)城中村改造，由政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。據(jù)深圳市住房建設(shè)局發(fā)布相關(guān)文件，2023～2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬(wàn)套(間)、建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

華泰證券認(rèn)為，城中村改造有望帶來(lái)數(shù)千億年投資額，是房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的必要一環(huán)。但其不會(huì)像棚戶區(qū)改造那般波瀾壯闊，而是更加源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，對(duì)于超大特大城市帶來(lái)深遠(yuǎn)影響，后續(xù)仍要關(guān)注政策具體細(xì)則和各城市落地情況，尤其是模式設(shè)計(jì)和資金來(lái)源等方面的情況。該行認(rèn)為，具備資源優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)資將會(huì)優(yōu)先受益于此次政策推進(jìn)，尤其是那些深度介入本地城市更新進(jìn)程的核心城市國(guó)企。

投資機(jī)會(huì)方面，華泰證券表示，具備資源優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)資將會(huì)優(yōu)先受益于城中村改造政策推進(jìn)，尤其是那些深度介入本地城市更新進(jìn)程的核心城市國(guó)企。重點(diǎn)推薦：A股開發(fā);港股開發(fā);物管公司。

光大證券認(rèn)為，城中村改造將盤活大城市優(yōu)質(zhì)存量土地資源，有效拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。建議關(guān)注三條主線：

1)看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參加超大特大城市更新和舊城改造的大中型央國(guó)企等企業(yè);

2)看好綜合開發(fā)能力強(qiáng)、先發(fā)布局多元賽道、第二增長(zhǎng)曲線發(fā)展穩(wěn)健、存量資產(chǎn)資源豐富、未來(lái)有望運(yùn)用REITs 提高資產(chǎn)回報(bào)率的房企：

3)看好我國(guó)產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展，公募REITs 利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估。

相關(guān)概念股：

萬(wàn)科企業(yè)(02202)：公司4月投資動(dòng)作相較一季度有所增加，單月在上海、杭州、南京和寧波新增4宗地塊，總土地計(jì)容建面55.2萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)總土地款146.0億元，拿地面積和金額權(quán)益比分別為76.3%和66.4%。其中公司在上海一批次供地獲取松江和閔行優(yōu)質(zhì)地塊，權(quán)益地價(jià)達(dá)76.3億元，繼續(xù)加大一線城市投資力度。

越秀地產(chǎn)(00123)：2023年一季度公司新增9宗土儲(chǔ)，拿地總金額247億元，拿地力度29%。分布來(lái)看，23H1公司新增土儲(chǔ)完全集中與核心一二線城市，一線、二線城市占比分別為67%、33%。廣發(fā)證券預(yù)計(jì)公司未來(lái)銷售、收入、業(yè)績(jī)?nèi)詫⒎€(wěn)健增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)11.78港元。

中國(guó)聯(lián)塑(02128)：公司是全國(guó)工程塑管龍頭，營(yíng)收中六成由市政工程貢獻(xiàn)。過(guò)去15年，城鎮(zhèn)市政管道長(zhǎng)度基本維持高個(gè)位數(shù)年復(fù)合增長(zhǎng)，而未來(lái)5年，隨著新型城鎮(zhèn)化催生的市政工程和“日改”項(xiàng)目集中落地，中金認(rèn)為工程塑管需求有望維持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

中國(guó)能源建設(shè)(03996)：公司獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的水利水電工程施工總承包特級(jí)、公路工程施工總承包壹級(jí)資質(zhì)。近幾年曾中標(biāo)焦作市城中村項(xiàng)目和武穴市PPP項(xiàng)目;公司附屬簽訂保定市城市更新-競(jìng)秀區(qū)、蓮池區(qū)城中村改造項(xiàng)目合作合同等城中村項(xiàng)目。

中國(guó)中冶(01618)：2022年公司曾中標(biāo)河北省滄州市中心城區(qū)城市更新項(xiàng)目新華區(qū)城中村改造(北部片區(qū))工程，項(xiàng)目總投資約190億元，合同金額119.7億元。