國信證券房地產(chǎn)行業(yè)23年中期投資策略：預計Q4將迎來本年銷售復蘇高點 屆時將出現(xiàn)確定性的基本面高修復行情

智通財經(jīng)APP獲悉，國信證券發(fā)布研究報告稱，當前銷售復蘇強度仍是市場核心分歧，在Q1高增后，我們應當正確看待Q2的銷售回落，并不宜將該回落進行不合理的線性外推。針對下半年，建議重復蘇節(jié)奏，輕政策博弈，預計Q4將迎來本年銷售復蘇的高點，屆時將出現(xiàn)確定性的基本面高修復行情。從標的選擇上，建議關(guān)注穩(wěn)健性和成長性兼?zhèn)涞闹行蛧肫?，核心推薦中國海外宏洋集團(00081)、中國海外發(fā)展(00688)、越秀地產(chǎn)(00123)等。

▍國信證券主要觀點如下：

上半年回顧：先高后低，復蘇趨弱。

銷售方面，上半年呈先高后低態(tài)勢，Q1居民購房需求釋放較為充分，房企為抓銷售窗口期推貨前置，因此銷售面積集中兌現(xiàn)，但Q2量價同比均明顯下降，雖然整體復蘇趨弱，但核心居住需求仍相對堅實。

投資方面，開工、投資等重要指標降幅擴大，房企拿地意愿依舊低迷，300城成交面積再降三成，但由于房企投資策略同質(zhì)化趨勢明顯，各城市土地市場間的冷熱分化延續(xù)。

政策方面，上半年雖然各地優(yōu)化措施絡(luò)繹不絕，但都局限在“一城一策”的框架內(nèi)，幾乎沒有中央層面重磅的政策出臺，隨著2-3月份地產(chǎn)銷售的超預期恢復，政策發(fā)聲頻率明顯減弱。

下半年展望：竣工強、銷售穩(wěn)、投資弱。

判斷全年行業(yè)呈竣工強、銷售穩(wěn)、投資弱的態(tài)勢，維持銷售額全年同比0%-5%的增長、竣工全年同比超30%的增長的判斷;分別下調(diào)新開工、投資增速全年同比增長至-15%、-5.6%(下調(diào)施工投資至-5%)。

從銷售復蘇節(jié)奏上看，Q2為增速最低點，為-7.7%，Q4為增速最高點，將達到13.7%。同時，當前的市場復蘇節(jié)奏是合理的，由于帶看量等前置指標已經(jīng)企穩(wěn)，不能因為Q1的高增而非理性的看待Q2的正?；芈洌斍皯诺蛯φ卟┺牡念A期。

房企業(yè)績展望：23年將有確定性的業(yè)績改善。

可以對2023年房地產(chǎn)板塊的業(yè)績作出大致判斷：1.營收規(guī)模預計與2022年持平;2.毛利率企穩(wěn)，并有望小幅增長;3.減值規(guī)模將大幅下降;4.少數(shù)股東損益絕對規(guī)模下降。

而從2023Q1看，龍頭房企率先實現(xiàn)了營收增速的觸底回升，歸母凈利潤增速已經(jīng)接近回正?；诖耍烙?023年上市房企營業(yè)收入約2.8萬億元，同比+2%，凈利潤約270億元，歸母凈利潤約120億元，業(yè)績雖仍處于較低水平，但相對2022年將出現(xiàn)明顯改善。

風險提示：

宏觀環(huán)境的不確定性，政策落地效果低于預期，房企信用風險事件超預期沖擊。