國(guó)信證券：下半年建議重復(fù)蘇節(jié)奏，輕政策博弈 預(yù)計(jì)Q4將迎今年房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇高點(diǎn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，當(dāng)前銷售復(fù)蘇強(qiáng)度仍是市場(chǎng)核心分歧，應(yīng)當(dāng)正確看待Q1高增后Q2的銷售回落，并不宜將該回落進(jìn)行不合理的線性外推。針對(duì)下半年，建議重復(fù)蘇節(jié)奏，輕政策博弈，預(yù)計(jì)Q4將迎來本年銷售復(fù)蘇高點(diǎn)，屆時(shí)將出現(xiàn)確定性的基本面高修復(fù)行情。建議關(guān)注穩(wěn)健性和成長(zhǎng)性兼?zhèn)涞闹行蛧?guó)央企，核心推薦中國(guó)海外宏洋集團(tuán)(00081)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)、越秀地產(chǎn)(00123)、金地集團(tuán)(600383.SH)。

事件：統(tǒng)計(jì)局公布2023年1-6月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。2023年1-6月，商品房銷售額63092億元，同比增長(zhǎng)1.1%;商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%;房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%;房屋新開工面積49880萬平方米，同比下降24.3%;房屋竣工面積33904萬平方米，同比增長(zhǎng)19.0%。

國(guó)信證券主要觀點(diǎn)如下：

商品房銷售額增幅收窄，銷售面積降幅擴(kuò)大，復(fù)蘇趨弱但不宜線性外推

2023年1-6月，商品房銷售額63092億元，同比+1.1%，增幅較1-5月收窄7.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售面積59515萬㎡，同比-5.3%，降幅較1-5月擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)。2023年6月單月，商品房銷售額13305億元，環(huán)比+33%，同比-19%，較5月下滑26個(gè)百分點(diǎn);銷售面積13075萬㎡，環(huán)比+49%，同比-18%，降幅較5月擴(kuò)大15個(gè)百分點(diǎn)。6月銷售復(fù)蘇明顯趨弱，銷售均價(jià)也降至歷史常態(tài)水平。

與歷史年份相比，今年Q1居民購(gòu)房需求釋放較為充分，房企為抓銷售窗口期將推貨前置，因此銷售在Q1集中兌現(xiàn)，而Q2銷售逐漸乏力，且2022年6月銷售基數(shù)較高。該行認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)正確看待Q2的銷售回落，并不宜將該回落進(jìn)行不合理的線性外推。

房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金降幅均擴(kuò)大，房企資金壓力仍較明顯

2023年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比-7.9%，降幅較1-5月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，截至2023年6月，房地產(chǎn)投資累計(jì)增速已連續(xù)14個(gè)月為負(fù)(除2020年年初受到疫情擾動(dòng)，歷史上開發(fā)投資累計(jì)增速?gòu)奈闯霈F(xiàn)負(fù)值)。2023年1-6月，房企到位資金68797億元，同比-9.8%，降幅較1-5月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。拆解房企資金來源，可見隨著銷售復(fù)蘇趨弱，6月銷售回款占比及拉動(dòng)效果均降低;而國(guó)內(nèi)貸款始終為拖累項(xiàng)，說明房企在銀行端融資依舊不暢。

新開工降幅持續(xù)擴(kuò)大，但竣工端依舊強(qiáng)勁

2023年1-6月，房屋新開工面積49880萬㎡，同比-24.3%，降幅較1-5月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn);竣工面積33904萬㎡，同比+19.0%，較1-5月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)?？⒐ひ琅f強(qiáng)勁，與該行始終堅(jiān)持的竣工端確定性高于開工端和銷售端的判斷一致。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期;2)外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行;3)房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。