中指研究院：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折 銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中指研究院發(fā)布2023上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與下半年趨勢(shì)展望。報(bào)告稱，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。中性預(yù)期下，下半年市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，全年銷售面積與2022年基本持平。

下半年市場(chǎng)能否企穩(wěn)恢復(fù)，“十四五”后半程房地產(chǎn)趨勢(shì)將如何演化？圍繞這些問(wèn)題，報(bào)告形成以下主要結(jié)論：

(1)市場(chǎng)供求：上半年重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)11%，其中一季度同比增長(zhǎng)接近20%，二季度與去年同期基本持平，6月單月同比降幅超20%，市場(chǎng)下行壓力加大。從需求特征來(lái)看，與去年類似，改善性住房需求仍是上半年市場(chǎng)關(guān)鍵支撐。此外，在房地產(chǎn)銷售疲軟背景下，房企推盤能力及意愿均偏弱，上半年供給端整體表現(xiàn)弱于銷售端，新房庫(kù)存小幅回落，但仍維持高位，三四線城市去化壓力突出。

(2)房?jī)r(jià)：5月百城新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連跌13個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌壓力加大。

(3)土地市場(chǎng)：上半年全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，降至近十年來(lái)同期最低;核心城市優(yōu)質(zhì)地塊放量，帶動(dòng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。全國(guó)銷售承壓背景下，房企在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，局部城市土拍升溫，北京、杭州等城市多宗地塊競(jìng)拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。上半年地方國(guó)資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%，央國(guó)企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至57%。

(4)下半年政策展望：當(dāng)前多數(shù)城市限制性政策已取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場(chǎng)下行趨勢(shì)。與此同時(shí)，5月主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有所轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性更加突出，隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)。因城施策方面，核心一二線城市存在一區(qū)一策優(yōu)化可能;企業(yè)端有望繼續(xù)落實(shí)資金支持政策;“保交樓”資金和配套政策亦存在進(jìn)一步發(fā)力空間。

(5)下半年市場(chǎng)展望：當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。中性預(yù)期下，下半年市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，全年銷售面積與2022年基本持平。

(6)“十四五”展望：回顧“十四五”前半程，2021-2023年5月，全國(guó)商品住宅銷售面積合計(jì)約31億平，占到中指此前對(duì)“十四五”預(yù)測(cè)總量的50%，進(jìn)度基本拉平。市場(chǎng)在經(jīng)歷了“大起大落”后，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將逐漸回歸常態(tài)，年均商品住宅銷售規(guī)模在12億平方米左右。