中信證券：房地產需求結構性分化趨勢明顯 期待結構性需求復蘇后的再平衡

智通財經APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，積壓購房需求的釋放推動了年后房地產銷售的回溫，在前期積壓的需求釋放結束后，4、5月商品房及二手房銷量環(huán)比持續(xù)走弱，進一步引發(fā)市場擔憂。該行從分城市環(huán)線、住房戶型、小區(qū)物業(yè)費的維度跟蹤了房地產銷售數(shù)據的走勢，發(fā)現(xiàn)需求結構性分化趨勢明顯，期待結構性需求復蘇后的再平衡。

中信證券主要觀點如下：

地方政策持續(xù)發(fā)力，提振房地產市場。

地方政府持續(xù)發(fā)布利好政策，據克爾瑞數(shù)據， 2023年4月1日至5月23日，區(qū)域房地產政策以保需求為主， 19省市發(fā)布22個松綁政策，落地相關措施以優(yōu)化公積金貸款額度、首付比例為主。19省市中，安徽、河南兩省優(yōu)化住房公積金部分提取政策，大連、鄭州、寧波三個準一線城市優(yōu)化公積金提取、貸款相關政策。重點政策方面，泉州、大連下調首套房公積金貸款首付比例至20%，青島下調首臺房商貸首付比例至20%;青島、南昌、寧德鼓勵嘗試房票安置。

新房交易復蘇暫緩，各城市環(huán)線結構分化明顯。

2023年5月，商品房交易量同比正增長，周度交易量震蕩中短期走弱。根據Wind數(shù)據，2023年5月前29日，30個大中城市的商品房成交量同比增長15%，增幅縮窄;最近一周(5.22-5.28)，環(huán)比下降10%，環(huán)比短期震蕩。高能級城市新房交易量同比增幅較高，2023年5月前29日，30個大中城市內，一線、二線商品房交易量同比增長84%、10%，而三線城市商品房交易量同比下降9%。在房價上，70個大中城市內，2023年4月，一線、二線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲2%、0.2%，而三線城市同比下降1.9%。

二手房交易量同比增幅收窄，環(huán)比輕微下降。

從100座樣本城市的二手房成交量來看，統(tǒng)計各主要中介平臺(含我愛我家、兔博士、中原地產、21世紀不動產、麥田、貝殼平臺，下同)的數(shù)據發(fā)現(xiàn)，2023年5月前11日，100樣本城市二手房成交量同比提升48%，同比增幅收窄;環(huán)比視角，近三周(4.21至5.11)周度成交量下降5%;分環(huán)線看，低基數(shù)原因，一線城市同比提升68%，同比增幅最高，二三線城市同比提升幅度均高于40%。

二手房交易存結構性差距，優(yōu)質二手住房交易量較21年同期增速高于剛需性住房。

大戶型、中高檔物業(yè)費二手房交易量較21年同期增速較高。統(tǒng)計各中介平臺的數(shù)據發(fā)現(xiàn)，2023年4月，分戶型來看，一居二居、三居二手房交易量較21年4月減少26%、4%，三居以上提升16%;分物業(yè)費來看，100個樣本城市內，物業(yè)費低于1元/平方米、位于1-2.2元/平方米區(qū)間的二手房成交量較21年4月減少29%、18%，而物業(yè)費位于2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米區(qū)間的二手房成交量減少幅度低于7%。環(huán)比角度，2023年4月，各戶型、物業(yè)費二手房環(huán)比下降幅度接近。

全國土地成交同比量減價升，一線城市土地成交熱度最高。全國土地成交量下降。

根據Wind數(shù)據，2023年4月，100個大中城市的供應住宅用地規(guī)劃建筑面積同比下降38%，成交住宅用地規(guī)劃建筑面積同比下降54%，而樓面均價同比提升28%。分環(huán)線看，一線城市土地市場熱度較高，根據Wind數(shù)據，2023年4月，100大中城市內，一線城市成交住宅類用地，規(guī)劃建筑面積同比增長237%，成交樓面均價同比增長29%，而二、三線城市成交住宅類用地，規(guī)劃建筑面積同比均在-50%左右，樓面均價同比-28%、4%。

風險因素：該行基于多個中介平臺統(tǒng)計的數(shù)據進行研究，可能存在數(shù)據樣本不足、數(shù)據誤差及數(shù)據缺失問題，進而可能影響到相關數(shù)據的準確性;地產銷售不及預期;地產扶持政策執(zhí)行進度、效果不及預期。