華泰證券：二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)分化行情 看好有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，4月房地產(chǎn)基本面延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)：開(kāi)發(fā)投資同比降幅有所擴(kuò)大，土地市場(chǎng)供求收縮、熱度分化，開(kāi)工端依然低迷，竣工端延續(xù)亮眼表現(xiàn);銷售金額同比升幅有所擴(kuò)大，銷售均價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素影響上漲，展望5月下旬及6月，復(fù)蘇分化將繼續(xù)演繹;到位資金在銷售復(fù)蘇推動(dòng)下同比升幅小幅擴(kuò)大。二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)分化行情，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

▍華泰證券主要觀點(diǎn)如下：

統(tǒng)計(jì)精細(xì)化，修復(fù)向好趨勢(shì)不變

本月統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了一次大的基數(shù)調(diào)整，所以在使用過(guò)往數(shù)據(jù)進(jìn)行同比計(jì)算時(shí)出現(xiàn)計(jì)算結(jié)果與公布同比數(shù)據(jù)相出入的情況。調(diào)整條目包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積等，其中調(diào)整前后差異比較大的條目主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售面積。

由于多數(shù)數(shù)據(jù)基數(shù)都是有所調(diào)降，導(dǎo)致公布的同比數(shù)據(jù)要高于計(jì)算數(shù)據(jù)，經(jīng)調(diào)整后的23年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更好一些，但整體向好的趨勢(shì)沒(méi)有明顯變化。

開(kāi)工端依舊低迷，竣工端復(fù)蘇強(qiáng)勁

4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下滑7.3%，降幅較3月擴(kuò)大1.4pct。土地市場(chǎng)供求收縮、熱度分化，開(kāi)工端依然低迷，竣工端表現(xiàn)亮眼。

1、4月300城住宅類土地供求規(guī)模繼續(xù)同比收縮，但成交地塊溢價(jià)率延續(xù)修復(fù)，說(shuō)明土地市場(chǎng)熱度分化明顯，流拍率持續(xù)降低，或意味著政府推出的地塊更為優(yōu)質(zhì)。

2、弱復(fù)蘇下房企拿地及開(kāi)工意愿謹(jǐn)慎，新開(kāi)工同比降幅略微收窄1.8pct，施工面積同比降幅亦小幅擴(kuò)大。

3、保交付和工程延期等因素推動(dòng)竣工面積同比大增，增幅較3月擴(kuò)大10.0pct。

銷售金額同比增幅擴(kuò)大，二季度復(fù)蘇將演繹分化

4月全國(guó)商品房銷售面積同比上升5.5%，較3月擴(kuò)大5.3pct;銷售金額同比上升28.0%，升幅較3月擴(kuò)大19.2pct。銷售金額增速顯著大于面積，主要因?yàn)殇N售均價(jià)同比+9.2%，但更多是結(jié)構(gòu)因素，即一二線城市和這些城市核心區(qū)域銷售占比提升。

剔除結(jié)構(gòu)性因素，全國(guó)房?jī)r(jià)仍處于溫和復(fù)蘇通道，百城新房?jī)r(jià)格同比下滑0.07%、環(huán)比上漲0.02%。4月貝殼領(lǐng)先指標(biāo)的環(huán)比走弱預(yù)示著5月房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入分化格局，供給彈性較強(qiáng)的城市將持續(xù)保持較好的景氣度，而供給彈性較弱的三四線城市可能面臨調(diào)整。

到位資金跟隨銷售金額同比增幅擴(kuò)大

4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比上升3.4%，較3月改善0.4pct，與銷售金額復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)同步。具體來(lái)看：1、4月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比上升29.3%、23.4%，較3月改善15.8、3.5pct，與銷售復(fù)蘇的情況可以相互印證;

2、國(guó)內(nèi)貸款同比下降11.7%，自籌資金同比下滑27.9%，分別較3月下降17.7、10.5pct，隨著新開(kāi)工與施工面積的下降，房企開(kāi)發(fā)貸融資規(guī)模有所下降。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

疫情不確定性;行業(yè)政策不確定性;基本面下行;部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。