招商證券：房地產(chǎn)銷售仍處改善趨勢(shì) 維持“弱β交易強(qiáng)α”策略

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，招商證券發(fā)布研究報(bào)告稱，春節(jié)后到3月末房地產(chǎn)板塊股價(jià)的下跌已經(jīng)是在反應(yīng)對(duì)銷售環(huán)比下跌的提前擔(dān)憂，且部分投資人已經(jīng)擔(dān)憂到6月份突兀的高基數(shù)帶來(lái)的數(shù)據(jù)擾動(dòng)，該行認(rèn)為這些不利因素已經(jīng)在價(jià)格里頭大部分反應(yīng)，板塊邊際關(guān)注度或持續(xù)回升。維持銷售仍在改善趨勢(shì)中，且房?jī)r(jià)三季度同比轉(zhuǎn)正，且板塊具備超額收益的判斷，維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略，仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司：保利發(fā)展(600048.SH)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)、華潤(rùn)置地(01109)、龍湖集團(tuán)(00960)，以及從區(qū)域開(kāi)始發(fā)力的：濱江集團(tuán)(002244.SZ)、越秀地產(chǎn)(00123)、建發(fā)股份(600153.SH)等；

招商證券主要觀點(diǎn)如下：

3月份單月銷售面積基期調(diào)整（計(jì)算）同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正至0.1%，較1-2月提高0.1 pct，季調(diào)環(huán)比為-2.0%，略低于市場(chǎng)預(yù)期，被疫情壓制的剛性及改善性需求逐步釋放，銷售市場(chǎng)持續(xù)回暖；往后看，據(jù)房管局高頻數(shù)據(jù)，23年4月上半月（1-16日）銷售面積同比較3月份下降13pct至25%，數(shù)據(jù)有所回落；全年看，居民收入預(yù)期逐步修復(fù)，同時(shí)考慮到購(gòu)房者可能存在“買漲不買跌”的情緒，后續(xù)三季度價(jià)格同比若轉(zhuǎn)正將帶動(dòng)成交更穩(wěn)健復(fù)蘇；居民購(gòu)買能力方面，居民存款余額持續(xù)提升，居民潛在購(gòu)買力位于高位；購(gòu)買意愿方面，貨幣活化指數(shù)仍處于歷史較低位置，居民投資意愿整體偏弱；

3月份單月竣工面積同比增速為+32.0%，較1-2月提高24.0pct，季調(diào)環(huán)比為+11.4%，背后原因或是前年同期銷售增速偏高及各方積極持續(xù)推進(jìn)“保交樓”，判斷短期竣工增速或維持較高水平，但竣工大周期在今年回補(bǔ)后基本告一段落，產(chǎn)業(yè)鏈配置邏輯在中期將難再由竣工交付邏輯驅(qū)動(dòng)；

3月份單月新開(kāi)工面積同比增速為-29.0%，較1-2月負(fù)增速擴(kuò)大19.7pct，季調(diào)環(huán)比為-27.7%，往后看，市場(chǎng)熱度快速蔓延至低能級(jí)城市或受到一定約束，判斷新開(kāi)工具備反彈基礎(chǔ)，但彈性受限于高能級(jí)城市土地供給約束；

3月份單月投資金額基期調(diào)整（計(jì)算）同比增速為-5.9%，較1-2月負(fù)增速擴(kuò)大0.2pct，季調(diào)環(huán)比為-7.9%，投資短期或仍受到土地成交價(jià)下滑滯后計(jì)入拖累，中期受施工面積收縮影響；

3月份到位資金同比增速為2.8%，較1-2月負(fù)增長(zhǎng)收窄17.9pct，季調(diào)環(huán)比為13.9%，結(jié)構(gòu)上融資類資金及銷售類資金均有回升，其中國(guó)內(nèi)貸款與新開(kāi)工面積同比增速再次背離，或透露“保交樓”進(jìn)程進(jìn)一步加速，自籌資金同比負(fù)增長(zhǎng)略有收窄；3月末房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)單月波動(dòng)及短期趨勢(shì)均上行（117%），房企資金逐步修復(fù)，但當(dāng)前仍低于歷史安全水平130%；

3月70城整體房?jī)r(jià)回升，結(jié)構(gòu)上近九成城市房?jī)r(jià)上漲，二線城市表現(xiàn)更好。3月70城整體新房房?jī)r(jià)環(huán)比+0.44%，百城新房房?jī)r(jià)環(huán)比+0.02%；結(jié)構(gòu)上，新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)為64個(gè)，持平1個(gè)，下跌5個(gè)；一線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比+0.3%，二線環(huán)比+0.6%，三四線環(huán)比+0.3%；

投資建議：房地產(chǎn)：春節(jié)后到3月末板塊股價(jià)的下跌已經(jīng)是在反應(yīng)對(duì)銷售環(huán)比下跌的提前擔(dān)憂，且部分投資人已經(jīng)擔(dān)憂到6月份突兀的高基數(shù)帶來(lái)的數(shù)據(jù)擾動(dòng)，也即，我們認(rèn)為這些不利因素已經(jīng)在價(jià)格里頭大部分反應(yīng)，板塊邊際關(guān)注度或持續(xù)回升。維持銷售仍在改善趨勢(shì)中，且房?jī)r(jià)三季度同比轉(zhuǎn)正，且板塊具備超額收益的判斷，維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略，仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利發(fā)展】【萬(wàn)科A】【金地集團(tuán)】【中國(guó)海外發(fā)展】【華潤(rùn)置地】【龍湖集團(tuán)】，以及從區(qū)域開(kāi)始發(fā)力的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】【建發(fā)股份】等；

產(chǎn)業(yè)鏈角度：“房企惡性競(jìng)爭(zhēng)下的竣工周期”驅(qū)動(dòng)將轉(zhuǎn)為“競(jìng)爭(zhēng)格局改善”驅(qū)動(dòng)，邏輯或生變，關(guān)注C端入口強(qiáng)化，C端進(jìn)入B端，高端下沉中端，以及行業(yè)新進(jìn)入者，重視產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型方向及邏輯再造可能，關(guān)注【皮阿諾】等；

生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型如購(gòu)物中心/寫字樓/長(zhǎng)租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標(biāo)的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計(jì)/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長(zhǎng)賽道機(jī)會(huì)，如物管關(guān)注【招商積余】【保利物業(yè)】【碧桂園服務(wù)】等，商管關(guān)注【華潤(rùn)萬(wàn)象生活】【星盛商業(yè)】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長(zhǎng)賽道布局。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，市場(chǎng)流動(dòng)性改善不及預(yù)期等。