商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)一觸即發(fā)？美國(guó)知名房企再爆CMBS違約

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，根據(jù)CRED iQ的數(shù)據(jù)，全球最大上市房地產(chǎn)公司之一Brookfield的基金拖欠了十二棟辦公大樓的合計(jì)1.614億美元抵押貸款，這些貸款轉(zhuǎn)給了負(fù)責(zé)處理違約的特殊服務(wù)商KeyBank，該服務(wù)商正在同“借貸方執(zhí)行談判前協(xié)議，并確定未來(lái)的道路”。

本次爆出的Brookfield基金違約主要涉及位于美國(guó)首都華盛頓的辦公樓。媒體指出，在1.614億美元債務(wù)涉及的十二棟辦公樓中，去年的平均入住率只有52%，遠(yuǎn)低于2018年這批債務(wù)承銷時(shí)的79%。

寫(xiě)字樓空置率高企和利率上升導(dǎo)致今年出現(xiàn)了一系列違約事件，引發(fā)了人們對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)的擔(dān)憂。經(jīng)紀(jì)公司仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至今年第一季度，紐約曼哈頓大約4400萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓的空置率超過(guò)16%，而租賃量處于2021年第二季度以來(lái)的最低水平。

其次，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司 Green Street 表示，由于新冠疫情爆發(fā)后，居家辦公與混合辦公模式的興起，寫(xiě)字樓的空置率上升，截至今年3月，華盛頓的辦公空間價(jià)值較去年同期下跌36%。

今年早些時(shí)候，Brookfield就已經(jīng)因?yàn)槲挥诼迳即壍膬蓷澊髽恰狦as Company Tower和777 Tower相關(guān)的7.84億美元債務(wù)而違約，是知名房地產(chǎn)公司中首批重大違約事件之一。

Brookfield的發(fā)言人在聲明中安撫稱：“雖然疫情對(duì)美國(guó)某些地區(qū)的傳統(tǒng)辦公室構(gòu)成挑戰(zhàn)，但這在我們的投資組合中占比很小”。

無(wú)獨(dú)有偶。在此前數(shù)月，華爾街最大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主黑石集團(tuán)旗下標(biāo)桿不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)已遭到連續(xù)每月達(dá)幾十億美元贖回請(qǐng)求;為了應(yīng)對(duì)該問(wèn)題，黑石只能每月限制客戶的資金贖回規(guī)模。此外，黑石還在3月初違約了一只5.31億歐元的芬蘭商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券。這一系列事件引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于美國(guó)本土商業(yè)地產(chǎn)貸款及其衍生品可能出現(xiàn)連鎖風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

其實(shí)，早在3月份，華爾街大行就已對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)(CRE)發(fā)出了警告，作為CRE的最大債主，美國(guó)區(qū)域性銀行的危機(jī)正蔓延到CRE市場(chǎng)，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)息差與CMBS拖欠率雙雙飆升，而辦公室地產(chǎn)作為最脆弱的部分可能會(huì)最先被引爆。

根據(jù)最近公布的第一季度業(yè)績(jī)，摩根大通有一項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)明顯放緩：抵押貸款。由于利率比一年前高得多，現(xiàn)在對(duì)新借款的需求沒(méi)有那么大。近幾個(gè)月來(lái)，投資者越來(lái)越擔(dān)心商業(yè)房地產(chǎn)信貸質(zhì)量，在疫情爆發(fā)后，美國(guó)主要大都市地區(qū)的大片辦公室空置。在小摩CCB業(yè)務(wù)中，房屋貸款業(yè)務(wù)凈收入為7.2億美元，同比下降38%。

而富國(guó)銀行在第一季度也撥備了超過(guò)預(yù)期的信貸損失準(zhǔn)備金，其中，準(zhǔn)備金的增加主要與商業(yè)房地產(chǎn)組合中的辦公室貸款有關(guān)，這也體現(xiàn)了市場(chǎng)現(xiàn)在開(kāi)始擔(dān)憂美國(guó)房地產(chǎn)將成為經(jīng)濟(jì)的下一顆雷。