最后一套豪宅 恒地(00012)西半山天匯9年樓市風雨

本文來自“雪球網(wǎng)”，作者雪球號“觀點地產新媒體”，原標題為《香港傳真 | 最后一伙豪宅 恒地西半山天匯9年樓市風雨》。

“游宦京都二十春，貧中無處可安貧?！碧拼姾腊拙右?，自從在京城謀得校書郎一職后，幾欲買樓卻無奈只能租房或者在類似郊區(qū)的地方置業(yè)。為官接近“二十春”后，方在長安市區(qū)買到了第一間房，那時他已經(jīng)50歲了。

在如今部分二線城市，100萬元或許可以買到個一房一室單位，但到了香港，100萬或許只換得腳下一尺見方的空間。9月底，恒基地產(00012)旗下位于西半山的天匯項目46樓B室以5.2億港元成交，尺價10.5萬港元(約合人民幣99.3萬元/平方米)，刷新亞洲分層式住宅尺價紀錄。

天匯已不止一次刷新這個紀錄，自2009年首度開售至今，這個僅有66個單位的項目至少五次挑戰(zhàn)成功。至2017年10月，整個項目已累計賣出65套，套現(xiàn)約94億港元。11月初，開發(fā)商稱，項目僅剩的最后一戶41樓A室(又稱61樓A室)或有機會再創(chuàng)樓價新高。

恒基兆業(yè)執(zhí)行董事孫國林當天特意邀請傳媒到最后一伙單位參觀，正對著客廳之外270度視野的維港景致，展示項目新近獲得的某個獎項，難掩喜悅之情。九年來，圍繞這座位于干德道39號的物業(yè)所發(fā)生的紛紛擾擾，似乎已載為過往。

68樓A室的天價時刻

西半山鄰近中環(huán)商業(yè)區(qū)，名校眾多，又攬得背山面海的好風水，區(qū)內豪宅云集，頗受香港市區(qū)上班的高凈值人士歡迎，內地眾多產實力買家亦不辭勞苦來此買樓。

這里的道路雖然彎彎曲曲且稍顯狹窄，香港辣招又不時祭出，但動輒百萬乃至千萬港幣計的稅金并不能阻礙富豪們踏入這座山巒。作為消費品，豪宅的住宅屬性遠不及它延伸出來的多種含義令人動容。

金融海嘯之后，2009年，美元持續(xù)疲弱，外資及內地熱錢一時涌入香港。港幣隨著美元貶值，本地資金亦投入樓宇等保值品上，香港多個豪宅項目趁機推出。

位于干德道39號的天匯，總樓層41層，實際單位分布33層，共提供66個單位，由恒基兆業(yè)及培新集團共同發(fā)展。據(jù)悉，天匯60%股權原本是由恒基兆業(yè)主席李兆基所有，2008年四叔以17.5億港元將這部分權益售予恒地。次年10月，天匯項目開始發(fā)售。

為了搏得好“彩頭”，恒基兆業(yè)將“跳樓”手法用到極致。項目地下至39樓不設4、13、14、24及34樓，39樓以上的5層則分別為60、61、63、66及68樓，最后一層的編號更是“88樓”。而為了增加空間感，88樓(亦即46樓)復式單位的樓高達到6.99米。

雖然天匯在正式開售前已放話特色單位的價格將達5萬元/尺，標準單位達3萬港元/尺，市場亦認為開發(fā)商野心頗大。但推售后不久，發(fā)展商宣布推出的25套單位以逾30億港元售出，更出現(xiàn)了一位買家同時入手6個單位的情況，總成交價逾11億港元。

這六個單位中，45樓A(68樓A)復式售價4.39億港元，面積6158尺，擁有344尺平臺，折合每尺售價71280港元，創(chuàng)全球最貴分層豪宅尺價。45樓B(68樓B)復式尺價為64615港元，其他四個單位(分布于8樓及9樓)的成交價為介于2.7萬-2.9萬之間。

某香港中介過往成交紀錄顯示了這一消息傳出后的樓市熱潮。據(jù)稱，在天匯尺價創(chuàng)新高之時，周圍的一手樓盤如懿峰亦抬高了價位。受此刺激，彼時區(qū)內業(yè)主紛紛提價，升5-10%，更有業(yè)主直接封盤。

2009年底，西半山豪宅懿峰(除去了所有包含數(shù)字4的樓層)62樓兩個單位的成交尺價為4.1萬港元，7-30樓之間的尺價介于1.5-2萬，31-60層的單位介于2-4萬。除此，位于西半山的二手豪宅如匯豪閣、寶翠園、景翠園、康苑、豫苑等樓盤的成交價則介于9千元-1.4萬元之間。

可見，在彼時的一手及二手市場，天匯的價格都要遠高于市場普遍水平。一時間天匯風頭無兩，外界又以“神話”來形容天匯的所創(chuàng)造的銷售行情。但這個神話就如泡沫一般很快被打破并頃刻跌入輿論的谷底，這亦成為這個豪宅項目多年來的陰影之一。

跌落谷底的瞬間

2010年3月，地政總署發(fā)覺，天匯在2009年10月出售的25個單位，只有一項轉讓在土地注冊署登記。此后，幾經(jīng)波折，恒基兆業(yè)宣布與24名未成交的買家簽定書面協(xié)議，規(guī)定最晚于6月16日成交。

同于3月，恒基兆業(yè)公布08/09年度物業(yè)發(fā)展收入為86.73億港元，較07/08年度減少5%。這是計及25個天匯項目成交的結果，若24個單位最終未能完成交易，在沒收訂金后，不計重售因素，恒地將出現(xiàn)7.8億港元虧損。

盡管年報中強調“沒有理由相信24個單位不能完成交易”，但在6月16日大限之前夕，恒基兆業(yè)還是不得不公布，這24個單位僅成交4宗，其余20個單位均退訂，包括68樓A室。

業(yè)績影響是一回事，但外界對于這接近8成“退訂”的交易充滿了質疑。一方面，外界懷疑恒地以串通高價成交從而抬高股價并從中獲益;另一方面，由于恒地以收取了5%的訂金但不收取差價，使外界更加懷疑恒基與這些取消交易的買家的關系。

爾后，恒地因“退訂”事件與輿論及相關部門進行了近一年的斡旋，事件的關注度可用“滿城風雨”形容。諷刺的是，昔日的“天價神話”變成了報章上的“世紀退訂”，與此前因“跳樓事件”所引發(fā)的爭議在性質大有不同。

圍繞退訂是否涉及虛假交易、抬價乃至洗黑錢，恒基兆業(yè)主席李兆基多次發(fā)聲以示清白，甚至在多份報紙刊發(fā)全版文章公布部分合同內容。

在這一事件中，香港包括運輸及房屋局、地政總署、立法會、證監(jiān)會及警方等部門介入其中調查。更有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2010年3月中至7月初，政府就24個未完成交易的單位先后8次去信恒地要求澄清，而恒地則先后11次回信政府。

2010年，在立法會前往恒地辦公處及律行收取多份文書之后，沸沸揚揚的退訂案件在天匯的發(fā)售之中漸漸歸于平靜，直至2014年3月恒基兆業(yè)宣布無需再協(xié)助調查之后，案件歷時4年最終不了了之。

雖然68樓A室宣布退訂，但項目依舊多次刷新其分層住宅單價紀錄。2010年9月，61樓B(41樓B)半復式連裝修示范單位落實以3.38億港元售出，尺價6萬，創(chuàng)全港分層住宅新高位。次年，66樓A(43樓A)以3.6億港元成交，尺價高達約63875元。

此后，天匯多個單位輪流坐“樓王”——45樓A、46樓A及46樓B。曾于2016年退訂的41樓A室又于2017年11月再度宣布將推售，經(jīng)過重新裝修改造后，發(fā)展商又是希冀其能夠再創(chuàng)高價。

有趣的是，最高房價之外，過往天匯的車位價與退訂價都曾分別登上相應的歷史最高價。

香港樓市風與雨

2010年7月，就在天匯退訂事件鬧得滿城風雨之時，某評論員將天匯的售價形容為“荒謬”“愚蠢”。但從現(xiàn)在的角度來看，那時的荒謬價格至今已被一個個更高的價格所覆蓋過。

豪宅成交某種程度上成為外界判斷市場的風向之一，地產商亦由此被視作高樓價的推手。但地產商亦有他們的說法，正如恒基兆業(yè)在事件發(fā)酵之時所稱，豪宅只是香港物業(yè)交投量很小的一部分，對普羅大眾影響較小。

面對外界的質疑，早年恒基兆業(yè)表示，天匯的買賣是基于商業(yè)市場的公平合理交易，“本應被理解為本港及/或中外投資者對香港地產投資信心的一票，是值得高興的事，但竟被無理批評……”

雖此，但不可忽視的是，天匯高價成交后香港樓價聞風上漲，大眾怨聲載道。在此背景下，香港于2010年推出了額外印花稅SSD，又推出了“九招十二式”規(guī)范預售行為，前者設置了物業(yè)轉售的印花稅金，后者則針對一手樓盤捂盤和虛報成交等情況進行規(guī)定。

曾蔭權之后，梁振英于任內又多次加辣，加強版額外印花稅SSD2、買家印花稅DSD、雙倍印花稅BSD等新辣招陸續(xù)祭出。2017年5月，香港再次加辣，將一手住宅按揭風險權重下限由15%上調至25%等等。

見招拆招，為吸引客戶上門，開發(fā)商贈送面積、車位、管理費及印花稅等都是常見的優(yōu)惠措施。

2013年，香港銷售監(jiān)管局推出了《一手住宅物業(yè)銷售條例》規(guī)管售樓行為。記錄亦顯示，天匯于同年年底公布新例后首批30伙售價，并贈送從價印花稅8.5%，非本地居民及公司名義買家可獲送贈一半買家印花稅(BSD)約7.5%，除此，不同付款方法亦提供多種折扣優(yōu)惠。

不少言論指出，辣招本意是為防制樓市過熱，但香港樓價仍呈上升態(tài)勢，15%的稅率又被認為對于普通民眾購房而言亦太過“辣”。除此，對于六大地產商在香港各項經(jīng)濟活動中的角色，特別在地產領域所具備的影響力，大眾不僅是頗為微詞而已……

實際上，土地供應少進而導致可售項目少、香港長期的低息環(huán)境，以及金融危機后各國量化寬松政策導致的中內外資金的大量涌入……成為2010年以來香港樓價高漲的隱形推手。而住房及房價問題，已成為這座國際重要經(jīng)濟金融中心的尷尬一面。

隨著天匯最后一個單位接近入市，8年前的退訂事件似乎也要成為封存的過往，但香港高樓價的現(xiàn)象在爭議中又將走向何方?（編輯：胡敏）