國信證券：今年樓市“金三銀四”可期 看好三條主線

智通財經(jīng)APP獲悉，國信證券發(fā)布研究報告稱，春節(jié)后銷售復(fù)蘇明顯、土地市場回溫、房企融資也逐漸修復(fù)，高層對房地產(chǎn)的支持態(tài)度愈發(fā)明確，放松政策頻出，今年樓市“金三銀四”可期，房地產(chǎn)板塊將迎來銷售復(fù)蘇和政策放松的共振。看好三條主線：①久經(jīng)考驗的優(yōu)質(zhì)房企;②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標的;③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。核心推薦越秀地產(chǎn)(00123)、保利發(fā)展(600048.SH)、招商積余(001914.SZ)。

事件：

2023年2月收官，百強房企銷售拿地榜單、房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資、30城商品房成交、300城住宅用地成交等數(shù)據(jù)均已出爐。

▍國信證券主要觀點如下：

2月房地產(chǎn)銷售明顯回暖，雖有部分原因是今年春節(jié)較早，但最主要的是購房者信心正逐步重筑

根據(jù)克而瑞百強房企銷售榜單，2023年2月單月，百強房企全口徑銷售額5184億元，單月同比+11.8%，自2021年6月以后時隔20個月重新回正。2023年1-2月，百強房企累計全口徑銷售額9179億元，同比-12.5%，較上期降幅收窄19.3個百分點。

從房企維度看，仍是去年拿地強度較高的房企的銷售同比表現(xiàn)相對較好，其中國央企占比較高。

從日頻數(shù)據(jù)跟蹤來看，不論是成交面積的數(shù)值還是同比表現(xiàn)相比1月均明顯好轉(zhuǎn)。2023年截至2月28日，30城商品房成交面積1934萬㎡，同比-16%，較1月末降幅收窄了25個百分點。

銷售回暖雖有部分受今年春節(jié)比2022年更早的影響，但主要原因還是隨著疫情影響減弱、經(jīng)濟活動恢復(fù)常態(tài)、需求激活政策出臺，購房者的信心正逐步重筑。

2月土地市場回溫，主要受益于地塊供應(yīng)質(zhì)量的提升，但城市間的分化依然明顯

根據(jù)克而瑞拿地金額百強榜單，2023年2月，頭部國央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域民企表現(xiàn)積極，而民企投資弱復(fù)蘇。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年2月，300城住宅用地單月成交建面為1421萬㎡，單月同比+4.6%，環(huán)比+4.8%;

當(dāng)月成交溢價率6.0%，時隔近1年重新攀升至5%以上。2023年截至2月28日，300城住宅用地成交建面為2776萬㎡，累計同比-36%。

土地市場的熱度提振主要受益于地塊供應(yīng)質(zhì)量的提升，但城市間的分化依然明顯。2023年2月，熱點城市北京、杭州、蘇州均舉行了土拍且房企參與熱情較高，溢價地塊頻出。

相比之下鄭州土拍表現(xiàn)冷清，不僅所有地塊均底價成交，還出現(xiàn)了流拍。

房企非銀融資額同比降幅收窄，信用債發(fā)行同比轉(zhuǎn)正，融資端逐漸修復(fù)

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)跟蹤，房企非銀融資額同比降幅收窄。從單月數(shù)據(jù)看，2023年2月，房企非銀融資單月發(fā)行總額448億元，單月同比-3%，較上月降幅收窄31個百分點，環(huán)比-12%，較上月降幅收窄11個百分點;其中，信用債、海外債、信托、ABS占比為74%、5%、9%、13%，分別較上月變動+16pct、-9pct、+6pct、-13pct。

從累計數(shù)據(jù)看，2023年1-2月，房企非銀融資累計發(fā)行總額957億元，累計同比-22.5%，較上期降幅收窄12個百分點;其中，信用債、海外債、信托、ABS累計同比分別為+7.3%、-21%、-70%、-48%，分別較上期降幅收窄8pct、9pct、13pct、7pct。

風(fēng)險提示：

1、后續(xù)政策落地不及預(yù)期;2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行;3、房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。