低迷前景下 哪些REITs具備定價(jià)能力，值得擁有？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，美銀分析師Jeffrey Spector為2023年的房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)制定了投資策略，盡管從歷史上看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期表現(xiàn)不佳。許多策略師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)提高利率以抗擊通脹，明年經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)低迷。

Spector表示："我們確實(shí)認(rèn)為優(yōu)質(zhì)REIT有多頭的理由，建議23年上半年買(mǎi)入多頭債券，23年下半年買(mǎi)入多頭股票，而高質(zhì)量的REIT提供了一個(gè)很好的投資組合，因?yàn)樗鼈兪蔷哂袀?lèi)特征的股票?！?/p>

美銀經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將從明年第一季度開(kāi)始溫和衰退，到第三季度結(jié)束，失業(yè)率將在2024年一季度達(dá)到5.5%的峰值。REIT基本面通常滯后于經(jīng)濟(jì)4 - 6個(gè)月，因此需求疲弱可能要到2024年中才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。"因此，我們認(rèn)為23年的預(yù)估將非常保守，區(qū)間較大，這是另一個(gè)需要關(guān)注的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)”。美銀對(duì)2023年REIT的盈利預(yù)期低于華爾街的普遍預(yù)期。預(yù)計(jì)還會(huì)進(jìn)一步削減。

Spector表示，由于金融狀況趨緊，交易量將保持低位，“在23年下半年之前，我們可能無(wú)法預(yù)測(cè)價(jià)格。盡管如此，隨著私人杠桿所有者面臨現(xiàn)金緊縮，高質(zhì)量的REIT將看到更多機(jī)會(huì)，建議投資者在23年關(guān)注質(zhì)量和收益”。

關(guān)鍵的優(yōu)質(zhì)REIT特征是：面對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退，有彈性的定價(jià)；基于長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力的多年盈利能見(jiàn)度；強(qiáng)健、靈活的資產(chǎn)負(fù)債表；可見(jiàn)且高于平均水平的分布增長(zhǎng)。此外，盡管利率上升，但全球資金流入的最高前景將導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定和上限利率更穩(wěn)定。

按行業(yè)來(lái)看，工業(yè)、制造業(yè)住房、自?xún)?chǔ)住房和老年人住房在關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)上表現(xiàn)最佳?！拔覀兿嘈牛诙嗄甑拈L(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力，這些行業(yè)將在23年展現(xiàn)出最具彈性的定價(jià)能力，并提供最佳的盈利能見(jiàn)度和分銷(xiāo)增長(zhǎng)”。

獨(dú)棟房屋租賃：美國(guó)房屋租賃公司(AMH.US)擁有第二大獨(dú)棟房屋租賃組合，它將受益于獨(dú)棟房屋的有限新供應(yīng)和人口增長(zhǎng)的利好?！半S著抵押貸款利率上升，我們預(yù)計(jì)獨(dú)棟房屋租賃需求將加快，因?yàn)橄鄬?duì)而言，買(mǎi)房的吸引力將下降”。

自助存儲(chǔ)設(shè)施：CubeSmart(CUBE.US)擁有高質(zhì)量的投資組合和紐約市的大量敞口，在2023年盈利增長(zhǎng)的同行中篩選出最好的，并擁有具有吸引力的估值?！拌b于紐約的高密度、獨(dú)特的人口結(jié)構(gòu)和強(qiáng)勁的需求，我們將其視為持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵催化劑”。

辦公室：公司辦公物業(yè)信托(OFC.US)，在華盛頓特區(qū)和阿拉巴馬州亨茨維爾地區(qū)擁有高安全辦公樓和數(shù)據(jù)中心的投資組合，主要服務(wù)于聯(lián)邦政府和國(guó)防承包商租戶(hù)?！拔覀冾A(yù)計(jì)，在地緣政治和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的情況下，OFC的建筑和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求和租戶(hù)留住將在寫(xiě)字樓同行中表現(xiàn)最佳”。

工業(yè)：普洛斯(PLD.US)擁有全球最大的工業(yè)投資組合和房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)，在工業(yè)REITs領(lǐng)域也擁有最強(qiáng)的資產(chǎn)負(fù)債表，應(yīng)該會(huì)受益于電商需求和美國(guó)制造業(yè)的復(fù)蘇?！拔覀冾A(yù)計(jì)PLD將繼續(xù)創(chuàng)造行業(yè)領(lǐng)先的SS NOI +8%的增長(zhǎng)，因?yàn)樗３至藦?qiáng)大的定價(jià)能力，考慮到低可用性，其市場(chǎng)與同行相比具有更強(qiáng)的租金增長(zhǎng)前景”。

零售：Regency中心(REG.US)，第二大購(gòu)物中心REIT，主要以雜貨店為錨。“我們相信，隨著零售商繼續(xù)升級(jí)店面布局，并向最主要的購(gòu)物中心擴(kuò)張，REG將繼續(xù)受益于強(qiáng)勁的零售環(huán)境”。此外，REIT預(yù)計(jì)未來(lái)5年的項(xiàng)目支出每年將達(dá)到1.5億至2億美元。

人工住宅：Sun Communities(SUI.US)主要涉及收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)和擴(kuò)展人工住宅、休閑車(chē)輛社區(qū)和碼頭?！拌b于其對(duì)加速利率增長(zhǎng)的指導(dǎo)，SUI在2023年的REITs中處于獨(dú)特地位，其非常關(guān)注管理整個(gè)組織的費(fèi)用”。

醫(yī)療保健：Wellcare(WELL.US)擁有并仍在持續(xù)開(kāi)發(fā)老年住房、熟練護(hù)理/急性后期和醫(yī)療辦公樓，隨著老年住房從疫情中復(fù)蘇，該公司已做好充分準(zhǔn)備以加快提高住房率?！癢ELL在我們的覆蓋范圍內(nèi)擁有最高的老年人住房運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)敞口，根據(jù)我們的人口統(tǒng)計(jì)分析，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著嬰兒潮一代繼續(xù)變老，人口趨勢(shì)是有利的”。