美國REIT三季度運營報告：FFO同比增長15%創(chuàng)新高

智通財經(jīng)APP獲悉，根據(jù)美國全國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(NAREIT)第三季度T-Tracker的數(shù)據(jù)，美國房地產(chǎn)投資信托(REIT)的運營資金流(FFO)在2022年第三季度同比增長近15%，達到創(chuàng)紀錄的199億美元。但三季度同比增幅低于第二季度的16.4%和第一季度的29.3%。

81%房地產(chǎn)投資信托基金的運營現(xiàn)金流同比有所增長。所有上市的美國股票型REIT的運營凈利潤同比增長8.1%，低于第二季度的增速10.5%和第一季度的增速15.2%。

NAREIT負責研究和投資者拓展執(zhí)行副總裁John D. Worth表示：“季度業(yè)績顯示了一定程度的正?；?。我們看到(在新冠肺炎限制措施生效時)利潤的大幅下滑出現(xiàn)了一些平衡，隨后隨著我們進入復蘇模式，利潤出現(xiàn)了非常、非常大的百分比增長?！?/p>

Worth指出，只有三個股票型REIT領域的FFO還沒有超過疫情前的水平——住宿和度假村、數(shù)據(jù)中心和醫(yī)療保健，不過，最后一個行業(yè)幾乎回到了新冠疫情前的水平。

住宿和度假村REIT正在迎頭趕上，該行業(yè)在第三季度記錄了最強勁的FFO百分比增長，同比增長126%。第二強勁的板塊是獨立零售，同比上漲49.9%，其次是工業(yè)REIT，同比上漲30.9%。事實證明，工業(yè)REIT是從電子商務疫情時代加速發(fā)展中受益最大的部門之一。

總體而言，美國REIT支付的股息保持健康，第三季度同比增長20.6%，高于第二季度的14.6%。不過，第三季度抵押貸款REIT的年增長率從第二季度的19.0%和第一季度的16.7%放緩至12.2%。

在經(jīng)濟前景不確定、利率居高不下的情況下，REIT基金似乎已經(jīng)做好了充分準備。杠桿率接近歷史低點，債務與市價資產(chǎn)之比為34.5%。另一個令人鼓舞的跡象是，固定利率債務占總債務的82.6%。利息覆蓋率增加到6倍，而凈利息支出占凈運營利潤的百分比為18.9%，接近歷史最低水平。另外，REIT債務的加權平均到期日為84個月(7年以上)，這意味著償還債務的時間分散在數(shù)年之間。

Worth指出，在NAREIT最近舉行的REITWorld會議上，管理層仍對其運營表現(xiàn)持樂觀態(tài)度，但他們似乎對未來12個月更為謹慎。Worth 稱：“我們?nèi)匀粵]有看到我們的很多REIT成員表示，他們目前的運營指標增長放緩，但這肯定會被考慮到他們對2023年的展望中?！?/p>

未來的一個大問題是，收購活動何時才能恢復。Worth稱：“我們聽到的很多情況是，交易沒有發(fā)生，因為買賣雙方基本上無法就這些交易的適當上限達成一致?；謴汀翢o疑問會在某個時候到來’，但是在2022年第四季度還是明年還有待觀察?！?/p>

NAREIT研究部高級副總裁Edward Pierzak表示，即便經(jīng)濟衰退的風險更高，但公開交易的REIT基金可能比私營房地產(chǎn)行業(yè)更能抵御經(jīng)濟低迷。在過去六次衰退中，平均而言，REIT在衰退前四個季度的表現(xiàn)不如私人房地產(chǎn)，但在衰退期間和衰退后四個季度的表現(xiàn)優(yōu)于私人房地產(chǎn)。

Pierzak稱:“我們都知道，經(jīng)濟增長確實是房地產(chǎn)業(yè)績的驅(qū)動因素，但即便如此，當我們看到實際國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)較低的環(huán)境時，也不一定會轉化為房地產(chǎn)業(yè)績的負面影響?！?/p>