瑞典房市債臺高筑！410億美元債務(wù)恐動搖歐洲金融市場穩(wěn)定性

智通財經(jīng)APP獲悉，瑞典房地產(chǎn)公司的市值大幅下跌，監(jiān)管機構(gòu)已發(fā)出有關(guān)威脅金融穩(wěn)定的警告。Castellum這家房地產(chǎn)公司匆忙出售了4000萬股股票，現(xiàn)在被一些人視為歐洲房地產(chǎn)市場即將發(fā)生劇變的先兆。

M2 Asset Management稱，市場價格下跌影響了其履行財務(wù)承諾的能力，瑞典房地產(chǎn)公司的股票市值已于今年縮水了一半。數(shù)據(jù)顯示，該行業(yè)明年將面臨100億美元的債務(wù)償還，到2026年底，再融資需求約為410億美元。

瑞典房地產(chǎn)公司面臨的資金短缺源于利率上升環(huán)境下的浮動利率債券和短期到期債券。盡管這使得這個北歐國家的房地產(chǎn)市場比歐洲地區(qū)其他國家更脆弱，但它仍被視為歐洲其他房地產(chǎn)市場的試金石。

Green Street董事總經(jīng)理Peter Papadakos表示:“在信貸市場不解凍的情況下，瑞典可能成為歐洲上市房地產(chǎn)公司一系列救市配股發(fā)行的第一個國家。這將對歐洲上市的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響?！?/p>

瑞典央行和金融監(jiān)督管理局已多次警告稱，商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)的風(fēng)險對該國的金融穩(wěn)定構(gòu)成威脅。主要的擔(dān)憂是對瑞典銀行的溢出效應(yīng):去年，這個北歐國家的房地產(chǎn)貸款約占總貸款存量的三分之二，而在許多較大的歐元區(qū)經(jīng)濟體，這一比例不到三分之一。

瑞典金融服務(wù)管理局長的高級顧問Anders Kvist表示，該監(jiān)管機構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)公司的高負債水平發(fā)出警告至少已有4年。“房價下跌可能引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，如果房產(chǎn)價值下跌，可用的貸款擔(dān)保就會減少。這可能導(dǎo)致對更多抵押品的需求，進而迫使其廉價拋售”。

過去10年，F(xiàn)astighets Balder、SBB和Castellum等房地產(chǎn)企業(yè)依賴于從渴望收益率的債券投資者那里籌集數(shù)十億美元的廉價資金。受極低的利率和飆升的房地產(chǎn)估值的推動，這是歐洲市場普遍采用的一種策略。

瑞典的杠桿式房地產(chǎn)市場去年是全球泡沫最嚴重的市場之一，此次危機對該市場的影響迅速而殘酷，SBB股價在2022年下跌了81%，穆迪將Fastighets Balder的投資級信用評級列入觀察名單，可能將其下調(diào)至高收益評級。

斯德哥爾摩SEB投資管理公司的債券投資組合經(jīng)理Martin Edemalm表示:“在這個市場上，寬松的貨幣政策獎勵了那些有著積極增長計劃的公司。但現(xiàn)在市場已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。”

瑞典房地產(chǎn)公司必須在未來五年內(nèi)將408億美元到期的債券債務(wù)展期，其中四分之一將在2023年到期。他們?nèi)绾翁幚磉@些還款問題，對整個歐洲銀行業(yè)都至關(guān)重要。

Edemalm稱:“總體而言，歐洲房地產(chǎn)公司的杠桿率往往低于瑞典同行，債務(wù)期限也較長。但利率上升對這一資產(chǎn)類別顯然是不利的，因此我們有理由假設(shè)，歐洲房地產(chǎn)的收益率要求將提高，從而給估值帶來壓力?！?/p>

由于債券收益率處于難以承受的高位，對一些公司來說，許多債務(wù)融資途徑變得過于昂貴。上個季度，房地產(chǎn)債券銷售額縮減至63億克朗，為2018年第四季度以來的最低水平。由于高杠桿率和不斷下跌的房地產(chǎn)估值，債券發(fā)行者的資產(chǎn)負債表在重壓下?lián)u搖欲墜，信貸緊縮使得發(fā)行者開始爭相獲得銀行貸款。

Castellum首席財務(wù)長Jens Andersson表示，除了從北歐銀行獲得傳統(tǒng)抵押貸款外，該公司正在探索其他融資市場。他以美國私人配售為例，因為它們持續(xù)時間長、定價有競爭力。但在英國最近的金邊債券市場動蕩之后，即便是這一領(lǐng)域也需要克服障礙。

幫助緩解資金緊張的另一個選擇是出售資產(chǎn)。SBB在第二季度出售了總計67億瑞典克朗的房產(chǎn)，最近宣布進一步出售至少105億瑞典克朗。

這些出售引起了投資者對另一個問題的關(guān)注:瑞典異常高的交叉持股水平，此前曾引發(fā)評級機構(gòu)對治理風(fēng)險和潛在利益沖突的警告。M2將其在Castellum的股份出售給了Akelius Residential Property。房地產(chǎn)大亨Rutger Arnhult在首次當(dāng)選Castellum董事長后，被任命為首席執(zhí)行官的同時還控制著M2，并且還是Corem Property Group的最大所有者，該集團去年與他的另一家控股公司Klovern AB進行了17億美元的合并。Castellum反過來擁有Entra ASA三分之一的股份，F(xiàn)astighets Balder也是該公司的股東。

FSA在5月份的一份關(guān)于該國金融體系的報告中表示，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)的增長意味著它仍將是金融穩(wěn)定的一個重大弱點。穆迪房地產(chǎn)分析師Maria Gillholm表示，瑞典房地產(chǎn)公司之間復(fù)雜的所有權(quán)網(wǎng)絡(luò)進一步限制了它們獲得資本的途徑，因為公司通常專注于在經(jīng)濟低迷時期保護自己的流動性?！霸诮?jīng)濟低迷時期，當(dāng)你不得不照顧自己的流動性，甚至可能出售資產(chǎn)時，要讓所有人都支持股本注入可能會更加困難”。

Edemalm等基金管理公司認為，比如寫字樓、工業(yè)或物流場所的高收益房產(chǎn)，現(xiàn)在就有了逢低買進的機會。Gillholm指出，F(xiàn)astighets Balder、Castellum和Heimstaden Bostad發(fā)行的歐元混合債券是首選的例子。這些部門對利息成本上升不太敏感，將受益于與CPI掛鉤的合約，但目前最重要的是穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表和強有力的股東支持。