穩(wěn)大盤存量激活高質(zhì)增量 越秀房托(00405)2022上半年的“守”與“攻”

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，2022年8月4日，越秀房托(00405)發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)。公告顯示，2022年上半年越秀房托整體運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，資產(chǎn)組合優(yōu)化凸顯資產(chǎn)韌性，收入總額人民幣9.44億元，同比增長(zhǎng)7%;整體出租率88.8%。

隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤一攬子政策效果顯現(xiàn)，下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望保持持續(xù)回升態(tài)勢(shì)。越秀房托董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及行政總裁林德良認(rèn)為，越秀房托堅(jiān)守廣州“大本營(yíng)”，緊抓粵港澳大灣區(qū)及廣州強(qiáng)勁的發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)守“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”基本盤，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)“硬實(shí)力”、再疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，越秀房托在2022年下半年有望持續(xù)向好，持續(xù)為基金單位持有人帶來(lái)優(yōu)質(zhì)回報(bào)。

資產(chǎn)組合優(yōu)化凸顯資產(chǎn)韌性 收入同比上漲7%

2022年上半年，在市場(chǎng)信心不足預(yù)期背景下，越秀房托收入逆勢(shì)上漲7%，物業(yè)估值保持424億元堅(jiān)挺水平，背后與其堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置策略，以寫字樓作為核心構(gòu)建穩(wěn)健的資產(chǎn)組合密切相關(guān)。

2021年12月，越秀房托收購(gòu)越秀金融大廈，一躍成為期內(nèi)香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中所持中國(guó)資產(chǎn)規(guī)模最大的REIT，在大灣區(qū)核心城市廣州的資產(chǎn)比重由79%增至83%。

上半年，寫字樓業(yè)態(tài)整體收入6.38億元，經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)37.1%，占總體收入68%。其中，越秀金融大廈成為寫字樓收入的貢獻(xiàn)“新星”，2022年上半年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)2.1億元，占基金收入22.3%，出租率維持高位運(yùn)行，達(dá)95.5%;續(xù)租率達(dá)72%，且續(xù)租租金較上一手增長(zhǎng)7.5%，充分顯示其超越同業(yè)的市場(chǎng)認(rèn)可度。

酒店公寓業(yè)態(tài)通過(guò)精準(zhǔn)客戶營(yíng)銷克服疫情不利影響，實(shí)現(xiàn)了平均房?jī)r(jià)及RevPAR均超市場(chǎng)平均水平的亮眼成績(jī)。零售商場(chǎng)部分，上半年管理人積極推動(dòng)多個(gè)知名品牌落地，租金單價(jià)持續(xù)上升，上半年續(xù)租租金同比增長(zhǎng)8.9%。

從這張上半年答卷來(lái)看，越秀房托正通過(guò)“產(chǎn)品力”與“運(yùn)營(yíng)力”并駕齊驅(qū)，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，發(fā)掘確定的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和紅利。

運(yùn)營(yíng)“守與攻”：布局增長(zhǎng)第二曲線

2022上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，越秀房托在綜合業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)上，同樣以強(qiáng)大的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力，布局增長(zhǎng)第二曲線。其中，國(guó)內(nèi)寫字樓租賃市場(chǎng)普遍需求保守，生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造業(yè)、AI及數(shù)字經(jīng)濟(jì)行業(yè)需求逐漸興起。

迎合新興產(chǎn)業(yè)租賃新需求，越秀房托提速寫字樓產(chǎn)品改造，增加小戶型、拎包入住產(chǎn)品，通過(guò)“輕定制+邊改造邊預(yù)租”方式，縮短去化周期，提升產(chǎn)品力。廣州地區(qū)寫字樓業(yè)態(tài)整體續(xù)約率保持較高位，廣州IFC寫字樓超3萬(wàn)平方米到期面積續(xù)租率高達(dá)96%。

在零售商場(chǎng)上，面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)上涌現(xiàn)的消費(fèi)新趨勢(shì)，越秀房托迎合“首店經(jīng)濟(jì)”，積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合策略，借助調(diào)改及主力商戶引進(jìn)，加大品牌儲(chǔ)備，建立品牌資源庫(kù)，例如在廣州IFC國(guó)金天地引入了茅臺(tái)冰淇淋旗艦店、急急腳CBD首家特色網(wǎng)紅咖啡店，以商業(yè)新引力擴(kuò)展商場(chǎng)輻射半徑。

酒店公寓業(yè)態(tài)方面，后疫情時(shí)代，國(guó)內(nèi)周邊游呈現(xiàn)“指數(shù)級(jí)”增長(zhǎng)，上半年，廣州四季酒店積極參加熱門平臺(tái)直播活動(dòng)和大促活動(dòng)，增加酒店曝光率，抓取高凈值休閑客戶，提升酒店收入。廣州IFC雅詩(shī)閣服務(wù)公寓通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)政策穩(wěn)長(zhǎng)住收入，并在短租市場(chǎng)以多樣化產(chǎn)品促銷刺激入住率逐月攀升，在雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)中業(yè)績(jī)收入和GOP 均排名第一。

專業(yè)市場(chǎng)上，面對(duì)本土疫情及行業(yè)內(nèi)外多重壓力，白馬大廈錨定目標(biāo)、積極開(kāi)展抗疫、及時(shí)出臺(tái)租金減免優(yōu)惠政策、實(shí)施精準(zhǔn)營(yíng)銷賦能客戶及制定專項(xiàng)、靈活的招商策略，上半年成功引進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶37戶，出租率逐步回升。

主動(dòng)管理創(chuàng)造新的管理紅利 融資成本及ESG表現(xiàn)亮眼

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長(zhǎng)”新常態(tài)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，REITs將有效推動(dòng)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。商業(yè)地產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)租金價(jià)格市場(chǎng)化程度和透明度較高，在抗風(fēng)險(xiǎn)力、現(xiàn)金流穩(wěn)健和主動(dòng)管理成效等方面有更為顯著的表現(xiàn)。

作為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的香港上市REIT，越秀房托在公司治理維度上展現(xiàn)了極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并持續(xù)獲得三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，分別為穆迪(Baa3，投資級(jí))、標(biāo)普(BBB-，投資級(jí))、 惠譽(yù)(BBB-，投資級(jí))。

在房地產(chǎn)行業(yè)借貸收縮的環(huán)境下，越秀房托主動(dòng)管理融資渠道，期內(nèi)成功置換12.84億元人民幣貸款，融資利率由4.31%下降至3.50%(下降81個(gè)基點(diǎn))，每年即節(jié)省融資成本約1000萬(wàn)元人民幣;2022年上半年平均付息率2.28%，對(duì)比2021年全年2.52%下降24個(gè)基點(diǎn)，有效控制融資成本。

踐行ESG發(fā)展實(shí)踐，越秀房托在2021年首年參評(píng)GRESB即獲得綠色“三星”評(píng)級(jí)，同時(shí)獲得2021年度公開(kāi)披露“A”評(píng)級(jí)(該披露評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下的最高級(jí)別);自2020年起連續(xù)獲得香港品質(zhì)保證局(HKQAA)可持續(xù)發(fā)展“A”評(píng)級(jí)。

展望下半年市場(chǎng)走勢(shì)，林德良表示，未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)回升、需求回暖及新需求注入，越秀房托通過(guò)堅(jiān)守“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”基本盤，大力穩(wěn)商招商，積極深化多元渠道推廣，以差異化經(jīng)營(yíng)策略，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)“硬實(shí)力”，在經(jīng)營(yíng)面保持成長(zhǎng)性的背景下，越秀房托在2022年下半年有望持續(xù)向好，持續(xù)提升競(jìng)爭(zhēng)力及長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)潛力。