越秀房托（00405）全年業(yè)績(jī)，成長(zhǎng)型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入連續(xù)3年增長(zhǎng)，寫字樓業(yè)態(tài)穩(wěn)步穿越經(jīng)濟(jì)周期

2021年3月4日，越秀房托基金(00405，簡(jiǎn)稱“越秀房托”)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)公告。2020年全年收入穩(wěn)步回升，年收入總額人民幣17.59億元，整體出租率約92.8%，同比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn);2020年度，基金連續(xù)15年擬分派100%可分派收入，每個(gè)基金單位擬分派約0.2293港元，按基金單位于2020年12月31 日的收市價(jià)計(jì)算，年化分派收益率為6.07%，同比增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)。

歷經(jīng)2020年新冠疫情難關(guān)，越秀房托依舊交出了一份逆勢(shì)增長(zhǎng)的成績(jī)單，實(shí)屬難得。這份“難得”背后，正是越秀房托穿越周期“利器”所在。

上市15年，越秀房托憑借獨(dú)樹(shù)一幟的資產(chǎn)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理“三位一體”管理模式，以及“經(jīng)營(yíng)+資產(chǎn)+財(cái)務(wù)”的三大提升“法寶”，塑造了一個(gè)優(yōu)秀REIT樣本，資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)提升，為投資者創(chuàng)造了豐厚、穩(wěn)定的收益回報(bào)。

2020年，越秀房托寫字樓穩(wěn)步穿越經(jīng)濟(jì)周期。廣州IFC發(fā)揮主力作用，全年收入9.31億元，占基金收入53%，下半年收入環(huán)比增長(zhǎng)31%。四季酒店下半年經(jīng)營(yíng)大幅反彈，收入環(huán)比增長(zhǎng)157.5%。成長(zhǎng)型物業(yè)表現(xiàn)突出，武漢項(xiàng)目出租率逆勢(shì)突圍，攀升至87.1%;杭州維多利中心大力拓展客戶資源，期末出租率達(dá)95.9%。

于內(nèi)，越秀房托“內(nèi)功”深厚，于外更是東風(fēng)吹起。

2020年12月，香港證監(jiān)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》修訂版正式生效。香港政府日前2021-2022年“財(cái)政預(yù)算案”明確要推動(dòng)香港REITs市場(chǎng)發(fā)展。

越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良先生認(rèn)為，有關(guān)條例放松了房托基金在發(fā)展物業(yè)規(guī)模上的限制，其可選擇在發(fā)展階段便參與項(xiàng)目，降低項(xiàng)目收購(gòu)的不確定性。未來(lái)，越秀房托與越秀地產(chǎn)或者其它開(kāi)發(fā)商的聯(lián)動(dòng)，在大灣區(qū)乃至全國(guó)發(fā)展項(xiàng)目有著廣闊空間。

值得期待的是，越秀房托深厚“內(nèi)功”，疊加REITs政策東風(fēng)吹起，即將迎來(lái)的便是豐收之時(shí)。

寫字樓招商逆市突圍，整體業(yè)績(jī)穩(wěn)步回升

翻看全年成績(jī)單，這一年挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。2020年，越秀房托物業(yè)組合估值約為人民幣345億元，整體期末出租率保持在92.8%高位，其中，寫字樓物業(yè)出租率91.3%，同比上升1.1%。

在越秀房托所持有物業(yè)組合中，寫字樓資產(chǎn)占比超過(guò)50%。2020年，越秀房托寫字樓表現(xiàn)穩(wěn)定，廣州IFC、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、武漢財(cái)富中心的續(xù)租租金均較上一手增長(zhǎng)5%以上。

“寫字樓是可以穩(wěn)步穿越經(jīng)濟(jì)周期的產(chǎn)品”，越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良先生總結(jié)。對(duì)于寫字樓的運(yùn)營(yíng)策略，越秀房托注重商辦業(yè)態(tài)尋找產(chǎn)業(yè)動(dòng)能的“四個(gè)畫像”。從研究城市發(fā)展規(guī)劃、描摹城市的“產(chǎn)業(yè)畫像”，找準(zhǔn)“行業(yè)畫像”，精準(zhǔn)定義“產(chǎn)品畫像” 與“服務(wù)畫像”。

為更精準(zhǔn)的服務(wù)好后疫情時(shí)代下的租戶企業(yè)和白領(lǐng)，越秀全面升級(jí)“悅享會(huì)”，從To B 端的企業(yè)會(huì)員體系升級(jí)為“區(qū)塊鏈營(yíng)銷平臺(tái)”，重構(gòu)“人、貨、場(chǎng)”全新閉環(huán)，聯(lián)手商務(wù)局、CBD管委會(huì)、國(guó)際服裝設(shè)計(jì)師計(jì)文波等行業(yè)大咖，共同打造樓宇經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈。升級(jí)后的“悅享會(huì)”平臺(tái)面向越秀全線寫字樓租戶提供服務(wù)，整合上百家五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，超過(guò)2000家寫字樓企業(yè)租戶資源，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展深度連接打造一個(gè)精準(zhǔn)營(yíng)銷、促進(jìn)流量轉(zhuǎn)換的平臺(tái)。

面對(duì)疫情后的巨量退租壓力，寫字樓運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)靈活調(diào)整招商策略、打響物管國(guó)際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立商業(yè)地標(biāo)綜合體抗疫榜樣，增強(qiáng)客戶粘性。上半年，廣州IFC順利通過(guò)BOMA國(guó)際360認(rèn)證，成為亞太地區(qū)首個(gè)獲得BOMA COE+360 雙認(rèn)證的REITs資產(chǎn)項(xiàng)目，并獲英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)授予“年度設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“年度可持續(xù)發(fā)展成就優(yōu)秀獎(jiǎng)”。

與此同時(shí)，管理人加強(qiáng)定向拓展產(chǎn)業(yè)客戶，有效緩解退租壓力并鞏固現(xiàn)有客戶穩(wěn)定發(fā)展。2020年全年，廣州IFC成功引進(jìn)建信金科、現(xiàn)代產(chǎn)險(xiǎn)、芒果 TV等知名企業(yè)。財(cái)富廣場(chǎng)成功引入南粵銀行、廣發(fā)銀行等高凈值優(yōu)質(zhì)客戶，全年新簽面積過(guò)萬(wàn)平米。城建大廈成功引入科文斯醫(yī)藥、思百吉、中審亞太會(huì)計(jì)所等知名企業(yè)，提前完成裙樓簽證中心約八千平方米續(xù)約，穩(wěn)定大廈出租率。

整體看，越秀房托擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的基本盤，以運(yùn)營(yíng)賦能，助力跨越周期，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

成長(zhǎng)型項(xiàng)目連續(xù) 3 年增長(zhǎng)，酒店公寓經(jīng)營(yíng)恢復(fù)提速增效

具體到項(xiàng)目層面，2020年越秀房托成長(zhǎng)型項(xiàng)目表現(xiàn)突出。

處于疫情中心的武漢財(cái)富中心，業(yè)績(jī)持續(xù)逆勢(shì)增長(zhǎng)。武漢越秀財(cái)富中心成功引入華潤(rùn)雪花、泰康人壽2家世界500強(qiáng)企業(yè)及10家行業(yè)龍頭，出租率攀升至87.1%，同比增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)。 2020年，越秀財(cái)富中心成為武漢唯一入圍“RICS年度商業(yè)地產(chǎn)”項(xiàng)目，并獲頒“2020抗疫杰出貢獻(xiàn)證書”。

星匯維港購(gòu)物中心則持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)品類結(jié)構(gòu)，優(yōu)化調(diào)整后B館二樓經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)同比提升41%，新品牌銷售額同比提升163%。營(yíng)銷推廣方面，把握在線線下活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，促進(jìn)商戶銷售額提升，年末銷售額恢復(fù)比例達(dá)97.3%。

杭州維多利中心大力拓展客戶資源，期末出租率達(dá)96%。把握重要客戶杭州海關(guān)進(jìn)駐利好，疫情下快速續(xù)約第一大租戶錢塘智能城，成功引入中國(guó)鐵建、中交水利兩家世界500強(qiáng)企業(yè)及多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，進(jìn)一步優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。

酒店公寓雖是受疫情影響最大的業(yè)態(tài)，在控成本、拓客源、優(yōu)餐飲多措并舉下，仍實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)恢復(fù)提速增效。連續(xù)六年獲評(píng)“福布斯五星”的廣州四季酒店，全年平均入住率高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手約2.4個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)領(lǐng)跑第一梯隊(duì)。國(guó)金中心雅詩(shī)閣公寓全年采取穩(wěn)長(zhǎng)租、增短租的經(jīng)營(yíng)策略，下半年平均入住率達(dá)86.7%，RevPAR指數(shù)創(chuàng)歷史新高，業(yè)績(jī)收入和GOP自2016年起穩(wěn)居雅詩(shī)閣集團(tuán)中國(guó)區(qū)第一名。

資產(chǎn)財(cái)務(wù)雙提升，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)價(jià)值

一份穩(wěn)經(jīng)營(yíng)的成績(jī)單，與越秀房托獨(dú)特的三位一體運(yùn)作密不可分。真正做到“一體化”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，需要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理與基金管理一體化、商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理一體化、資本提升與資產(chǎn)改造一體化。

白馬大廈在年內(nèi)頂住疫后復(fù)蘇的壓力，成為商圈首個(gè)復(fù)市表率，有效維穩(wěn)化解風(fēng)險(xiǎn)，全年儲(chǔ)客近千名。首二層煥新升級(jí)，打造中庭“時(shí)尚之芯”新定位，吸引高端輕奢王牌“凱撒”女裝強(qiáng)勢(shì)回歸，實(shí)力單品融合餐飲服務(wù)，強(qiáng)力打造“服裝原創(chuàng)設(shè)計(jì)品牌基地”。

越秀房托還通過(guò)渠道、產(chǎn)品、價(jià)格、物業(yè)管理四個(gè)方面提升來(lái)優(yōu)化上海越秀大廈經(jīng)營(yíng)。越秀房托收購(gòu)上海越秀大廈后，累計(jì)投入超過(guò)1000萬(wàn)元，開(kāi)展逾10項(xiàng)資本性改造，持續(xù)為項(xiàng)目保值增值，項(xiàng)目2020年未出租率恢復(fù)至92.6%。

2020年越秀房托主動(dòng)管理融資成本見(jiàn)成效，期末融資成本同比減少4,590萬(wàn)元，期末整體融資平均成本率下降至2020年末的3.01%， 降幅119個(gè)百分點(diǎn)。2021年1月，主動(dòng)開(kāi)展4億美元債再融資工作，發(fā)行收益率2.65%共獲得超額認(rèn)購(gòu)超過(guò)8倍，成功降低融資成本和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

抵御“黑天鵝”，越秀房托穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)基本盤，資產(chǎn)、財(cái)務(wù)雙提升，增厚效益的同時(shí)，助力實(shí)現(xiàn)公司整體有質(zhì)量的穩(wěn)增長(zhǎng)?；颈P，插上資產(chǎn)、財(cái)務(wù)兩只翅膀，便是越秀房托獲取這份優(yōu)秀成績(jī)單的利器所在。

REITs東風(fēng)吹起，發(fā)展前景廣闊

伴隨著市場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)，政策支持等利好消息影響下，越秀房托將步入發(fā)展新階段。

2020年12月4日，香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《房地產(chǎn)投資信托基金守則》(即REIT Code)修訂版。守則的修訂部分包括物業(yè)發(fā)展投資限制，容許房地產(chǎn)投資信托投資于少數(shù)權(quán)益物業(yè)，即在取得單位持有人批準(zhǔn)的情況下，投資物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目時(shí)可超過(guò)現(xiàn)有的資產(chǎn)總值10%的上限。同時(shí)，容許增加借款限額上限，將房地產(chǎn)投資信托基金的借款限額由資產(chǎn)總值的45%增加至50%。

市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于香港上市REIT而言，守則修訂釋放的靈活性是顯而易見(jiàn)的。

其中，借款限額提高至資產(chǎn)總值的50%，將為越秀房托收購(gòu)新資產(chǎn)時(shí)提高靈活性，擴(kuò)大債務(wù)融資空間。

值得期待的是，越秀房托深厚“內(nèi)功”，疊加REITs政策東風(fēng)吹起，即將迎來(lái)的便是豐收之時(shí)。

展望2021年，疫情滯后性影響逐步消退、市場(chǎng)有望持續(xù)向好。越秀房托將緊抓消費(fèi)回暖、市場(chǎng)回升、產(chǎn)業(yè)動(dòng)能調(diào)整的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，持續(xù)增強(qiáng)管理主動(dòng)性，靈活調(diào)整租務(wù)策略，深度挖掘空間價(jià)值，致力開(kāi)啟越秀房產(chǎn)基金的增長(zhǎng)第二曲線。同時(shí)，也將持續(xù)尋找符合越秀房托投資策略的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的發(fā)展機(jī)會(huì)，不斷為基金持有人帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)。