中信證券：各地大力加速復工復產(chǎn) 二手房市場或率先復蘇

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，各地加大力氣復工復產(chǎn)，重點城市房地產(chǎn)市場交易秩序正在恢復。政策積累至今，也逐漸顯示出效果。盡管由于交付疑慮和其他原因，新房市場依舊不振，但二手市場已經(jīng)有復蘇跡象。該行相信，隨著京滬市場未來的復蘇，二手市場可能引領(lǐng)三季度基本面復蘇?；久娴牡撞恳呀?jīng)在4-5月出現(xiàn)，二手銷售同比降幅已經(jīng)明顯收窄，核心城市二手房市場房價不再繼續(xù)下降。隨著政策進一步累積，部分低線城市市場信心也有望恢復。市場擔心政策對基本面下行無能為力，加之新的信用風險事件，地產(chǎn)版塊近期表現(xiàn)慘淡。該行認為6月將迎來市場信心重塑，看好房屋交易服務(wù)平臺貝殼-W(02423)，看好高信用高效率的地產(chǎn)開發(fā)藍籌，包括保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、萬科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)等。

中信證券主要觀點如下：

銷售底部逐漸顯現(xiàn)。

5月1-25日，該行跟蹤的45個城市新房銷售13.4萬套，同比下降48.3%，降幅較4月的50.0%有所收斂。該行跟蹤的15個城市二手房銷售4.5萬套，同比下降19.0%，較4月的37.6%明顯收斂。在按揭利率下降、各地限購限貸放松等穩(wěn)定需求政策的積極推動下，房地產(chǎn)銷售底部正在出現(xiàn)。盡管由于疫情的緣故，這個底部遲于該行預想(并沒有發(fā)生在3月份)，但二手市場的表現(xiàn)仍說明當前市場底部特征明朗。

周期新現(xiàn)象——對交付的不信任和新房折價。

2021年下半年來，部分開發(fā)企業(yè)項目停工、延期交付，引起購房者對交付能力的普遍擔心。企業(yè)一旦出現(xiàn)信用風險事件，銷售就會快速下滑，有社會負面新聞的債務(wù)展期(違約)房企銷售遠差于一般企業(yè)。根據(jù)騰訊房產(chǎn)發(fā)布的2022年中國購房者消費調(diào)查報告，購買新房時，58.1%的消費者遇到過延期交房的問題。新房折價也有新的因素。存量房屋中，大量次新房的存在增加了消費者選擇的余地。新房限價的長期執(zhí)行，限制了開發(fā)商提升品質(zhì)。同樣，根據(jù)騰訊房產(chǎn)報告，購買新房時，67.7%的消費者認為開發(fā)商有虛假廣告宣傳，43.9%的消費者認為房屋質(zhì)量不過關(guān)。二手房市場所見即所得，也較少產(chǎn)生交付糾紛。74.7%的消費者購買新房時會遭遇糾紛，只有7.5%的消費者購買二手房時會遭遇糾紛。

二手市場主要是一二線市場。

從區(qū)域看，中國新房呈金字塔形狀，二手房則呈倒金字塔形狀，2021年京滬在中國新房交易中占比僅為5.5%，而在二手房中占比高達28.5%。京滬住房需求旺盛，2021年該行測算其住房交易中杠桿率分別為18.1%及23.5%，遠低于全國平均水平。需要說明的是，2022年5月二手市場的明顯轉(zhuǎn)好，是建立在北京、上海兩個重點城市二手市場受疫情影響嚴重的基礎(chǔ)上。如果6月份疫情形勢明顯轉(zhuǎn)好，則該行認為二手回暖的跡象將更加明顯。

政策有累積作用，市場信心可以擴散。

該行認為，政策本身有累積作用。例如，利率下降70BPS可能確實無效，但130BPS可能就會對銷售有明顯邊際助力。限購不放開，單獨降低利率可能確實無效，更改限購區(qū)域疊加針對二胎部分放開限購，銷售則可能明顯復蘇。另外，房地產(chǎn)市場存在區(qū)域信心的擴散，一旦核心城市市場穩(wěn)住，三四線市場也可能穩(wěn)住。

風險因素：個別資金緊張的開發(fā)企業(yè)存在出現(xiàn)信用風險的可能。由于市場調(diào)整時間很長，2022年全年各大公司業(yè)績比市場一致預期可能還有明顯的結(jié)構(gòu)性下調(diào)。