國(guó)金證券：抓住近期地產(chǎn)股基本面分歧造就的“黃金買點(diǎn)” 推薦保利發(fā)展(600048.SH)等

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)金證券發(fā)布研究報(bào)告稱，本輪地產(chǎn)下行與歷史上的下行周期不同，不再是政策收緊的“腠理之疾”。數(shù)據(jù)的下行幅度、預(yù)期的悲觀程度、行業(yè)和企業(yè)的艱難程度，都是史無前例的。因此不必?fù)?dān)心政策刺激會(huì)矯枉過正，繼續(xù)“托底式放松”，只會(huì)求其中者得其下。該行堅(jiān)定認(rèn)為當(dāng)前是地產(chǎn)股的配置良機(jī)，必須抓住近期基本面分歧造就的“黃金買點(diǎn)”，買在基本面分歧時(shí)。6月組合推薦保利發(fā)展(600048.SH)、招商積余(001914.SZ)。

行業(yè)：銷售持續(xù)低迷，土地整體回暖尚需時(shí)日。

銷售端，從城市角度，2022年4月單月300城住宅銷售面積2148萬㎡，環(huán)比-32%，同比-64%;2022年截至4月，300城住宅累計(jì)銷售面積11049萬㎡，同比-50%，景氣度仍低迷。從房企角度，2022年4月單月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額4924億元，同比-59%;2022年截至4月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售額21203億元，同比-50%，降幅再擴(kuò)大。

土地端，縱觀2022年第一批集中供地結(jié)果，從頂價(jià)成交率的維度看，深圳、合肥、杭州、重慶頂價(jià)成交率均超過20%;從流拍率的維度看，天津、福州、濟(jì)南、南京、合肥的流拍撤拍率均超過20%;從溢價(jià)率的維度看，深圳、合肥、廈門、杭州、寧波、重慶、南京七城的成交溢價(jià)率均超過5%。由此可見，各城市間土拍熱度仍有較大分化，單個(gè)城市內(nèi)部分化亦較為明顯?？v觀今年首次集中供地(22城與非22城)，僅有深圳、杭州等市場(chǎng)基本面強(qiáng)勁的“龍頭城市”整體熱度較高，東莞、南京等此前房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。其余城市雖有流拍率下降、溢價(jià)率提升等正面結(jié)果反饋，但或有本次土拍整體土地質(zhì)量較好等客觀因素存在，且大多城市底價(jià)成交率仍然維持高位，從側(cè)面反映了開發(fā)商加杠桿、擴(kuò)土儲(chǔ)的意愿仍然不強(qiáng)，土拍市場(chǎng)整體回暖仍需時(shí)日。

公司：業(yè)績(jī)下滑，分化明顯。2021年板塊共126家房企整體營(yíng)業(yè)收入30428億元，同比增長(zhǎng)8.3%;歸母凈利潤(rùn)303億元，同比下降84.5%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)下滑。板塊業(yè)績(jī)顯著下滑的主要原因包括整體收入下降、毛利率下降、減值損失大幅增加等。剔除虧損超50億元的6家房企，剩余120家房企整體營(yíng)業(yè)收入28053億元，同比增長(zhǎng)15.4%;歸母凈利潤(rùn)1168億元，同比下降37.0%。僅看傳統(tǒng)龍頭房企(選取保利、萬科、新城、招商、金地)，2021年歸母凈利潤(rùn)823億元，同比下降24.1%，板塊內(nèi)表現(xiàn)分化明顯。

板塊：五月跑輸大盤，估值仍處底部。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌3.2%，跑輸滬深300指數(shù)4.8個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排第29名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計(jì)，板塊2022年動(dòng)態(tài)PE為5.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平低12.8%，仍處歷史最低水平。

風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面下行超出市場(chǎng)預(yù)期而政策遲遲無法轉(zhuǎn)暖。