天風(fēng)證券：維持保利物業(yè)(06049)“買入”評級 住宅物管費穩(wěn)中有升

智通財經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)證券發(fā)布研究報告稱，維持保利物業(yè)(06049)“買入”評級，公司背靠保利發(fā)展，同時加大第三方外拓力度，規(guī)模增長可期;住宅物管費穩(wěn)中有升，高毛利的社區(qū)增值服務(wù)收入增長迅速，盈利能力或有提升，基于2021年業(yè)績公告，下調(diào)2022/23年歸母凈利潤由11.57/15.11至10.67/13.49億元，EPS由2.09/2.73元/股至1.93/2.44元/股。

事件：公司發(fā)布2021年業(yè)績公告，2021年全年實現(xiàn)收入107.83億元，同比增長34.2%;歸母凈利潤8.46億元，同比增長25.6%;EPS為1.53元/股，同比增長25.4%。

天風(fēng)證券主要觀點如下：

業(yè)績雙位數(shù)增長，收入結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定。

2021年公司實現(xiàn)收入107.83億元，同比增長34.2%，歸母凈利潤8.5億元，同比增長25.6%。分業(yè)務(wù)看，物管服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)分別實現(xiàn)66.7億元、18.11億元、23.01億元，同比增速分別為34.8%、35%、31.6%。從各主業(yè)收入占比看，2021年物管服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)分別占總收入的61.9%、16.8%、21.3%，較2020年收入占比分別提升0.3pct、提升0.1pct、下降0.4pct，主業(yè)收入結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)定

在管規(guī)模持續(xù)擴大，各主業(yè)收入穩(wěn)定增長。

分業(yè)務(wù)看：1)物管服務(wù)實現(xiàn)66.7億元，同比增長34.8%。公司總在管面積4.65億方，同比增長22.41%。從項目來源看，來自保利集團和第三方的在管面積分別為1.86億方、2.79億方，同比分別增長22.11%、22.61%，占比分別為40%、60%，所占比例與去年持平。從業(yè)態(tài)看，住宅：非住宅業(yè)態(tài)在管面積占比分別為45%、55%，該比例較2020年基本持平。公司物管費方面，住宅、商業(yè)級寫字樓的平均物管費分別為2.24、7.39元/平方米/月，分別較去年提升0.01、減少0.44元/平方米/月。在管面積大幅增長是物管服務(wù)收入快速提升的主要原因。

2)非業(yè)主增值服務(wù)實現(xiàn)18.11億元，同比增長35%，其中案場協(xié)銷服務(wù)和其他非業(yè)主增值服務(wù)分別實現(xiàn)收入11.23億元、6.88億元，同比分別增長17.76%、77.56%，增長主要由于案場協(xié)銷項目數(shù)量持續(xù)增長。

3)業(yè)主增值服務(wù)實現(xiàn)23.01億元，同比增長31.6%。增長主要源自管理規(guī)模擴張及用戶增長，疊加優(yōu)質(zhì)服務(wù)帶來的客戶粘性，業(yè)務(wù)基礎(chǔ)良好。

社區(qū)增值服務(wù)毛利率提高，盈利能力穩(wěn)中有升。

2021年公司毛利率18.68%，較去年提升0.03pct，毛利率穩(wěn)中有升，主要原因在于1)收入占比最高的物管服務(wù)的毛利率14.31%，較去年略微提升0.15pct;2)非業(yè)主增值服務(wù)毛利率18.66%，較去年下降1.43pct，主要受新增寫字樓租賃業(yè)務(wù)影響;

3)社區(qū)增值服務(wù)的毛利率31.4%，較去年提升1.13pct，主要由于美居、社區(qū)零售等產(chǎn)業(yè)能力提升和產(chǎn)品力升級，毛利占比略有上升。公司三費率下降0.31pct至9.52%，費用管控卓有成效。凈利率8.08%，較去年下降0.58pct，主要由于1)租賃資產(chǎn)及使用權(quán)資產(chǎn)增加，相應(yīng)的融資成本提升119.8%至1060萬元;2)受匯率變動影響，公司匯兌損益實現(xiàn)-887萬元虧損。

背靠保利規(guī)模持續(xù)擴張，第三方外拓力度加大。

公司總簽約面積6.56億方，同比增長15.70%。1)來自保利集團的簽約面積為2.79億方，期內(nèi)簽約面積增長3885萬方;2)截至2021年12月31日第三方簽約面積3.77億方，期內(nèi)新增5021萬方，截至2021年12月31日，第三方合同數(shù)1201個，較2020年底凈增長280個。公司1月發(fā)布股權(quán)激勵計劃公告，三批解鎖條件包括2022-2024年歸母凈利潤的CAGR不低于25.5%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不低于6.5，2022-2024年凈資產(chǎn)收益率分別不低于12.0%、13.5%、14.5%，上述指標不低于對標企業(yè)75分位值等。