中信建投：維持保利物業(yè)(06049)“買入”評級 目標(biāo)價(jià)50.81港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投發(fā)布研究報(bào)告稱，維持保利物業(yè)(06049)“買入”評級，預(yù)計(jì)2022-24年EPS分別為1.97/2.50/3.16元(原2022-23年為2.08/2.88元)。根據(jù)可比公司，予21X估值，對應(yīng)股價(jià)41.37元，折合港幣50.81港元(原目標(biāo)價(jià)為69.19港元)。

事件：保利物業(yè)公布2021年業(yè)績，2021年實(shí)現(xiàn)營收107.8億元，同比提升34.2%;歸母凈利潤8.5億元，同比上升25.6%。

中信建投主要觀點(diǎn)如下：

業(yè)績表現(xiàn)良好，盈利能力穩(wěn)中有升。

公司2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入107.8億元，同比增長34.2%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤8.5億元，同比增長25.6%。其中，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入同比增速分別為+34.8%/+35%/+31.6%。公司歸母凈利潤增速低于營收增速的主要原因在于：1)公司2020年實(shí)現(xiàn)匯兌收益2929萬元，2021年轉(zhuǎn)為匯兌損失887.2萬元;2)銀行利息收入由前一年同期的9841.3萬元降至8008.8萬元。同時(shí)公司盈利能力穩(wěn)中向好，綜合毛利率提升了0.03個(gè)百分點(diǎn)至18.68%，管理費(fèi)用率下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)至9.3%。

第三方外拓持續(xù)發(fā)力，加大布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

2021年公司分別實(shí)現(xiàn)在管面積與合約面積4.7億平、6.6億平，合管比達(dá)到1.41，較2020年底略有下降。面積構(gòu)成持續(xù)優(yōu)化，報(bào)告期內(nèi)公司新增合約面積8906萬方，其中57%來自獨(dú)立第三方，對母公司的依賴程度進(jìn)一步下降。在管面積中一二線占比高達(dá)82%，top10城市平均在管面積達(dá)980萬，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)區(qū)域的深耕密度持續(xù)提升。

社區(qū)增值服務(wù)高速發(fā)展，各板塊齊頭并進(jìn)。

社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到23億元，繼續(xù)保持31.6%的高速增長，同時(shí)毛利率提升1.1個(gè)百分點(diǎn)至31.4%。分板塊來看，車場管理服務(wù)、社區(qū)零售、社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)、三個(gè)板塊表現(xiàn)較好，收入增速分別為25.1%/22%/25.6%，美居業(yè)務(wù)板塊收入與前一年基本持平。

風(fēng)險(xiǎn)提示：新業(yè)態(tài)擴(kuò)張不及預(yù)期;公共類物業(yè)盈利能力難以維持。