國(guó)信證券：維持保利物業(yè)(06049)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí) 市場(chǎng)化能力不斷提升

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，維持保利物業(yè)(06049)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，公司業(yè)績(jī)穩(wěn)增，市場(chǎng)化能力不斷提升，非居業(yè)態(tài)高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2022/23年歸母凈利分別為10.5億/12.9億元，對(duì)應(yīng)EPS為1.89/2.34元，對(duì)應(yīng)最新股價(jià)的PE分別為18/14.6X。

國(guó)信證券主要觀點(diǎn)如下：

歸母凈利潤(rùn)同增25.6%，毛利率保持穩(wěn)定。

2021年全年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入107.8億元，同比增長(zhǎng)34.2%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)8.5億元，同比增長(zhǎng)25.6%。分業(yè)務(wù)板塊看，公司物業(yè)管理服務(wù)收入66.7億元，同比增長(zhǎng)34.8%;社區(qū)增值服務(wù)收入23億元，同比增長(zhǎng)31.6%;非業(yè)主增值服務(wù)收入18.1億元，同比增長(zhǎng)35%。2021年公司整體毛利率為18.7%，較去年上升0.03pct，保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì);凈利率為8.1%，較去年下降0.7pct。分業(yè)務(wù)板塊看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率14.3%，較去年提升0.1pct;社區(qū)增值服務(wù)毛利率31.4%，較去年底提升1.1pct;非業(yè)主增值服務(wù)毛利率18.7%，較去年底下降1.4pct。

基礎(chǔ)物管：市場(chǎng)化能力不斷提升，非居業(yè)態(tài)高速增長(zhǎng)。

截至2021年末，公司在管面積4.65億平方米，合同面積6.56億平方米，保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。從在管面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅/公共服務(wù)/商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分別占比45%/52%/3%;從合同面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，來(lái)自母公司/第三方項(xiàng)目分別占比43%/57%。公司第三方市拓高質(zhì)量增長(zhǎng)，全年新簽約第三方項(xiàng)目單年合同金額19億元，其中單年合同金額千萬(wàn)元以上的重大項(xiàng)目占比超過(guò)40%，非居業(yè)態(tài)單年合同金額占比超73。

截至2021年末，公司簽約第三方合同項(xiàng)目1201個(gè)，較去年底凈增長(zhǎng)280個(gè)。市場(chǎng)化能力的不斷提升為公司物業(yè)管理規(guī)模的穩(wěn)健增長(zhǎng)提供了可靠的保障，2021年，來(lái)自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入為22.9億元，同比增長(zhǎng)75.8%，占物業(yè)管理服務(wù)收入約34.4%，較去年提升8.0個(gè)百分點(diǎn)。公司非居業(yè)態(tài)呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021年公司物業(yè)管理服務(wù)中非居業(yè)態(tài)取得收入24.4億元，同比增長(zhǎng)62.4%，占整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)收入的36.5%，較去年提升6.2pct。分不同業(yè)態(tài)看，公共服務(wù)/商業(yè)寫(xiě)字樓分別取得收入14.6億/9.7億元，分別同比增長(zhǎng)81.8%/40%，分別占整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)收入的22%/15%，較去年分別提升6pct/1pct。

首次發(fā)布股權(quán)激勵(lì)彰顯信心。

2021年11月公司首次發(fā)布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，也是首家獲批股權(quán)激勵(lì)的央企物業(yè)。公司發(fā)布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，市場(chǎng)化更進(jìn)一步，有效的彌補(bǔ)了公司作為央企缺乏激勵(lì)機(jī)制的不足，提升了公司對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力;解鎖條件目標(biāo)積極，彰顯公司對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的強(qiáng)勁信心。

風(fēng)險(xiǎn)提示：在管面積增長(zhǎng)、增值服務(wù)拓展不及預(yù)期;毛利率下行超預(yù)期。