中信證券：維持保利物業(yè)(06049)“買入”評級 目標價升至74港元

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告，維持保利物業(yè)(06049)“買入”評級，予2022-24年2.15/2.98/4.06元/股的EPS預測(原22/23預測為2.11/2.81元)，予2022年28倍PE，目標價由71港元上調(diào)至74港元。

事件：公司2021年實現(xiàn)收入107.8億元，同比增長34.2%，實現(xiàn)歸屬股東應占溢利8.5億元，同比增長25.6%，公司業(yè)績符合預期。

2021年的亮點包括，相當于年度物業(yè)管理收入28%的三方外拓年化合同金額;明顯超過業(yè)績增速的收入和毛利增速，即意味著業(yè)績增速受到特殊一次性因素影響;保利發(fā)展未來更趨向于一、二線核心區(qū)域的開發(fā)策略和可能更高的新房市占率。但該行認為，決定公司價值的根本是人，是管理制度，也是保利獨特的員工和企業(yè)共成長，在穩(wěn)健中持續(xù)進取的文化。

中信證券主要觀點如下：

看好保利的文化傳承，市場化機制有望助力團隊競爭力。

公司已經(jīng)公告限制性股票激勵方案。長期而言，該行認為人的因素至關(guān)重要，激勵如能順利實現(xiàn)，則有望進一步提升公司產(chǎn)品服務、市拓、并購、多種經(jīng)營的能力。市場競爭格局此消彼長，該行預計大量民營競爭對手高薪挖人局面將告一段落，這也有利于公司中層隊伍穩(wěn)定成長。歷史上，保利發(fā)展具備獨特的人力資源文化，表現(xiàn)為企業(yè)人才培養(yǎng)能力強，內(nèi)部提升通道通暢，國資體系外空降干部少，中高層員工離職率很低，員工和企業(yè)持續(xù)共成長。這是保利發(fā)展在2005年之后崛起壯大為央企龍頭的關(guān)鍵。該行相信，保利物業(yè)也有望受益于穩(wěn)健進取的文化傳承。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，人的因素可能更為重要。

保利發(fā)展繼續(xù)穩(wěn)步交付，未來交付規(guī)模和質(zhì)量有望再上臺階。

公司來自保利發(fā)展的在管面積達到1.86億平米(合約面積2.79億平米)，在管面積較2020年增加超過3300萬平米。2021年下半年之后，新房開發(fā)領(lǐng)域競爭格局嬗變，保利發(fā)展憑借信用優(yōu)勢，未來交付面積有望增加。更重要的是，保利發(fā)展拿地一二線城市和核心區(qū)項目占比趨勢提升，這使得公司盈利能力可能提升。

堅持戰(zhàn)略進取，第三方拓展取得碩果。

公司2021年拓展第三方項目合約金額超過19億元，較之2020年凈增加超2.5億元，相當于當前基礎(chǔ)服務收入規(guī)模的28.4%(拓展年度合約金額不含增值服務口徑)。假以時日，這預計將轉(zhuǎn)化為公司業(yè)務收入。2021年拓展競爭異常激烈，民營競爭對手的團隊激勵和展業(yè)能力在年中達到頂峰，公司仍能憑借戰(zhàn)略定力，新簽公共和其它物業(yè)項目單年合約金額達9.5億。該行認為，隨著市場競爭格局發(fā)生根本性變化，公司在住宅和非居業(yè)態(tài)方面的拓展都有可能打開局面，2022年住宅的三方拓展也可能超過歷史(2021年測算近900萬平米)。

毛利率未見下降，增值服務持續(xù)發(fā)展。

盡管單位人工工資上升，服務品質(zhì)提升，但公司毛利率達到18.7%，較2020年小幅上升。該行認為，這充分體現(xiàn)了公司科技和管理提效的成果。增值服務方面，公司社區(qū)增值服務收入23.0億元，增速31.6%，略低于整體收入增長。其中，空間運營、社區(qū)便民等服務增速較快。

投資建議：該行認為公司當前市值，和公司在業(yè)內(nèi)所處的地位明顯不相匹配。從品牌影響力、在管規(guī)模、管理層穩(wěn)定性和勤勉盡責程度、未來發(fā)展勢頭來說，公司都應是行業(yè)一線龍頭。2021年因為非成本費用的特殊原因，公司業(yè)績增速明顯低于收入增速，該行預計公司長期增長中樞可能超過2021年業(yè)績增速。

風險因素：公司缺乏并購整合的成功記錄，可能過分依賴市場直拓擴張的風險;大物業(yè)盈利能力相對薄弱，和其它業(yè)態(tài)縱深協(xié)同仍有挑戰(zhàn)。