國金證券：房地產(chǎn)需求端寬松仍需加大，一線城市或率先企穩(wěn)

智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報告稱，2022年3月，房地產(chǎn)調(diào)控寬松政策頻出，鄭州出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，南昌出臺《關(guān)于優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，蘇州出臺《關(guān)于進一步幫助市場主體紓困解難著力穩(wěn)定經(jīng)濟增長若干政策措施的通知》等，省會城市和其他重點城市紛紛兜底救市。該行認為大范圍的需求端寬松政策將逐步出臺，部分一二線城市銷售率先好轉(zhuǎn)，帶動四五線城市筑底。該行看好主要布局優(yōu)質(zhì)一二線城市的綠城中國、建發(fā)國際、濱江集團。同時隨著整體銷售的好轉(zhuǎn)，民企估值有望修復(fù)，看好新城控股和融創(chuàng)中國。

國金證券主要觀點如下：

拉動銷售是促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵。

1)當前銷售情況不容樂觀，TOP20房企2022年1-2月全口徑銷售金額同比下降40%，20家銷售金額全部同比下降20%以上;全國30大中城市2022年1-2月商品房銷售面積同比下降29%，2022年3月1日-9日商品房銷售面積同比下降47%，銷售仍延續(xù)下行態(tài)勢。

2)房地產(chǎn)業(yè)正處于“銷售低迷-房企現(xiàn)金流吃緊-大幅打折/交付困難-市場信心不足-銷售下行-拿地/新開工停滯”的惡性循環(huán)中，提振市場信心、刺激需求釋放是房地產(chǎn)業(yè)回歸“銷售回暖-房企現(xiàn)金流改善-打折減少/按期交付-市場信心恢復(fù)-銷售穩(wěn)定-拿地/新開工恢復(fù)-正常推盤銷售”良性循環(huán)的關(guān)鍵。

3)行業(yè)健康需要企業(yè)穩(wěn)定，企業(yè)穩(wěn)定需要銷售支撐，2014-21年，銷售回款資金占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比例從36%提升至53%，房地產(chǎn)企業(yè)對銷售回款的依賴度逐步增大，預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化有助于緩解房企短期現(xiàn)金流壓力，但不足以維持房企的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，亟待需求端的進一步放松，拉動銷售增長。

全國大范圍的需求端調(diào)控松綁政策或正在路上。

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已有一定程度的松綁，在信貸端，菏澤、廣州、南寧、佛山、重慶等多城市下調(diào)首付比例或降低房貸利率，地方調(diào)控端也有蘇州、濟南、青島、昆明、嘉興等城市陸續(xù)出臺落戶寬松、公積金、購房補貼、預(yù)售監(jiān)管等政策，但是除鄭州外少有直接對限購、限售、限價等需求端的寬松，對房地產(chǎn)市場銷售提振的效果有一定延后，近期銷售狀況尚未好轉(zhuǎn)。因此，我們預(yù)計未來將有大范圍對需求端的調(diào)控松綁政策出臺，“因城施策”將得到更加靈活的運用，在房價相對穩(wěn)定的前提下，部分高能級城市限購、限售、限價等限制措施或?qū)㈦A段性放開。

預(yù)計部分優(yōu)質(zhì)城市將帶動全國市場企穩(wěn)回暖。

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系得到改善：1)受房企拿地意愿收縮影響，2021年全國300城宅地出讓建面同比下降24%;2)房企開工進度緩慢，2021年全國商品住宅新開工面積同比下降11%，2022年1-2月中國建筑新開工量同比減少40%，預(yù)計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工情況也不容樂觀;

3)部分一二線、長三角城市基本面良好，杭州、上海、合肥等城市新房在售庫存去化周期低于6個月。我們判斷2022年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量將明顯下滑，需求仍待釋放，部分優(yōu)質(zhì)城市一旦需求端利好出現(xiàn)，銷售將迅速增長，我們預(yù)計部分一二線城市銷售在三四月份將逐步好轉(zhuǎn)，同時帶動四五線城市市場在這段時間筑底。

風險提示：現(xiàn)有房地產(chǎn)改善政策落地效果不及預(yù)期;需求端寬松政策力度小。

本文來源于國金證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)研究報告《需求端寬松仍需加大，一線城市或率先企穩(wěn)》;作者為分析師杜昊旻；智通財經(jīng)編輯：謝雨霞。