業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄丨雅生活（03319）：外延增值服務(wù)高增長(zhǎng)將成常態(tài)

8月8日，雅生活服務(wù)(03319)在香港舉行2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，雅生活服務(wù)于期內(nèi)收入為22.41億元人民幣(單位下同)，同比增長(zhǎng)59.4%。毛利為8.3億元，同比增長(zhǎng)62.6%。毛利率為37.0%，同比增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)。公司股東應(yīng)占利潤(rùn)為5.41億元，同比增長(zhǎng)62.9%。

該集團(tuán)期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng) 63.6%至12.275億元;外延服務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng)40.3%至8.075億元;及社區(qū)增值服務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng)157.9%至2.06億元。

于2019年6月30日，集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為43.49億元，較2018年12月31 日減少9.5%。截至2019年6月30日止6個(gè)月，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入為人民幣5.37億元，較去年同期增長(zhǎng)159.3%。

此外，截至2019年6月30日止，集團(tuán)在管面積及合約面積分別為2.11億平方米及3.246億平方米。其中，來(lái)自雅居樂(lè)集團(tuán)(03383)和綠地控股(600606.SH)的合約面積分別累計(jì)達(dá)7320萬(wàn)平方米及3410萬(wàn)平方米，較截至2018年12月31日止分別增長(zhǎng)4.0%及55.0%，來(lái)自兩大股東面積占總合約面積的33.1%。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的雅生活業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄。

問(wèn)：公建類項(xiàng)是否可以帶動(dòng)公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率增長(zhǎng)？

答：雅生活物業(yè)管理項(xiàng)目有有部分非住宅面積，總體來(lái)說(shuō)毛利率和凈利潤(rùn)率比較高。但是是屬于公建，因?yàn)楣ù蠖鄶?shù)都是政府項(xiàng)目，在控制成本方面有一定標(biāo)準(zhǔn)，一般凈利潤(rùn)率不會(huì)超過(guò)10%。從公建角度來(lái)說(shuō)，公建項(xiàng)目整體會(huì)拉低毛利率是正常的。

問(wèn)：外延增值服務(wù)高增長(zhǎng)是否可以成為常態(tài)？

答：外延服務(wù)期內(nèi)的增長(zhǎng)達(dá)到40%，整體來(lái)講，維持這一增長(zhǎng)率會(huì)是常態(tài)。

問(wèn)：下半年收購(gòu)計(jì)劃？

答：現(xiàn)在是收購(gòu)優(yōu)質(zhì)公司的好的窗口期。中國(guó)有11萬(wàn)家物業(yè)管理企業(yè)，但真正有規(guī)模、有品質(zhì)、團(tuán)隊(duì)規(guī)范性管理比較好的是不多的。因此，我們會(huì)把握好“窗口期”，積極同中國(guó)一些優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，尤其是補(bǔ)我們短板的企業(yè)，進(jìn)行合作。公司現(xiàn)在鎖定了一些標(biāo)的公司。

問(wèn)：收購(gòu)的策略？

答：收購(gòu)目標(biāo)會(huì)主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，比如粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等等。當(dāng)然我們?cè)谑召?gòu)一些標(biāo)的公司的時(shí)候，還會(huì)考慮某一些地區(qū)是否補(bǔ)了我們區(qū)域業(yè)務(wù)的一些短板，或者是說(shuō)遇到某一個(gè)“小而美”的標(biāo)的，又或者這家公司是否在當(dāng)?shù)靥幱邶堫^地位。再者，如果價(jià)格合適且回報(bào)良好，我們都會(huì)考慮。

問(wèn)：未來(lái)寫(xiě)字樓方面有沒(méi)有和民營(yíng)公司合作計(jì)劃？

答：寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)分為兩部分，一部分是我們?yōu)檎k公樓提供物業(yè)管理服務(wù)，另一部分是為高端商業(yè)寫(xiě)字樓提供的服務(wù)。未來(lái)，我們只要是高端商業(yè)寫(xiě)字樓，不管是政府寫(xiě)字樓、國(guó)有企業(yè)還是私人企業(yè)，我們都愿意提供服務(wù)。

問(wèn)：未來(lái)毛利率增長(zhǎng)的目標(biāo)？

答：上半年毛利率有所下降，但在行業(yè)內(nèi)屬于高水平。我們會(huì)通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，來(lái)保持整體毛利率水平。

問(wèn)：第三方的這個(gè)物業(yè)方面的占比，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)達(dá)到什么水平？非住宅業(yè)務(wù)比例是否繼續(xù)提升？

答：公司管理的物業(yè)面積中，來(lái)自第三方的占比會(huì)越來(lái)越大，這是趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2019年，第三方物業(yè)會(huì)較公司既定的目標(biāo)超預(yù)期增長(zhǎng)。2020年，公司獲取第三方的物管面積會(huì)更多，股東所輸送的面積會(huì)會(huì)越來(lái)越低。我們并不會(huì)刻意控制比例。

關(guān)于非住宅，公司暫時(shí)沒(méi)有策略性的去控制，非住宅的市場(chǎng)潛力很大，政府、國(guó)企、事業(yè)單位等等釋放了很多項(xiàng)目，我們努力去爭(zhēng)取更多的這些項(xiàng)目。

問(wèn)：并購(gòu)的標(biāo)的類型是否以公建類為主？

答：在第三方市場(chǎng)有很多公建類型的項(xiàng)目，目前我們遇到的公建類含住宅的比較多。

問(wèn)：原來(lái)公司的指引是在2020年達(dá)到3億平米的在管面積，目前來(lái)看目標(biāo)會(huì)提前完成，公司有沒(méi)有新的目標(biāo)規(guī)劃？

答：未來(lái)的三年，公司都會(huì)保持每年增長(zhǎng)一億平方米的物業(yè)管理面積。

問(wèn)：未來(lái)物業(yè)管理模式包干制和酬金制的比例會(huì)有何變動(dòng)。

答：對(duì)于公司來(lái)講，更喜歡包干制，經(jīng)營(yíng)管理各方面，可以采取更多的措施，為企業(yè)增加更多的效益。酬金制也有它的優(yōu)勢(shì)，就是不會(huì)虧本。采取哪種模式主要看業(yè)主需求，目前酬金制占比非常之小。

問(wèn)：非住宅業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)目標(biāo)？

答：卓森是公司今年著力打造的一個(gè)高端寫(xiě)字樓物管品牌，目前起到的效果和未來(lái)的潛力都很不錯(cuò)。目前卓森的合約管理面積已經(jīng)達(dá)到600萬(wàn)平米。隨著管理面積不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)走向成熟，相信高端商業(yè)寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)對(duì)公司會(huì)產(chǎn)生較大貢獻(xiàn)。