3年時(shí)間從白銀到黑鐵，有多少房企能“活下去”？

2018年秋，萬(wàn)科郁亮喊出地產(chǎn)白銀時(shí)代，并表示萬(wàn)科(02202)要努力“活下去”。2022年春，郁亮表示地產(chǎn)來(lái)到黑鐵時(shí)代，倡議全體“節(jié)衣縮食”。

一份名為《郁亮在萬(wàn)科2022年會(huì)上的總結(jié)發(fā)言》于2月11日夜間流出。這是郁亮在2月9日萬(wàn)科內(nèi)部召開(kāi)的主題為“敢拼才會(huì)贏”的年會(huì)上的講話(huà)稿。這一次，他將房地產(chǎn)行業(yè)稱(chēng)作“黑鐵時(shí)代”。

郁亮稱(chēng)，2022年是萬(wàn)科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)今年的走勢(shì)，郁亮表示，第一個(gè)特征是進(jìn)入縮表出清階段，縮表出清就是去金融化。國(guó)家不允許房地產(chǎn)占用過(guò)多金融資源，也不能允許居民因買(mǎi)房背負(fù)了高額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)檫@些金融資源沒(méi)有有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。去金融化是一個(gè)必然的趨勢(shì)，也是痛苦的過(guò)程。好比剛開(kāi)始給你吃糖感覺(jué)很好，但吃多之后，堆積脂肪，等到戒糖的時(shí)候就會(huì)很痛苦。這個(gè)時(shí)候已經(jīng)嚴(yán)重依賴(lài)，沒(méi)有糖吃就會(huì)萎靡不振。

今年是背水一戰(zhàn)的一年，如何理解背水一戰(zhàn)?就是要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。能解決過(guò)去累積下來(lái)的包袱就有開(kāi)始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去。潘艾敏的報(bào)告通過(guò)日本的案例已經(jīng)告訴我們不要再心存幻想，必須要快速、堅(jiān)決出清?？s表出清對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，就是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)。

在郁亮看來(lái)，今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到的行業(yè)新發(fā)展模式，可以概括為一個(gè)中心三個(gè)基本點(diǎn);一個(gè)中心，就是解決老百姓居住問(wèn)題;三個(gè)基本點(diǎn)分別是房住不炒、租購(gòu)并舉和人—地—房的匹配。在一個(gè)中心三個(gè)基本點(diǎn)外，還有兩個(gè)重大變化，一是市場(chǎng)分化會(huì)越來(lái)越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開(kāi)始萎縮。

面對(duì)重大變化，萬(wàn)科也要做相應(yīng)改變。當(dāng)下萬(wàn)科最重要的就是講“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時(shí)氛圍”八個(gè)字。在背水一戰(zhàn)的情況下開(kāi)展工作，一切都要圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長(zhǎng)肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開(kāi)，與之無(wú)關(guān)的則放在次要位置。

2018年秋，在一場(chǎng)月度會(huì)議上，郁亮曾表示，“今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，政治、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際等方方面面。社會(huì)全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，所有行業(yè)無(wú)一幸免。萬(wàn)科要收斂聚焦，保證自己“活下去”。

要知道，萬(wàn)科成為一家千億公司時(shí)，中國(guó)只有6家民營(yíng)企業(yè)達(dá)到這個(gè)規(guī)模，其他5家都跟地產(chǎn)無(wú)關(guān)。曾有人樂(lè)觀預(yù)測(cè)，如果繼續(xù)加杠桿，保持過(guò)去30%復(fù)合增長(zhǎng)率，萬(wàn)科很快能做到一萬(wàn)億。2018年初萬(wàn)科股價(jià)剛剛創(chuàng)下歷史新高，很多人覺(jué)得郁亮這次看走眼了，孫宏斌公開(kāi)怒懟萬(wàn)科。

但萬(wàn)科還是采取了降杠桿去庫(kù)存和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的保守路徑，很快，加杠桿的恒大和碧桂園銷(xiāo)售規(guī)模都超越了它。再往前拉一年，2017年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)只有兩個(gè)主題：沖千億和沖萬(wàn)億。

到今天，再看看當(dāng)年最有希望破萬(wàn)億市值的萬(wàn)科，2月12日股價(jià)報(bào)21.18元，總市值2393億元，頭部房企中排名第一，剩下兩家千億房企為保利和招商，最新市值分別為1885億元和1123億元。

// 房住不炒 //

郁亮在演講中明確表示，解決老百姓居住問(wèn)題是主要矛盾。對(duì)‘房子是用來(lái)住的’這個(gè)方面，政策可能會(huì)略有放松，因?yàn)橐袑?shí)解決居民的合理居住需求，對(duì)現(xiàn)有需求的一些過(guò)于嚴(yán)格的限制可能會(huì)略有放開(kāi)?！怀础侵副M管可能會(huì)放開(kāi)部分購(gòu)房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會(huì)保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī)。盡管‘房住’可能會(huì)釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎?去年買(mǎi)萬(wàn)科房子的客戶(hù)年齡又推遲了兩歲，而且隨著需求不斷被滿(mǎn)足，總量也在不斷變小”。

頭部房企陸續(xù)公布1月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，市場(chǎng)延續(xù)著自去年下半年以來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)房企表現(xiàn)不佳。萬(wàn)科首月銷(xiāo)售同比降50.19%、金地降38.36%、花樣年降77.8%......

萬(wàn)科公告的數(shù)據(jù)顯示，其2022年1月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積210.6萬(wàn)平米，同比降47.17%，合同銷(xiāo)售金額356.0億元，同比下降50.2%。

這是近年來(lái)，除2020年3月外，萬(wàn)科錄得最低單月銷(xiāo)售額，同比降50.2%也是多年來(lái)最大的單月降幅，甚至超過(guò)了疫情影響最大的2020年3月。

實(shí)際上，以往除了沖業(yè)績(jī)的12月份，1月份往往是春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，1、2月份的銷(xiāo)售成績(jī)?cè)谌曛卸际窍鄬?duì)較好的，因此今年1月萬(wàn)科的銷(xiāo)售增速降至冰點(diǎn)，或預(yù)示著今年全年的銷(xiāo)售回款并不樂(lè)觀。

房住不炒并不是一棍打死，居民合理的住房需求還是要滿(mǎn)足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月底，全國(guó)共有29個(gè)省、自治區(qū)、直轄市在已公布的政府工作報(bào)告中將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、保障居民住房供應(yīng)作為2022年的重點(diǎn)任務(wù)。今年各地在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，在施策方向上注重“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，民生住房供應(yīng)與保障成為各地的重點(diǎn)目標(biāo)，長(zhǎng)租房市場(chǎng)受到多地重視。展望2022年，多位專(zhuān)家認(rèn)為，各地將通過(guò)激活和滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，比如對(duì)購(gòu)地和購(gòu)房市場(chǎng)給予更寬松的支持。

金融監(jiān)管部門(mén)2月11日披露的數(shù)據(jù)也證實(shí)：1月房地產(chǎn)貸款投放新增規(guī)模在去年四季度增長(zhǎng)基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款多增約2000億元，個(gè)人住房貸款多增約1000億元，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為持續(xù)改善。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化于歷史可能只是一個(gè)微小轉(zhuǎn)身，但對(duì)于企業(yè)，可能是一代甚至幾代人的不歸。

本文選編自“Wind資訊”；智通財(cái)經(jīng)編輯：韓永昌。