華泰證券：房地產(chǎn)將如何受益于此輪穩(wěn)增長(zhǎng)?

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，1月18日央行召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，表態(tài)積極，明確“穩(wěn)字當(dāng)頭”。針對(duì)房地產(chǎn)，也提出化解風(fēng)險(xiǎn)、滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求、做好并購(gòu)金融服務(wù)等。“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為會(huì)議重要注腳，而房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)重要壓艙石，或在穩(wěn)增長(zhǎng)中受益。一方面，降息在一定程度上對(duì)需求有一定改善作用。另一方面，金融端利好頻傳，反映政策端持續(xù)向穩(wěn)增長(zhǎng)傾斜，疊加中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)更具備托底意味，有望帶來(lái)地方政策的改善空間，優(yōu)質(zhì)房企將得到更多的政策傾斜。重點(diǎn)推薦：金地集團(tuán)(600383.SH)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、華潤(rùn)置地(01109)、龍湖集團(tuán)(00960)、碧桂園服務(wù)(06098)、華聯(lián)控股(000036.SZ)、魯商發(fā)展(600223.SH)等。

華泰證券的主要觀點(diǎn)如下：

央行明確“穩(wěn)字當(dāng)頭”，地產(chǎn)板塊或?qū)⑹芤?/strong>

1月18日央行召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，表態(tài)積極，強(qiáng)調(diào)2022年將堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，提出“充足發(fā)力”、“精準(zhǔn)發(fā)力”、“靠前發(fā)力”等。針對(duì)房地產(chǎn)，也提出化解風(fēng)險(xiǎn)、滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求、做好并購(gòu)金融服務(wù)等?！胺€(wěn)增長(zhǎng)”成為會(huì)議重要注腳，而房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)重要壓艙石，我們認(rèn)為也將在穩(wěn)增長(zhǎng)中受益。

需求端——房貸迎利好

央行1月17日超量續(xù)做MLF，并下調(diào)利率10BP，本次降息是央行自2020年4月之后首次下調(diào)政策利率，預(yù)計(jì)1月20日起5年期LPR也將下調(diào)，屬于近2年以來(lái)首次，疊加上月降準(zhǔn)，意味著流動(dòng)性邊際寬松進(jìn)一步發(fā)酵。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，百城首套房貸利率自10月高點(diǎn)5.75%后逐月下降，12月已降至5.64%，隨著LPR下調(diào)，預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步回落。從房地產(chǎn)行業(yè)07年以來(lái)的周期演繹來(lái)看，房地產(chǎn)成交景氣度拐點(diǎn)與貨幣政策拐點(diǎn)基本一致。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面困境在于需求信心不足，而降息在一定程度上對(duì)需求有一定改善作用。

融資端——企業(yè)擴(kuò)信用

我們持續(xù)強(qiáng)調(diào)需要重視以央企為代表的優(yōu)質(zhì)房企融資變化，去年下半年以來(lái)出險(xiǎn)企業(yè)的浪潮將促使融資政策從全面限制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性鼓勵(lì)，以并購(gòu)融資為代表的新渠道將打破持續(xù)近5年的融資穹頂(《打破融資穹頂，迎接信用擴(kuò)張》，2022年1月10日)。在21年10月房企債券融資規(guī)模創(chuàng)出2018年以來(lái)最低值后，11-12月發(fā)行規(guī)模觸底回升，萬(wàn)科A(000002.SZ)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)、龍湖集團(tuán)(00960)、綠城中國(guó)(03900)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)等央企國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企持續(xù)新注冊(cè)/計(jì)劃發(fā)行中票、公司債等，規(guī)模合計(jì)275億元。

還差什么?期待地方政策發(fā)力

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，21年12月地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)一步下挫，縱觀全年行至10年來(lái)低點(diǎn)。12月單月房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、銷售面積、土地購(gòu)置面積、到位資金同比降幅分別拉大至14%/31%/16%/33%/19%。我們預(yù)計(jì)2022年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面仍然無(wú)法見(jiàn)底，景氣度和穩(wěn)增長(zhǎng)的博弈在一季度將持續(xù)發(fā)酵，目前金融層面利好頻頻，但僅依靠金融端是不夠的，我們認(rèn)為地方政府政策在年后的發(fā)力值得期待。

終局思維，向死而生

金融端利好頻傳，反映政策端持續(xù)向穩(wěn)增長(zhǎng)傾斜，疊加中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)更具備托底意味，有望帶來(lái)地方政策的改善空間，優(yōu)質(zhì)房企將得到更多的政策傾斜。建議從終局思維選擇頭部房企，享受短期估值修復(fù)和長(zhǎng)期格局優(yōu)化、多元業(yè)務(wù)帶來(lái)的穩(wěn)健成長(zhǎng)，同時(shí)關(guān)注頭部物管公司和徹底轉(zhuǎn)型的部分房企。

重點(diǎn)推薦：

1）A股開(kāi)發(fā)：金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、華僑城A、濱江集團(tuán)等;

2）港股開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股等;

3）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正等;

4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情不確定性;行業(yè)政策不確定性;基本面下行;部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

本文來(lái)源于華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告；智通財(cái)經(jīng)編輯：謝雨霞。