中泰證券：頭部房企競爭格局優(yōu)化 將持續(xù)演繹“勝者為王”邏輯

智通財經(jīng)APP獲悉，中泰證券發(fā)布研究報告稱，在2022年房地產(chǎn)板塊將迎來政策持續(xù)改善的預期之下，頭部房企競爭格局優(yōu)化，頭部房企股票將持續(xù)演繹“勝者為王”邏輯。關(guān)注三條主線：1）融資環(huán)境結(jié)構(gòu)性分化下的龍頭房企：綠城中國(03900)、保利發(fā)展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)；2）區(qū)域性深耕民企：濱江集團(002244.SZ)；3）高評級穩(wěn)健民企：旭輝控股集團(00884)。關(guān)注龍頭房企金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發(fā)展(00688)。

中泰證券主要觀點如下：

2021年全國房地產(chǎn)市場前高后低，上下半年無論是銷售市場還是土地市場，景氣度自6月后快速下行。從“三道紅線”、“兩集中”、“集中供地”到流動性壓力顯現(xiàn)后的保交付政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不確定對市場產(chǎn)生了顯著的影響。無論從開發(fā)商、地方政策還是購房者，房地產(chǎn)市場中各個環(huán)節(jié)的各方參與者，由于對未來市場預期的變化導致了各方行為發(fā)生了顯著的改變。

我們認為，在以下三個方面，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營思路將發(fā)生顯著改變：

從土地為王到現(xiàn)金為王：

競地價限房價疊加預售資金強監(jiān)管，囤地策略失效，留存現(xiàn)金撿漏式拿地成為企業(yè)共識;

從追求規(guī)模到追求穩(wěn)?。?/strong>

三道紅線后，銷售規(guī)模不再是衡量融資的參考因素，穩(wěn)健至上下，企業(yè)選擇活得久而非跑得快;

從全國擴張到區(qū)域深耕：

預售資金強監(jiān)管，集團資金調(diào)撥通道受阻，區(qū)域深耕策略憑借低管控成本取代全國化策略。

對于2022年，我們認為，本輪供需雙弱的周期下行傳導鏈條在沒有房地產(chǎn)政策發(fā)生實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)前，市場供需難以自發(fā)修復，景氣度下行壓力較大。從銷售面積、開工面積、竣工面積、施工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，我們認為2022年同比增速分別為-5.8%、-20.5%、+3.8%、-1.1%、-3%。穩(wěn)增長還需政策端因素進一步改善。

本文選編自“中泰證券公眾號”，分析師：陳立；智通財經(jīng)編輯：秦志洲