新股研報 | 德商產(chǎn)投服務(02270)今起招股，在成都物管行業(yè)收益位列第五，預估今年純利約為4530萬

德商產(chǎn)投服務(02270)是一家物業(yè)管理服務和商業(yè)運營一體化服務提供商，于20年以在成都產(chǎn)生的收益計，公司排名第五。

招股日期︰11月30日至12月7日

上市日期︰12月17日

獨家保薦人︰申萬宏源

收款行︰渣打銀行

發(fā)售1.5億股，90%配售，10%公開發(fā)售，另有15%超額配股權

每股招股價為1.1元至1.46元，集資最多2.19億元，占總市值約25%，上市開支約3,390萬人民幣

按每手2,000股，入場費2,949.43元

以上限價1.46元計算，市值約8.76億元(若以21年首五個月經(jīng)調整純利，估算今年純利約為4,530萬人民幣，市盈率約16倍)

截至21年5月底 ，平均資產(chǎn)凈值約9,247萬人民幣

公開發(fā)售分為甲組(500萬或以下申請人)、乙組(500萬以上申請人) 

業(yè)務：

18至20年收入分別為6,396萬人民幣、6,911萬人民幣、1.27億人民幣，21年首五個月收入為8,915萬人民幣。

18至20年毛利分別為3,815萬人民幣、3,586萬人民幣、6,267萬人民幣，21年首五個月毛利為3,489萬人民幣。

18至20年純利分別為3,139萬人民幣、3,104萬人民幣、4,291萬人民幣，21年首五個月純利為1,000萬人民幣。

18至20年經(jīng)調整純利分別為3,139萬人民幣、3,104萬人民幣、4,814萬人民幣，21年首五個月經(jīng)調整純利為1,887萬人民幣(若扣除上市開支、股本結算購股權開支等一次因素)。

于21年5月底，公司在管建筑面積約為420萬平方米，其中在管住宅物業(yè)總建筑面積約190萬平方米，占在管建筑面積的44.7%，在管非住宅物業(yè)總建筑面積約230萬平方米，占在管建筑面積的55.3%。

在管建筑面積由截至18年底的約50萬平方米增加至截至20年底的約380萬平方米，年復合增長率約為175.7%。合約建筑面積由截至18年底的約130萬平方米增加至截至20年底的680萬平方米，年復合增長率約為128.7%。

由于德商集團所開發(fā)住宅物業(yè)的售價高于成都住宅物業(yè)的平均售價，由于其中高端性質，20財年，在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費為3.9元人民幣，較成都市物業(yè)的平均物業(yè)管理費2.6元人民幣高50%，較全國物業(yè)的平均物業(yè)管理費1.9元人民幣高105.3%。公司客戶主要為業(yè)主、物業(yè)開發(fā)商及租戶，來自五大客戶的收益占20年財年約54%。

公司自10年起與德商集團建立起長期、協(xié)同、持續(xù)的業(yè)務關系，德商集團由一組公司組成，為中國知名物業(yè)開發(fā)商，公司其中一名控股股東鄒康先生擁有其控制權或共同控制權及對其有重大影響力。公司持續(xù)向德商集團提供物業(yè)管理服務及增值服務。于2020財年，提供予德商集團的物業(yè)管理服務及增值服務所產(chǎn)生的收益分別占總收益達47.3%。

于16年，成都德商由有限公司改制為股份有限公司。于16年7月，成都德商收到其股份于中國新三板掛牌的批準。成都德商于16年8月2日在新三板掛牌(股票代碼：837976)。于20年4月，成都德商收到新三板摘牌的監(jiān)管批準。新三板摘牌于20年5月7日完成。新三板摘牌乃作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一環(huán)而作出的決策。董事認為且當時股東隨后認可，香港為適合公司業(yè)務上市的地點。

集資所得其中60%用于戰(zhàn)略性投資及收購；20%用于投資信息技術系統(tǒng)及有關的人力資源；10%用于招募及培養(yǎng)人才；10%用作營運資金及一般公司用途。

首次公開發(fā)售前進行融資︰

于20年11月至21年5月曾進行融資予張志成先生、楊彬先生、周洪波先生、惠宏投資，當時發(fā)售價較中間價折讓約81.63%至79.17%，除惠宏投資外，其他前期投資者自愿訂立禁售六個月承諾，惠宏投資上市后持股0.75%。

上市后主要股東架構︰

鄒康先生持股62.07%

其他前期投資者持股12.18%

惠宏投資持股0.75%

其他公眾股東持股25%

簡評︰

德商產(chǎn)投服務(02270)是一家物業(yè)管理服務和商業(yè)運營一體化服務提供商，于20年以在成都產(chǎn)生的收益計，公司排名第五。

以上限價1.46元計算，市值約8.76億元，若以21年首五個月經(jīng)調整純利，估算今年純利約為4,530萬人民幣，市盈率約16倍。

本文由“信誠證券”供稿，作者：信誠證券分析師陳伯豪；智通財經(jīng)編輯：汪婕。