光大證券：維持招商蛇口(001979.SZ)“買入”評級 業(yè)績逐步釋放 銷售穩(wěn)步提升

智通財經(jīng)APP獲悉，光大證券發(fā)布研究報告稱，維持招商蛇口(001979.SZ)“買入”評級，下調(diào)2021-23年預(yù)測歸母凈利潤為132.58/149.26/163.48億元(下調(diào)10%/10.4%/12.2%);PE為6/5.4/4.9倍，估值具備較強吸引力。

事件：2021年前3季度公司實現(xiàn)主營收入817.58億元，同比上升63.13%;實現(xiàn)歸母凈利潤63.51億元，同比上升189.76%。

光大證券主要觀點如下：

REITs上市增厚凈利潤，銷售穩(wěn)步提升，投資張弛有度，信用優(yōu)勢明顯

1)結(jié)轉(zhuǎn)加速及REITs上市增厚凈利潤。2021年前3季度公司實現(xiàn)主營收入817.6億元，同比上升63.1%;實現(xiàn)歸母凈利潤63.5億元，同比上升189.8%;實現(xiàn)扣非凈利潤48.6億元，同比上升131.9%。2021年第3季度，公司實現(xiàn)主營收入371億元，同比上升43.8%;實現(xiàn)歸母凈利潤21億元，同比上升64.3%;實現(xiàn)扣非凈利潤20.6億元，同比上升51.6%。

公司利潤高增主要因：2020年受疫情影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模基數(shù)較低;公司成功發(fā)行博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REIT(底層資產(chǎn)為萬融大廈、萬海大廈)，貢獻(xiàn)稅后收益14.6億元。

2)高地價項目結(jié)轉(zhuǎn)致毛利率承壓。2021年前3季度公司取得毛利率21.9%，同比下滑2.4pcts;2021Q3單季公司取得毛利率17.3%，同比下滑7.5pcts。盈利承壓一是由于2017-2018年高價土地項目進(jìn)入結(jié)算周期，二是由于近期房地產(chǎn)限價等調(diào)控政策遏制了行業(yè)整體盈利水平，公司盈利指標(biāo)亦隨之下行。

3)銷售穩(wěn)步提升，投資張弛有度。2021年前3季度公司實現(xiàn)銷售額2410億元，同比提升26.7%;實現(xiàn)銷售面積1038萬方，同比增加26.4%;對應(yīng)銷售均價約23217.7元/平，較2020年同期基本持平。受下半年初居民信貸收緊影響，公司三季度銷售增速放緩，預(yù)期隨著四季度剛需自住房按揭的有序投放，公司銷售或邊際回暖。2021年前3季度公司新增土儲建面1081萬方，投資總價約1552億元;2021年Q3單季公司投資節(jié)奏趨緩，新增項目197.4萬方，投資總價約324.5億元。

4)“三道紅線”綠檔，財務(wù)維持穩(wěn)健。截至2021Q3，公司在手現(xiàn)金769.4億元;剔預(yù)后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.6%，凈負(fù)債率為34.0%，現(xiàn)金短債比約1.8X，維持“三道紅線”綠檔要求。

風(fēng)險提示：多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)或由于競爭激烈而不及預(yù)期，政策調(diào)控不及預(yù)期等。