新股解讀|增值服務(wù)收入占比超32%，國資京城佳業(yè)物業(yè)奔向港交所

10月10日，據(jù)港交所披露，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司（以下簡稱：京城佳業(yè)物業(yè)）通過港交所上市聆訊，中金公司為其獨家保薦人。

在智通財經(jīng)APP看來，在新力服務(wù)、禹佳生活服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)、中南服務(wù)等招股書接連失效后，京城佳業(yè)物業(yè)能順利通過聆訊，必然有其過人之處。

在管建筑面積持續(xù)增加支撐收入增長

招股書顯示，京城佳業(yè)物業(yè)是一家立足于首都、隸屬北京國資委、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍布全國的物業(yè)管理服務(wù)綜合運營商，具備超過30年的運營歷史。重要的是，京城佳業(yè)物業(yè)是“根正苗紅”的國企。截至最后實際可行日期，城建集團(tuán)、城建發(fā)展及住總集團(tuán)合共持有京城佳業(yè)物業(yè)已發(fā)行股本總額共計約98.87％。

在國資背景加持下，京城佳業(yè)物業(yè)常年為首都企事業(yè)單位、公共機(jī)構(gòu)和居民提供多元化物業(yè)管理服務(wù)，如承擔(dān)了國家體育場（鳥巢）、政府辦公大樓、國資委控制的企業(yè)集團(tuán)等在市場上具影響力的項目的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。

隨著在京津冀地區(qū)深耕，京城佳業(yè)物業(yè)的規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，業(yè)績不斷攀升。2018年至2021年前五個月止（以下簡稱報告期內(nèi)），公司的收入分別為9.18億元（單位：人民幣，下同）、10.45億元、10.91億元、4.78億元；凈利潤分別為4137.7萬元、5111.9萬元、6875.7萬元、3837.3萬元。根據(jù)中指院的資料，按2020年的收入計，公司在中國物業(yè)管理行業(yè)的市場份額為0.2%；按綜合實力計，公司在2021年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第24。

分業(yè)務(wù)來看，物業(yè)管理服務(wù)仍是京城佳業(yè)物業(yè)的核心業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)營收超六成，社區(qū)增值服務(wù)收入略有增長。報告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)營收分別為5.60億元、6.81億元、7.33億元、3.09億元，占總營收比例分別為61%、65.2%、67.2%、64.6%；非業(yè)主增值服務(wù)收入分別為1.15億元、1.32億元、1.12億元、5299.5萬元，占總營收比例分別為12.5%、12.6%、10.3%、11.1%；社區(qū)增值服務(wù)營收分別為2.43億元、2.32億元、2.45億元、1.16億元，占總營收比例分別為26.5%、22.2%、22.5%、24.3%。

京城佳業(yè)物業(yè)能實現(xiàn)穩(wěn)健的財務(wù)增長，主要由于在管建筑面積不斷增加。報告期內(nèi)，公司在管建筑面積分別為2580萬平方米、2870萬平方米、2910萬平方米及3050百萬平方米。此外，在管建筑面積亦帶動增值服務(wù)的需求。

因此，隨著住宅物業(yè)的在管建筑面積、平均物業(yè)管理費率及社區(qū)增值服務(wù)收入的增加，京城佳業(yè)物業(yè)的收入規(guī)模不斷增長。

深耕京津冀，區(qū)位資源優(yōu)勢顯著

過去幾年，京城佳業(yè)物業(yè)抓住了京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展的機(jī)遇和中國物業(yè)管理行業(yè)廣闊的發(fā)展?jié)摿?，充分發(fā)揮了首都物業(yè)市場資源優(yōu)勢，不斷拓寬物業(yè)管理規(guī)模，形成輻射全國的服務(wù)版圖，獲得穩(wěn)健增長。

招股書顯示，截至2021年5月31日，京城佳業(yè)物業(yè)的簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3203萬平方米和3050萬平方米。截至同日，公司于京津冀地區(qū)的在管建筑面積為2730萬平方米，占公司截至同日在管建筑面積的89.4%。公司還是胡同物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)領(lǐng)跑者及標(biāo)準(zhǔn)制訂者。截至2021年5月31日，我們在管的物業(yè)管理項目總數(shù)為183個，分布在中國九個省市。作為在京津冀地區(qū)規(guī)模領(lǐng)先的國有物業(yè)管理服務(wù)提供商，京城佳業(yè)物業(yè)具有明顯的區(qū)位資源。

根據(jù)智通財經(jīng)APP了解，過去幾年，中國政府實施國家發(fā)展戰(zhàn)略，北京大興國際機(jī)場、2022年北京冬奧會及冬殘奧委會、北京城市副中心、雄安新區(qū)公共設(shè)施等大型基建項目數(shù)量大幅增長，帶動京津冀地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)需求增長。

憑借京城佳業(yè)物業(yè)豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗及股東的支持，公司及時把握京津冀地區(qū)帶來的機(jī)會。截至2021年5月31日，在北京城市副中心首批投入使用的12幢寫字樓中，五幢由北京城建集團(tuán)建設(shè)，總在管建筑面積約800,000平方米的六幢由京城佳業(yè)物業(yè)管理。截至同日，北京城建集團(tuán)于北京市行政中心及雄安新區(qū)有119個在建項目，建筑面積為1040萬平方米。

長遠(yuǎn)來看，隨著北京市人民政府陸續(xù)出臺擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)覆蓋范圍、軍隊物業(yè)市場化、胡同物業(yè)管理市場化等一系列政策，京津冀地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的覆蓋率實現(xiàn)了全面提升，物業(yè)管理行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間。

根據(jù)中指院預(yù)測，至2025年末，京津冀地區(qū)的總在管建筑面積將達(dá)到約29億平方米，2020年至2025年的復(fù)合年增長率達(dá)6.2%，超過全國平均水平，而預(yù)計2025年京津冀地區(qū)按收入計的市場規(guī)模亦將增加至950億元。京城佳業(yè)物業(yè)無疑將受益于京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展的國家戰(zhàn)略，區(qū)位資源優(yōu)勢愈發(fā)明顯，從而實現(xiàn)業(yè)務(wù)的更快發(fā)展。

 除了建立本地優(yōu)勢之外，京城佳業(yè)物業(yè)亦逐步布局其他一線和新一線城市，同時追隨北京城建集團(tuán)外拓步伐，在成都、重慶、青島、保定、雄安新區(qū)、鞍山等已有一定在管住宅及╱或非住宅物業(yè)項目的城市開拓市場項目。總之，公司不斷向周邊城市拓展，擴(kuò)大經(jīng)營業(yè)績，有望形成規(guī)模效應(yīng)。

受益于大股東，增值服務(wù)拓展價值鏈

京城佳業(yè)物業(yè)能在京津冀地區(qū)取得突出市場地位，離不開北京城建集團(tuán)豐富資源及增值服務(wù)不斷拓展價值鏈，兩者也是公司未來發(fā)展的主要動力。

背靠城建集團(tuán)，為京城佳業(yè)物業(yè)的業(yè)績提供了不少助益。招股書顯示，2018年-2020年京城佳業(yè)物業(yè)來自于城建集團(tuán)的收入分別為1.48億元、2億元及1.81億元，占公司總收入的比重為16.1%、19.1%、17%。

更進(jìn)一步來看，2018年-2020年京城佳業(yè)物業(yè)來自于城建集團(tuán)及其合營企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)開發(fā)或擁有的物業(yè)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入，分別占京城佳業(yè)物業(yè)總收入的69.8%、64.6%、65.4%，后者對于京城佳業(yè)物業(yè)的重要性不言而喻。

未來，京城佳業(yè)物業(yè)還計劃與北京城建集團(tuán)在地產(chǎn)、工程、設(shè)計、園林、文旅等九大產(chǎn)業(yè)鏈版塊聯(lián)動，實現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)的模塊化優(yōu)勢組合。特別的是，公司將繼續(xù)依托北京城建集團(tuán)施工板塊強有力的規(guī)模優(yōu)勢，致力于打造中國施工現(xiàn)場物業(yè)化管理第一品牌－「京城E家」，搶占施工現(xiàn)場物業(yè)管理市場藍(lán)海，擴(kuò)大施工現(xiàn)場物業(yè)管理規(guī)模，形成支撐公司管理面積快速擴(kuò)張的新增長點。

另一方面，增值服務(wù)將是京城佳業(yè)物業(yè)現(xiàn)業(yè)務(wù)持續(xù)增值的重要部分。從京城佳業(yè)物業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，京城佳業(yè)物業(yè)的增值服務(wù)收入占總收入的百分比超過32%，顯著高于2021年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均水平22%。

然而，最能盈利的非業(yè)主增值服務(wù)在收入上占比是最低的。非業(yè)主增值服務(wù)在2018、2019、2020年的毛利率分別為36.6%、34.3%、34.3%，這三年所占收入總額僅為12.5%、12.6%、10.3%。當(dāng)然，非業(yè)主增值服務(wù)也依賴地產(chǎn)商的輸送。

根據(jù)智通財經(jīng)APP了解，京城佳業(yè)物業(yè)計劃在供熱、餐飲、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、租戶招攬及管理服務(wù)、案場及樣板間管理和交付前支援服務(wù)以及景觀工程服務(wù)等業(yè)務(wù)提升專業(yè)化與規(guī)?；?，多元化收入來源，提升盈利能力。

總而言之，從行業(yè)來看，今年年初住建部等十部委鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，逐漸引導(dǎo)和推動企業(yè)向精細(xì)化運營轉(zhuǎn)變。京城佳業(yè)物業(yè)的增值服務(wù)尚有提升空間，若能持續(xù)通過增值服務(wù)拓展價值量，拉動毛利率增長，將獲得更多發(fā)展空間。