商品房成交火熱，重磅政策接連調(diào)控，歷史估值低位的地產(chǎn)股何去何從？

7月房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，“房住不炒”的預(yù)期再次得到加強(qiáng)。自去年下半年開始，30個大中城市商品房成交就持續(xù)保持在高位，市場火熱。不過多數(shù)地產(chǎn)股卻在不斷創(chuàng)階段新低中，估值處于歷史低位，地產(chǎn)行業(yè)該何去何從？

地產(chǎn)重磅政策接連出臺

1、8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》。通知主要從房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃以及物業(yè)服務(wù)四個方面切入，對房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行全面規(guī)范。

2、上海房貸利率上浮，首套至5%、二套5.7%

7月23日，上海樓市調(diào)控又推出兩項(xiàng)政策：上調(diào)房貸利率，首套房利率調(diào)至5%，二套房利率調(diào)至5.7%；贈與住房納入限購政策，5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)，受贈人應(yīng)符合國家和上海住房限購政策。兩項(xiàng)新規(guī)均于7月24日起施行。

3、住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀

7月22日，住建部在解讀中表示，未來將對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市堅(jiān)決予以問責(zé)，下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。

央行強(qiáng)調(diào)，下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。

4、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》

7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，力度空前，從土地支持、優(yōu)化行政審批、資金支持、減稅降費(fèi)和金融支持等五方面入手，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。同日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，從資金端為加快發(fā)展保障性租賃住房提供助力。

30大中城市成交火熱

近期地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼或與地產(chǎn)市場仍然火熱有關(guān)。Wind數(shù)據(jù)顯示，以30大中城市商品房交易來看，2021年上半年合計(jì)成交92.5萬套，較去年同期64.47萬套大幅增長43.48%，當(dāng)然去年上半年成交較低很大程度受疫情影響。隨著疫情的好轉(zhuǎn)，去年下半年累計(jì)成交達(dá)100.91萬套，增長較快。

從單月趨勢來看，2020年前三個月，疫情嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場成交清淡。隨后4月份開始月成交突破10萬套后持續(xù)攀升，其中12月份達(dá)到最高峰，一個月成交19.5萬套。今年延續(xù)火熱，除了2月份春節(jié)長假影響使得成交跌破10萬套外，其余各月成交均在16萬套以上，可見自去年下半年開始，房地產(chǎn)市場成交就已經(jīng)全面火熱。

地產(chǎn)股持續(xù)下跌

從A股地產(chǎn)板塊來看，Wind行情顯示，房地產(chǎn)板塊整體趨勢向下，今年以來下跌12.83%。除了2月份出現(xiàn)短暫不錯的反彈，其余時間都是在逐步走低，尤其是7月份開始不斷創(chuàng)出階段新低。板塊整體跌幅較大，大幅弱于上證指數(shù)和深成指。

（圖片來自Wind金融終端板塊行情）

地產(chǎn)股也是多數(shù)下跌，Wind數(shù)據(jù)顯示，板塊中128家A股上市公司，今年以來上漲有43家，而下跌達(dá)85家，占比超過65%。其中華夏幸福和美好置業(yè)最弱，整體下跌超過50%。當(dāng)然也有少數(shù)個股因自身利好或被資金炒作的大幅上漲超過100%，如*ST新光、西藏城投、*ST松江、奧園美谷和蘇寧環(huán)球共5家。

總體地產(chǎn)股跌多漲少，而且跌幅較大的不少，尤其是招保萬金四大行業(yè)中龍頭股全部下跌超15%，這也說明地產(chǎn)股上半年不受市場資金待見。

多數(shù)估值處于歷史低位

從估值角度看，地產(chǎn)股業(yè)績并不差，尤其是龍頭地產(chǎn)股業(yè)績亮麗，因此估值較低。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前128家上市公司，在剔除少數(shù)虧損，市盈率為負(fù)的個股外，其余99家上市公司，相對于歷史估值來看，最新估值處于上市以來歷史估值分位數(shù)50%以下有86家，占比高達(dá)86%以上。這也意味著目前這些個股估值在歷史所有估值排名中處于較低位置。尤其是榮盛發(fā)展、綠地控股等10多家目前估值就是歷史上最低估值。而400億市值以上龍頭大房企估值也全部處于歷史估值極低位置。

地產(chǎn)板塊還能投資？

華西證券由子沛、侯希得、肖峰分析認(rèn)為，后疫情時代，基數(shù)影響逐步減小，行業(yè)銷售增速逐月回落，但整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍強(qiáng)。認(rèn)為，今年以來，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勁主要系居民購房需求的持續(xù)釋放以及房企整體加大供貨量后市場演繹供需兩旺的現(xiàn)象所致。展望下半年，受行業(yè)兩集中以及融資政策影響，房企拿地減少將影響下半年的供貨量，銀行貸款吃緊也將壓制需求端的表現(xiàn)。預(yù)計(jì)下半年銷售增速或?qū)⒅鸩交芈洹?/p>

山西證券平海慶則認(rèn)為，3月份以來，全國大多數(shù)重點(diǎn)城市商品房成交面積已達(dá)到往年較高水平，成交總體比較活躍；政策方面，行業(yè)“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)保持不變，受“三條紅線”限制，降杠桿趨勢將會延續(xù)，行業(yè)資金面將持續(xù)收緊。公司方面，行業(yè)龍頭和二線龍頭市占率保持上升，未來兩年業(yè)績將保持穩(wěn)定增長。較低的估值和較高的業(yè)績確定性，行業(yè)龍頭和部分二線龍頭具有較高的安全邊際。

華泰證券陳慎團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，2021上半年行業(yè)維持高景氣，6月銷售投資受基數(shù)影響增速放緩，土地投資有所回升，新開工緩慢修復(fù)，竣工迎來短期高峰。土地新政下第一批集中供地同樣體現(xiàn)高熱度。企業(yè)積極去化，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；政策供給側(cè)改革升級，構(gòu)建長效聯(lián)動機(jī)制，多元化方面物管多點(diǎn)開花，渠道重塑新房營銷格局，頭部公司有望持續(xù)受益。認(rèn)為長效機(jī)制的實(shí)施推動行業(yè)褪去對杠桿的依賴，推動財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，重塑行業(yè)競爭格局，看好優(yōu)質(zhì)房企的估值重塑機(jī)遇。

本文選編自“萬得資訊”；智通財(cái)經(jīng)編輯：趙錦彬。