房貸新政顯效改變市場運(yùn)行，置業(yè)意愿出現(xiàn)轉(zhuǎn)折

導(dǎo)讀

為持續(xù)反映中國居民置業(yè)心態(tài)，中指調(diào)查每月底持續(xù)開展對(duì)全國城市居民的置業(yè)意愿調(diào)查，并基于調(diào)查數(shù)據(jù)形成分析報(bào)告，以動(dòng)態(tài)了解最新形勢下，居民置業(yè)信心、置業(yè)計(jì)劃、政策及價(jià)格預(yù)期等。

本次調(diào)查依托CREIS中指·云調(diào)研平臺(tái)形成問卷。通過房天下網(wǎng)站平臺(tái)、房天下經(jīng)紀(jì)云、中指調(diào)查公眾號(hào)以及中指研究院各分院等渠道進(jìn)行問卷收集。本次共計(jì)收集問卷約8000份?，F(xiàn)將問卷填答情況進(jìn)行系統(tǒng)匯總，供行業(yè)和社會(huì)各界參考。

摘要

①購房需求大幅下降：6月受訪者購房需求占比較上月下降10個(gè)百分點(diǎn)，整體計(jì)劃購房需求下降較為明顯。

②貸款難度提升：43%的受訪者明顯感受到貸款難度提升，其中一線城市表現(xiàn)最為明顯。

③購房節(jié)奏放緩：6月受房貸利率上漲、房貸難度明顯提升影響，半年內(nèi)買房占比下降22個(gè)百分點(diǎn)，購房節(jié)奏出現(xiàn)明顯放緩趨勢。

④置業(yè)意愿顯著回落：6月僅有26%的受訪者購房意愿強(qiáng)于上個(gè)月，較上個(gè)月下降28個(gè)百分點(diǎn)，是春節(jié)以來首次出現(xiàn)下降。

⑤未來房價(jià)上漲預(yù)期減弱：6月認(rèn)為房價(jià)仍會(huì)上漲的購房者占比降至28%，近五成的受訪者認(rèn)為所在城市的房價(jià)將會(huì)持續(xù)保持平穩(wěn)，整體房價(jià)快速上漲預(yù)期出現(xiàn)明顯下降，未來房價(jià)漲幅或?qū)⒅鸩交芈洹?/p>

正文

一、受訪者一覽

與往期稍有不同，此次參與調(diào)查的受訪者主要以二線、三四線為主。看城市能級(jí)和年齡，受訪者中，絕大部分是在較高能級(jí)城市工作的青年，是購房需求的主力軍，看區(qū)域分布，受訪者多在經(jīng)濟(jì)活力較大的國家級(jí)城市群工作和居住，因?yàn)檫@些地區(qū)房地產(chǎn)市場相對(duì)發(fā)達(dá)。

圖：2021年6月受訪者年齡和城市能級(jí)占比

圖：2021年6月受訪者城市分布熱力圖

二、購房計(jì)劃

▍計(jì)劃買房

購房置業(yè)需求下降明顯：本次調(diào)查中，70%的受訪者擁有購房置業(yè)需求，占比較上月下降了10個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)劃購房置業(yè)需求明顯下降;分能級(jí)來看，各能級(jí)城市的受訪者有購房計(jì)劃的占比均出現(xiàn)了下降，其中一線與二線下降3%和6%，降幅較小，三四線與縣城降幅較大，分別下降了11%和18%;分區(qū)域來看，海峽西岸下降26%，降幅最大，珠三角、成渝、長江中游、中原、關(guān)中地區(qū)計(jì)劃購房的下降占比也均超過10%，長三角、京津冀、山東半島小幅下降。整體來看，本月受訪者的購房置業(yè)需求下降明顯，為2月以來的最低值。

圖：2021年1月-2021年6月受訪者有購房計(jì)劃的占比(全國和分能級(jí))

圖：2021年1月-2021年6月受訪者有購房計(jì)劃的占比(分區(qū)域)

▍計(jì)劃購房時(shí)間

半年內(nèi)購房者占比大幅下降：2021年6月，購房者入市計(jì)劃時(shí)間大幅延后，有18%的受訪者計(jì)劃在半年內(nèi)買房，與上個(gè)月相比下降了22個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度較大;計(jì)劃半年到一年內(nèi)和1~2年購房的占比分別提升了12%和11%，增幅比較明顯，整體計(jì)劃置業(yè)時(shí)間出現(xiàn)明顯延后。近期多個(gè)城市的銀行出現(xiàn)了貸款周期延長及部分業(yè)務(wù)出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，置業(yè)貸款難度加大，置業(yè)者持觀望態(tài)度，放緩了入市的腳步。

圖：2021年1月-2021年6月購房計(jì)劃的時(shí)間分布

三、貸款難度

▍貸款難度變化

貸款難度明顯提升：2020年12月央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布銀行業(yè)“兩道紅線”，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款余額分為五檔進(jìn)行分類管理，限制房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人房貸余額上限。疊加2021年上半年，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速升溫，銀行住房貸款放貸規(guī)模快速增加，導(dǎo)致整體銀行住房貸款資金出現(xiàn)緊張，多數(shù)城市房貸利率均出現(xiàn)不同程度提升，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)銀行放貸業(yè)務(wù)收緊現(xiàn)象，部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，使得置業(yè)難度大幅提升，超過四成的受訪者表示自己所在城市的購房貸款難度提升，樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。

一線貸款難度最為明顯：上半年一線城市升溫最為顯著，貸款規(guī)?？焖偬嵘瑢?dǎo)致銀行放貸壓力最為明顯，調(diào)查顯示超過六成受訪者明顯感覺到貸款難度提升;二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出逐步升溫，購房入市規(guī)模明顯增加，疊加能級(jí)越高城市購房貸款規(guī)模越大，銀行的房地產(chǎn)貸款壓力也相對(duì)較大，貸款難度提升占比達(dá)到45%;而三四線、縣城銀行貸款壓力相對(duì)較小，貸款難度提升現(xiàn)象并不普遍。

長三角、珠三角限貸升級(jí)：長三角、珠三角區(qū)域房地產(chǎn)市場上半年表現(xiàn)較為突出，整體銀行房貸壓力表現(xiàn)也較為明顯;據(jù)調(diào)查顯示，長三角區(qū)域66%的受訪者表示貸款難度提升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，珠三角貸款難度提升的受訪者比例接近一半，限貸升級(jí)較為明顯。整體來看，此前樓市熱度越高的區(qū)域，近期限貸程度提升越明顯。

圖：2021年6月受訪者對(duì)貸款難度的感知(全國和不同能級(jí))

圖：2021年6月受訪者對(duì)貸款難度的感知(不同區(qū)域)

▍貸款周期變化

貸款周期延長趨勢明顯：貸款周期延長是貸款難度提升的重要體現(xiàn)，此次調(diào)查中，有近一半的受訪者表示自己所在的城市購房貸款周期延長，其中延長1-3個(gè)月的占比超三成。二線、部分三四線城市在此次調(diào)控愈加明顯，成渝區(qū)域、長三角區(qū)域(南京、合肥)以及珠三角區(qū)域(佛山、東莞、惠州)貸款放貸周期延長較為明顯。

圖：2021年6月受訪者對(duì)貸款周期變化的感知(全國和不同能級(jí))

圖：2021年6月受訪者對(duì)貸款周期變化的感知(不同區(qū)域)

▍貸款難度提升對(duì)購房周期影響

購房周期明顯延后：貸款難度的提升很大程度上限制了置業(yè)者的熱情，導(dǎo)致市場呈現(xiàn)逐步降溫趨勢，或?qū)⑦M(jìn)一步提升置業(yè)者的觀望情緒，致使整體市場的購房周期出現(xiàn)明顯的延長。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，超八成受訪者表示不同程度延長了購房周期計(jì)劃，其中，購房時(shí)間延長半年以上的占比達(dá)到33%。在不同能級(jí)城市中，一線城市近四成受訪者表示購房時(shí)間將會(huì)推遲，但不確定未來什么時(shí)間進(jìn)行購房，同時(shí)因貸款限制導(dǎo)致無法購房的占比較其他能級(jí)城市占比更高;二線城市中不確定何時(shí)購房、購房時(shí)間延長半年以上的占比均超三成;而三四線、縣城區(qū)域的購房周期出現(xiàn)不同程度延后，但并未對(duì)購房置業(yè)的需求產(chǎn)生明顯的抑制效果。

圖：2021年6月貸款難度變化對(duì)購房周期的影響(全國和不同能級(jí))

圖：2021年6月貸款難度變化對(duì)購房周期的影響(不同區(qū)域)

四、未來預(yù)期

▍政策預(yù)期

樓市政策預(yù)期持續(xù)穩(wěn)中趨緊：6月，多個(gè)城市從需求端著手，對(duì)購房貸款進(jìn)行了調(diào)控，樓市政策持續(xù)升級(jí)。在此次調(diào)查中，近三成的受訪者預(yù)期未來樓市政策將會(huì)趨緊，同時(shí)有46%的人預(yù)期政策平穩(wěn)。整體來看，受訪者對(duì)未來樓市調(diào)控政策的預(yù)期仍然是穩(wěn)中趨緊。

一線和長三角趨緊趨勢不減：在不同能級(jí)城市中，一線城市有44%的受訪者認(rèn)為未來的政策將會(huì)趨緊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他能級(jí)城市;二線城市有53%的受訪者表示樓市政策將會(huì)保持穩(wěn)定，這一占比為各能級(jí)城市中最高。在不同區(qū)域中，長三角區(qū)域有52%的受訪者預(yù)期未來政策會(huì)趨緊，主要是近期長三角區(qū)域土拍市場火熱，提升房價(jià)上漲預(yù)期，政府或?qū)?qiáng)化調(diào)控力度。

圖：2021年6月受訪者對(duì)下半年樓市政策預(yù)期(全國和不同能級(jí))

圖：2021年6月受訪者對(duì)下半年樓市政策預(yù)期(不同區(qū)域)

▍房價(jià)預(yù)期

整體房價(jià)預(yù)期保持穩(wěn)定：伴隨近期調(diào)控政策逐步顯效、貸款資金流動(dòng)性逐步降低，人們對(duì)短期房價(jià)快速上漲預(yù)期逐步減弱，據(jù)調(diào)查顯示，近五成的受訪者認(rèn)為所在城市的房價(jià)將會(huì)持續(xù)保持平穩(wěn)，認(rèn)為房價(jià)仍會(huì)上漲的占比降至28%。

一線和長三角區(qū)域房價(jià)上漲預(yù)期仍較強(qiáng)：對(duì)于不同能級(jí)城市，一線城市有近五成受訪者認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，遠(yuǎn)超其他能級(jí)城市;二線城市有53%的受訪者認(rèn)為所在城市房價(jià)會(huì)保持穩(wěn)定，受訪者認(rèn)為一線城市的房產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍具有上漲空間。對(duì)于不同區(qū)域，長三角區(qū)域置業(yè)者對(duì)短期房價(jià)走勢仍然看好，有五成的受訪者認(rèn)為所在城市房價(jià)仍有持續(xù)上漲空間。

圖：2021年6月受訪者對(duì)房價(jià)的預(yù)期(全國和不同能級(jí))

圖：2021年6月受訪者對(duì)房價(jià)的預(yù)期(不同區(qū)域)

▍收入預(yù)期

整體：隨著國內(nèi)疫情基本已經(jīng)趨于穩(wěn)定，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸向好，居民的工作變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)變小，從而帶動(dòng)收入上的客觀性。在此次調(diào)查中，超過四成的受訪者表示未來的收入將會(huì)保持不變，同時(shí)有近三分之一的人群表示未來的收入將會(huì)增加。整體來看，居民對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)收入保持樂觀。

不同能級(jí)和區(qū)域：在不同能級(jí)城市中，二線城市近五成的受訪者表示未來收入沒有變化，為所有能級(jí)城市中最高;三四線有近四成的受訪者表示未來收入將會(huì)增加，遠(yuǎn)超其他能及城市，主要是因?yàn)椋陙砭W(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)增加了居民的收入來源和渠道，降低了與高能級(jí)城市之間的收入壁壘。在不同區(qū)域中，珠三角、關(guān)中、哈長城市群超五成的受訪者表示未來收入保持穩(wěn)定，京津冀和長江中游超四成的受訪者預(yù)期未來收入將會(huì)增加。

圖：2021年6月受訪者對(duì)未來收入的預(yù)期(全國和不同能級(jí))

圖：2021年6月受訪者對(duì)未來收入的預(yù)期(不同區(qū)域)

五、購房意愿

▍購房意愿出現(xiàn)大幅下滑

6月，多個(gè)城市為了限制炒房客，加大了購房貸款的監(jiān)管與審核力度，銀行貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)不同程度收緊趨勢，部分銀行延長了貸款放貸周期，使得居民置業(yè)難度大幅提升，居民購房意愿明顯出現(xiàn)下滑。本月僅有26%的受訪者購房意愿強(qiáng)于上個(gè)月，較上個(gè)月下降28個(gè)百分點(diǎn)，是春節(jié)以來首次出現(xiàn)下降。

圖：2021年1月-2021年6月受訪者相比上月本月購房意愿的態(tài)度變化

▍一線城市購房情緒仍位居高位，二線城市購房意愿表現(xiàn)平穩(wěn)

意愿最強(qiáng)：本月在一線城市的受訪者中，有44%的受訪者購房意愿強(qiáng)于上個(gè)月，這一占比較上個(gè)月雖出現(xiàn)較大幅度的下降，但仍遙遙領(lǐng)先于其他能級(jí)的城市。且隨著城市能級(jí)的降低，購房意愿變強(qiáng)的占比越低。

圖：2021年6月受訪者相比上月購房意愿的態(tài)度變化(不同能級(jí))

▍長三角置業(yè)意愿持續(xù)增強(qiáng)，京津冀購房意愿明顯減弱

意愿最強(qiáng)：長三角地區(qū)超四成的受訪者購房意愿強(qiáng)于上個(gè)月，這一占比遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，強(qiáng)勁市場購買力讓置業(yè)者對(duì)樓市的信心仍處于高位。

意愿最弱：京津冀地區(qū)購房者意愿相較于上個(gè)月減弱的占比達(dá)34%，主要是近期北京市場放貸時(shí)間延長，導(dǎo)致置業(yè)難度提升，疊加京津冀樓市長時(shí)間相對(duì)較冷，一旦停貸蔓延，房價(jià)或?qū)⑷匝永m(xù)調(diào)整趨勢，置業(yè)者出于對(duì)房產(chǎn)的升值空間和流動(dòng)性的考慮，購房意愿出現(xiàn)明顯的下降。

圖：2021年6月受訪者相比上月本月購房意愿的態(tài)度變化(不同區(qū)域)

六、總結(jié)和企業(yè)策略建議

▍總結(jié)

總結(jié)來看，本月居民置業(yè)需求大幅下降，伴隨多個(gè)城市銀行貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)不同程度收緊，導(dǎo)致整體市場購買力出現(xiàn)下滑趨勢，短期居民置業(yè)意愿顯著下滑、購房節(jié)奏明顯放緩，購房者認(rèn)為未來樓市政策將會(huì)維持穩(wěn)定偏緊態(tài)勢，伴隨調(diào)控效果逐步顯效，樓市或?qū)⒅饾u回歸理性，房價(jià)持續(xù)上漲預(yù)期逐步減弱。

▍企業(yè)策略建議：貸款大幅收緊城市提升營銷力度，熱點(diǎn)城市搶收市場客群

二季度以來，樓市調(diào)控呈現(xiàn)大幅度收緊態(tài)勢，限購、二手房指導(dǎo)價(jià)、宅地集中出讓等重磅政策落地實(shí)施，疊加6月份房貸利率提升、貸款難度快速增加等金融政策影響，整體房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金流動(dòng)性出現(xiàn)明顯減弱，市場購買力出現(xiàn)大幅下降趨勢，導(dǎo)致置業(yè)者的購房需求及未來市場預(yù)期均出現(xiàn)下滑跡象，整體的置業(yè)節(jié)奏出現(xiàn)不同程度放緩趨勢。6月廣州、上海、南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市銀行放貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)明顯收緊，部分銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù)，市場購買力或?qū)⒚黠@受限，建議房企對(duì)貸款業(yè)務(wù)明顯收緊的城市加大營銷力度，搶收市場客群;一線城市及長三角區(qū)域城市整體市場購房預(yù)期仍相對(duì)較為強(qiáng)烈，建議房企可順應(yīng)市場氛圍趨勢，加快推盤節(jié)奏及推盤規(guī)模，搶占銀行房貸額度，提升房企回款金額。

本文選編自“中指研究院”，智通財(cái)經(jīng)編輯：莊禮佳。