3日內2000萬資金凈流入 瑞信和中信建投共同調高綠城管理（09979）目標價

“輕資產、高利潤”賽道的代建行業(yè)，正獲得市場的重新追捧，綠城管理控股(09979)距離歷史新高僅有一步之遙，中原建業(yè)(09982)已經實現股價的三連陽。

以行業(yè)龍頭綠城管理控股為例，根據智通財經APP的統(tǒng)計，在過去5個交易日中，該公司凈流入資金2092萬元(以下單位等同)，其中僅過去3日即凈流入資金1988.53萬元。

數據來源：智通財經APP

截止6月30日收盤，綠城管理控股股價為5.31元，距離5月28日歷史最高點的5.67元僅有一步之遙。而自4月16日以來，綠城管理控股股價已上漲近70%。

綠城管理控股及中原建業(yè)股價近期受資本市場的追捧，原因有三：

A. 綠城管理控股業(yè)績大增：該公司于6月22日發(fā)布盈喜，預計2021年上半年公司擁有人應占凈利同比增長不低于70%。作為對比，2020年綠城管理控股凈利潤4.39億元，同比增長35.08%，顯示其利潤增長在加速;

B. 相對于同為“輕資產、高利潤”的物管行業(yè)仍存在低估：目前在港股上市的50家物管企業(yè)，其平均市盈率為48.388，而綠城管理控股僅為19.89，中原建業(yè)僅為9.12。而物管股近期表現強勢，不僅已上市公司給出高增長預期，iIPO亦熱度不減：6月底4家物管公司通過聆訊，7月資本市場將迎來至少5家物管公司，目前18家物管公司在港交所排隊。

C. 代建行業(yè)成為房企新的風口。有眾多房企已提前布局代建業(yè)務。據CRIC研究中心不完全統(tǒng)計數據，截至2020年7月，已布局代建業(yè)務的品牌房企超過了30家，既有龍頭房企恒大、萬科、中海、保利發(fā)展，也有中小型房企當代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團等。

近年來，在“房住不炒”的指導思想下，疊加“三道紅線”、“集中供地”等新政壓力，行業(yè)全面邁入嚴監(jiān)管時代，市場景氣度較低。但由于代建業(yè)務與地產開發(fā)業(yè)務具備較明顯的反周期性——當房地產市場景氣度較高時，代建業(yè)務的增速往往較為低落，而在房地產市場景氣度較低時，代建業(yè)務往往能有較大的增速提升。

根據中國指數研究院發(fā)布的《中國房地產代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》，2010年至2020年，中國房地產代建市場新簽合約項目數量及建筑面積的復合年增長率均超過24%。而自2015年至2019年，房地產代建行業(yè)的總收入也從27億元快速增長至91億元，復合年增速達34.9%。

在中指院的預測中，到2025年代建市場規(guī)模的滲透率將達到14.3%，代建項目銷售額將超2萬億元，代建合同收入近千億。然而，截至2020年底，主要代建公司的收入僅達110億元。其中，前五大代建企業(yè)的市場份額(按新簽合約建筑面積計)為59.4%。

中信建投預測認為，代建賽道空間巨大，“十四五”期間規(guī)模在1400億元人民幣左右，其中商業(yè)代建1050億元——對比2020年109億元有十倍成長空間，政府代建344億元——對比2019年103億元有三倍成長空間。地產行業(yè)“降杠桿”宏觀背景下，缺乏開發(fā)能力和品牌壁壘的中小開發(fā)商對代建的依賴度將不斷提高

作為代建行業(yè)龍頭的綠城管理控股，其先發(fā)優(yōu)勢極為明顯：2019年新訂約建筑面積占行業(yè)比重達23.7%，收入占行業(yè)比重達22.0%，均兩倍于追趕者，業(yè)務已成功覆蓋全國28個省市、89座城市及海外市場，先發(fā)優(yōu)勢明顯。

與此同時，綠城管理CEO李軍主導的代建4.0體系、綠星標準、代建行業(yè)聯盟、產業(yè)鏈聯盟等皆成為了代建行業(yè)的標桿。此外，在經營狀況上，低負債、強現金流等表現也使其具備“現金奶牛型企業(yè)”的優(yōu)勢。

更為重要的是，綠城管理控股基于代建業(yè)務打造的“全價值鏈的代建業(yè)務平臺”，已經助其打開新的增長空間。據悉，目前其圍繞產業(yè)鏈孵化了涵蓋代建咨詢、規(guī)劃/建筑/景觀設計等內容的前端公司，囊括商業(yè)管理、營銷策劃等后端公司，并配合內部信息化管理系統(tǒng)升級和智能化改造可以標準化輸出符合產品、運營、服務和供應鏈不同指標的服務，為不同客戶提供定制化開發(fā)服務。

在過去半年里，多家大行紛紛給出關于綠城管理控股的研報，均為“買入”或“增持”評級，并調高其目標價。如在過去兩個星期，瑞信將綠城管理目標價由4.75港元調高至6.82港元，維持跑贏大市評級;中信建投則更為樂觀，其給綠城管理控股的目標價為8.3元。

瑞信相信，在充滿挑戰(zhàn)的經營環(huán)境下，小型/本地開發(fā)商對優(yōu)質項目管理服務的需求將不斷增長，而綠城管理控股將憑借其良好的業(yè)績記錄而從中受益。公司在政府/國有企業(yè)項目中的強勢地位，也令其不那么容易受到房地產市場不確定性的影響。