新股前瞻|利潤復合增長率達95.5%后，俊發(fā)七彩服務想沖出云南？

又一家物業(yè)管理公司遞表，智通財經APP了解到，云南省最大的物業(yè)管理公司，俊發(fā)七彩服務近日向港交所主板遞交上市申請，聯(lián)席保薦人為中泰國際和國泰君安國際。

俊發(fā)七彩服務從事物業(yè)管理服務，歷史業(yè)績增長強勁，2020年收入規(guī)模為8.25億元，近三年復合增長率43.6%，股東凈利潤1.82億元，近三年復合增長率95.5%。按2020年在管面積計，該公司在云南省物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第一，按整體實力看，連續(xù)8年位列于中國物業(yè)管理百強。

從物業(yè)管理公司遞表上市情況看，業(yè)績都非常不錯，港交所基本都會一次性通過，那么作為云南省領先的物業(yè)管理供應商，俊發(fā)七彩服務都有啥看點呢，值得看嗎？

業(yè)績高增長，但依賴于俊發(fā)集團

俊發(fā)七彩服務成立于1999年，主要為俊發(fā)集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務，2016年，開始向獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)提供服務，業(yè)務趨同于行業(yè)多元化，覆蓋非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。該公司控股股東為李鎮(zhèn)廷，家族色彩濃厚，主要繼承了其父李俊的全部股權。

實際上，大多數(shù)同行不一樣，該公司和服務的俊發(fā)集團不存在股權關系，但控股股東都是同一個，李俊成立俊發(fā)集團后，次年成立的俊發(fā)物業(yè)，兩家公司基本同時發(fā)展起來的，反觀多數(shù)同行是地產目公司壯大后才分出物業(yè)管理板塊。李俊把俊發(fā)集團打造為云南省最大的房地產民企，也帶動了俊發(fā)業(yè)務的發(fā)展。

該公司的核心收入為物業(yè)管理服務，2020年收入5.84億元，近三年復合增長率33.4%，收入貢獻70.7%，相比于往年逐年下降，主要由于收入多元化驅動，非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務成長更快，近三年收入復合增長率分別為82.7%和82.5%，2020年收入貢獻分別為15.5%和13.8%。

俊發(fā)七彩服務物業(yè)管理主要服務于住宅物業(yè)，但物業(yè)組合多樣化趨勢明顯，已簽約管理商貿市場、寫字樓及公共設施（如學校及公園），非住宅項目收入占管理物業(yè)收入比例由2018年的20%增至2020年的31%。

該公司對俊發(fā)集團依賴較大，2020年在管建筑面積2803.5萬平方米，其中92.4%的份額源自于俊發(fā)集團，且常年保持在90%以上，俊發(fā)集團在物業(yè)管理業(yè)務上的收入貢獻也超過90%。在市場分布上亦跟著俊發(fā)集團，集中在云南省，在管面積及收入貢獻均超過90%，其余少部分分布在貴州及四川省。該公司在俊發(fā)集團的中標率常年為100%，而獨立第三方有一定的波動，2020年為60%，同比還下降了。

物業(yè)管理主要通過包干制收費用，該公司在俊發(fā)集團收取的物業(yè)管理費要高于獨立第三方，2020年為2.6元/每立方，每年都保持一定幅度的上漲，而獨立第三方為2.1元/每立方，低了近20%。期間整體收費2.5元/每立方，近三年復合增長率11.8%，疊加在管面積近三年復合增長率為10.9%，帶動該業(yè)務穩(wěn)健增長。

俊發(fā)七彩服務已形成多條業(yè)務驅動發(fā)展，非業(yè)主增值服務包括銷售辦公室及項目管理、交付前和交付后服務，核心為第一項業(yè)務，收入占比該業(yè)務超過50%，交付后服務于2020年才開始。而社區(qū)增值服務包括公共空間管理、社區(qū)資產管理、社區(qū)購物及其他社區(qū)服務，前三項業(yè)務貢獻超過95%。

不過由于業(yè)務發(fā)展的依附關系，非業(yè)主增值服務依賴于俊發(fā)集團，俊發(fā)集團在該業(yè)務收入貢獻常年超過95%，在社區(qū)增值服務則相對獨立，俊發(fā)集團收入貢獻不足30%，主要來源于第三方。值得注意的是，在社區(qū)增值服務中，社區(qū)購物發(fā)展很快，該業(yè)務透過通過社區(qū)內銷售或俊發(fā)集團旗下的俊客APP向客戶提供廣泛的產品及服務，加大用戶的購買力參透及需求探索。

盈利尚可，仍需留意后續(xù)動作

俊發(fā)七彩服務對俊發(fā)集團依賴較大，其成長主要取決于俊發(fā)集團的發(fā)展，在房地產嚴控的時期下，需要擴張獨立第三方滿足成長需求，不過俊發(fā)集團同屬于兄弟公司，最大客戶損失風險較低。在盈利上，該公司盈利能力逐年提升趨勢，2020年毛利率35.1%，較2018年提升12個百分點，行業(yè)毛利率區(qū)間大至在30-40%。

在具體業(yè)務上，2020年物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務毛利率分別為32%、27%及60.3%，其中物業(yè)管理業(yè)務毛利率保持逐年提升的態(tài)勢，核心原因為物業(yè)管理費的上升，而毛利率較高的社區(qū)增值服務逐年下降，主要由于毛利貢獻較高的空間管理業(yè)務臨時停車位的技術基礎設施產生費用使得毛利率下降。

此外，在該公司各項費用中，因核心收入源于兄弟公司（俊發(fā)集團），因此銷售費用較少，而沒有有息負債所以也沒多少融資成本，核心費用為行政成本。而在行政成本中，最主要的費用為員工費用，而員工費用并不隨著收入增長而增長，2020年反而下降了，期間管理費用率4.6%，同比下降0.75個百分點。

基于毛利提升及費用下降，2020年該公司的股東凈利率22.3%，較2018年提升10.55個百分點。該公司于2020年賬上有4.4億元的現(xiàn)金，流動負債中合約負債有3.45億元，近三年復合增長率50.2%，扣除合約負債后，權益回報率為41.5%，保持每年提升的態(tài)勢，較2018年提升達25.1個百分點。

從行業(yè)上看，中國物業(yè)管理行業(yè)保持高單位數(shù)復合增長，而百強企業(yè)則雙位數(shù)復合增長，市場集中度集中趨勢明顯，而俊發(fā)七彩服務在云南地區(qū)上具有市場份額領先優(yōu)勢，在2021年云南省物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第一。不過該公司的市場集中于云南，其他地區(qū)分布較少，相比于其他同行，處于弱勢。

而且該公司主要依靠俊發(fā)集團，根據聆訊資料，其計劃跟隨俊發(fā)集團的發(fā)展進一步戰(zhàn)略地跟隨俊發(fā)集團的開發(fā)發(fā)展到甄選高增長地區(qū)擴張（如大灣區(qū)及長江三角洲），而目前俊發(fā)集團在大灣區(qū)及長江三角洲共承包四個城市更新項目。該公司在獨立第三方開發(fā)程度較低，客戶經營風險關聯(lián)較大。

綜上看來，俊發(fā)七彩服務在過去業(yè)績保持了較高的增長水平，盈利水平也得到顯著提升，但業(yè)績過于依賴俊發(fā)集團，具有家族基因，獨立第三方市場份額少，這幾年并無明顯擴張趨勢，且該公司市場也集中于云南省，外省參透率低，仍需留意其后續(xù)擴張動作。