躺平就分紅的REITs已經(jīng)開售，明天可以偷個基

今天起，也就是5月31日，首批9只公募REITs正式開售，國內(nèi)投資者又多了一個資產(chǎn)配置的工具。

REITs在一個多月前的《順豐房托赴港上市，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是什么回事?》詳細介紹過特點和風(fēng)險。

REITs音譯“瑞次”，意譯“房地產(chǎn)投資信托基金”。REITs目的是把缺乏流動性的商業(yè)地產(chǎn)，交由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，變成較強流動性的證券，投資者享受較高比例的租金收益分紅和二級市場的流動性溢價。

很多投資者看完REITs的介紹后，都有一種感覺這和前陣子被媒體大量報道的炒房機構(gòu)“深房里”有什么區(qū)別，現(xiàn)在公開支持集資炒房了?

深房里的操作思路的確和REITs是一樣的，二者的區(qū)別之處在于投資標(biāo)的，深房里投資的是住宅，目前發(fā)行的9只公募REITs投資方向則聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、市政設(shè)施、污染治理等，連具有長期投資價值的商業(yè)地產(chǎn)都還沒涉及，投資住宅那就更不可能了，和“房住不炒”的政策相違背。

設(shè)立REITs的本意是把這些不動產(chǎn)證券化，把社會閑散資金調(diào)動起來，直接給前期投入巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公司融資。

總體來說，REITs是一種風(fēng)險和收益介于股債之間的金融產(chǎn)品，正常來說年華回報率大概在5%～8%之間，可以作為資產(chǎn)配置的一部分。

REITs產(chǎn)品應(yīng)該怎么購買?    

投資者參與公募REITs認(rèn)購可以通過場外及場內(nèi)兩種方式認(rèn)購。

場外認(rèn)購，就是跟普通公募基金認(rèn)購一樣，通過基金公司直銷平臺、銀行、互聯(lián)網(wǎng)等第三方基金銷售機構(gòu)認(rèn)購。

場內(nèi)認(rèn)購，就是通過證券公司的證券賬戶認(rèn)購，這種方式比較便利。

需要提醒的是，公募REITs成立之后，將不會再開放申購及贖回，只能在二級市場交易，因此，投資者若使用場內(nèi)證券賬戶認(rèn)購的基金份額，可直接參與場內(nèi)交易。但是使用場外(就是通過銀行、互聯(lián)網(wǎng)平臺等渠道買的)基金賬戶認(rèn)購的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)后，才可參與場內(nèi)交易。

REITs基金的封閉期至少都是20年起，最長的99年，幾乎就是永續(xù)債了，20年后誰知道啥情況，所以場外申購就可以直接放棄了。

郭二俠對REITs并不感冒，港股已經(jīng)有10幾家REITs，每年最高分紅收益不超過8%，還不如港股市場分紅收益超過10%的藍籌股，毫無疑問藍籌股的成長性更好，而REITs在二次市場的交易風(fēng)險并不見得小，券商把風(fēng)險等級定為C3，也就是中風(fēng)險，并不適合保守型投資者。

雖然REITs投資價值不大，但是投機價值還是有的。

REITs是個新生事物，首批發(fā)行的9只公募REITs有樣板效應(yīng)，本身資產(chǎn)質(zhì)量不錯，再加上基金公司鋪天蓋地的宣傳，很多不明就里的投資人都在搶購，可能會造成超購，基金公司按比例分配，很多人買不到，那么在二級市場上市后，這些小白還會沖進來搶，導(dǎo)致二級市場出現(xiàn)溢價。

這時候，我們就可以趁機把手里的高溢價REITs，賣給那些無知的韭菜了。

就算你看好這類資產(chǎn)想長期持有，也可以等二級市場熱情消退，出現(xiàn)折價后再買回來，封閉式基金長期看，普遍存在折價現(xiàn)象，就是100元凈值的標(biāo)的，交易價格可能只有94～95元。

如果一定要配置這類資產(chǎn)，建議也只是小倉位試水，最多別超過可投資金融資產(chǎn)5%。

目前9只公募REITs的募集材料來看，產(chǎn)權(quán)類REITs(含倉儲類REITs、園區(qū)類REITs)2021年現(xiàn)金分紅率在4.1%~4.74%之間，而特許經(jīng)營權(quán)(高速公路等)REITs相對較高，在6.19%~12.4%之間(這個分紅率并非固定的，是會根據(jù)情況而變化)。

看到測算的收益率，有些投資者可能會覺得收益率高的REITs就好，其實不是這樣。

特許經(jīng)營權(quán)類，比如高速公路項目到期后，要交還政府，可供分配的現(xiàn)金流分配后，基金估值為0，所以這類項目估值的重點在于對基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流的預(yù)估，分派收益率預(yù)估較高。

而倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于產(chǎn)權(quán)類項目，基礎(chǔ)資產(chǎn)到期后仍有市場價值，現(xiàn)金流不歸0，這類項目估值的重點在于持有不動產(chǎn)公允價值的變動，分派收益率預(yù)估較低。

順便說一下，首批9只公募REITs的場內(nèi)及場外的最低認(rèn)購門檻存在區(qū)別，場外認(rèn)購最低門檻在100元—1000元之間，上交所上市的幾只公募REITs場內(nèi)認(rèn)購以金額為單位，最低認(rèn)購門檻是1000元，而深交所上市的公募REITs場內(nèi)認(rèn)購以份為單位，最低認(rèn)購門檻是1000份。以蛇口產(chǎn)園為例，每份認(rèn)購價格2.31元，1000份至少需要2310元。

首次9只公募REITs發(fā)售時間主要是5月31日至6月2日，明天抓緊時間，在券商賬戶里面開通基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限就可以認(rèn)購了。

本文選編自“郭二俠鑫金融”，作者：郭二俠；智通財經(jīng)編輯：熊虓。