如何應(yīng)對“0利率”、高估值：現(xiàn)在可能是買入美股REITs最好的機會

美股市場，過去一年時間房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)獲得大幅上升，這讓許多投資者不禁要問：REITs現(xiàn)在的估值是合理，還能買入嗎?

在國債長期利率接近0%和股票估值高企的情況下，華爾街分析師預(yù)計REITs將大放異彩。

智通財經(jīng)APP注意到，美股REITs在過去一年里增長了75%，但也僅僅是回到新冠疫情爆發(fā)前的水平，總的來說，REITs在過去五年的回報是令人失望的。

目前是購買REITs最好的機會

在評估某一特定行業(yè)的估值時，需要了解金融市場不同資產(chǎn)都是“相對的”，因此只有在其他競爭性投資更便宜的情況下，某種資產(chǎn)類別才能被認為是昂貴的。

首先，來看國債。在疫情剛開始時，美聯(lián)儲將利率下調(diào)至0%，并明確表示，至少在2023年之前，利率可能會保持在接近0%的水平。以歷史為鑒，考慮到美國走出上一次金融危機花了6年時間，加息可能還需要更長的時間。

因此，美國國債收益率幾乎為零。10年期美國國債(IEF)的名義收益率為1.5%，但如果扣除三分之一的稅收，則剩下1%，再扣除1-2%的通貨膨脹，實際收益率為負：

投資者都能明白，實際回報率為負是不可持續(xù)的，因此，有些投資者會選擇投資公司債券。

公司債券比美國國債好一點。目前，長期公司債券(VCLT)的平均收益率為3.2%，大約是美國國債收益率的兩倍。

但是扣除1/3的稅收，剩下的只有2%。然后去掉通貨膨脹的1-2%，剩下0-1%。最后，投資者還需要考慮信用損失，這是投資公司債券時不可避免的。

目前經(jīng)濟環(huán)境下，信貸損失可能會異常巨大，因為許多公司受到疫情影響不得不提高杠桿率，面臨投資評級下調(diào)，假設(shè)每年的信用損失為0.5%，實際回報率也是接近0%：

再來看股票市場，巴菲特曾說過，利率對于資產(chǎn)價值的作用就像地球引力對于其他物體的作用一樣。

鑒于上文已分析債券和國債的預(yù)期收益率接近0%，標普500指數(shù)(SPY)今天的市盈率估計為44倍，比其歷史平均水平高出2倍多：

從歷史上看，高估值最終導(dǎo)致令人失望的未來回報。圖表顯示，標普500指數(shù)從未能夠長期維持如此高的市盈率。最終，在經(jīng)歷了一段無法持續(xù)的異常強勁的回報期后，其估值將持續(xù)下探。

綜上所述，無論是美國國債、債券和股票，目前投資都只能換來令人失望的預(yù)期回報，越來越多的投資者擔(dān)心，我們可能面臨失去的十年。世界上最大的對沖基金經(jīng)理雷·達利奧(Ray Dalio)對“失去的十年”這一觀點特別直言不諱，稱這可能成為投資者司空見慣的現(xiàn)象。

這促使人們對房地產(chǎn)投資信托基金、基礎(chǔ)設(shè)施、私人股本、SPACs(SPCX)、比特幣(BTC-USD)等另類資產(chǎn)產(chǎn)生了前所未有的需求。

REITs的估值應(yīng)該根據(jù)其所擁有的房地產(chǎn)的價值來評估

在過去一年里，大多數(shù)REITs的交易價格都大幅低于資產(chǎn)凈值(簡稱NAV)，但在最近的經(jīng)濟復(fù)蘇之后，其重新定價已接近其NAV，那是否意味著其目前估值已經(jīng)體現(xiàn)了內(nèi)在價值呢?

分析師稱，在疫情逐漸得到控制后，資產(chǎn)凈值將迅速增長。如房地產(chǎn)行業(yè)的凈營業(yè)收入(簡稱NOI)將有所回升，并推高資產(chǎn)凈值。更重要的是，預(yù)計行業(yè)資本化率將壓縮至較低水平，這將推高房地產(chǎn)價值和資產(chǎn)凈值。

舉個例子：

目前投資者可以以6.5%的資本化率購買Dollar General(DG)凈租賃房產(chǎn)。假設(shè)該地產(chǎn)每年產(chǎn)生20萬美元的凈營運收入，資產(chǎn)凈值則為30.8萬美元。

但在一個利率較低的大環(huán)境下，市場對這類資產(chǎn)的需求將大幅增長，從而推低資本充足率。假設(shè)同樣的房產(chǎn)現(xiàn)在以4.5%的資本化率交易，它的價值將增長近50%。再加上一些NOI的增長，房產(chǎn)價值就進一步增加了。

請注意，這里談?wù)摰氖琴Y產(chǎn)總值，但由于房地產(chǎn)投資信托基金也有杠桿作用，對其資產(chǎn)凈值的影響將更大。在這種情況下，房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)凈值可能會上升60%-70%。

想想所有的養(yǎng)老基金、保險公司、銀行和退休人員，他們絕對需要收入來生存。如今，除了在房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)之外，幾乎沒有其他地方可以獲得這種收入。

Brookfield(BAM)認為，機構(gòu)資本將在未來十年迅速增長，其中一半以上將最終投向REITs和房地產(chǎn)等替代資產(chǎn)，以滿足投資者的收入需求：

傳奇投資者布魯斯·弗拉特(Bruce Flatt)在最近的一次采訪中指出，他預(yù)計在某些情況下，資本化利率將下調(diào)一半，使房地產(chǎn)價值翻一番：

比如市中心寫字樓的資本化率以前可能是4%，現(xiàn)在可能是2%。如果我們處于一個0%的利率，如果這座建筑在疫情之前以4%的資本化率出售，并以10億美元的價格成交，那么它將以2%的資本化率賣出20億美元。這是10億美元的利潤。

再來看瑞士已經(jīng)有一段時間接近零利率甚至負利率，房地產(chǎn)價格因此暴漲。上市房地產(chǎn)公司也參與了上漲，目前瑞士的股息率約為2%。預(yù)計同樣的情況也會發(fā)生在美國，因此這可能是目前以低收益率購買房地產(chǎn)投資信托基金的最后機會。

Camden Property(CPT)最近指出，其目標市場的公寓社區(qū)首次以3%的低上限利率出售。

如果資本充足率保持在這樣的水平，其資產(chǎn)凈值將大幅上升，股價也將大幅上升。

總之，目前實際利率已經(jīng)降到0%，整個股市已經(jīng)重新定價，標普500指數(shù)目前的市盈率為44倍。現(xiàn)在，輪到房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)迎頭趕上了，鑒于資本充足率繼續(xù)壓低，REITs資產(chǎn)凈值(NAV)升至歷史新高。