中信證券：房地產(chǎn)稅改革是推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)的力量，不是制造“驚奇”的推手

2021年5月房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)的召開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)持有稅的改革又成為全社會(huì)熱議的話題。我們認(rèn)為推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作是大勢(shì)所趨，房屋供給充裕成為推廣房地產(chǎn)稅的重要客觀條件。房地產(chǎn)稅改革的核心目標(biāo)，應(yīng)是遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)持有稅的漫長(zhǎng)探索。

1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定了繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房免征房產(chǎn)稅。2011年，上海和深圳試點(diǎn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，二者政策框架的相同因素包括關(guān)注增量房、設(shè)定較大免征范圍、穩(wěn)妥推廣較低稅率等。從物業(yè)稅到房產(chǎn)稅再到房地產(chǎn)稅，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的研究持續(xù)推進(jìn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅處于積極穩(wěn)妥推進(jìn)立法改革的階段。

推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的客觀條件日漸成熟。

存量住房的商品化和市場(chǎng)化是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的先決條件。房改推進(jìn)至今，絕大多數(shù)城市的非商品化住房占比已經(jīng)不高。但更重要的客觀條件是房屋供給較為充裕，房地產(chǎn)稅不至于轉(zhuǎn)嫁為租金持續(xù)上漲，成為中低收入人群的負(fù)擔(dān)。這個(gè)客觀環(huán)境目前也已經(jīng)成熟了。

房地產(chǎn)稅改革的核心目標(biāo)不是構(gòu)建地方主體財(cái)政收入來(lái)源，不是替代土地出讓金。

不動(dòng)產(chǎn)持有稅的繳稅人群是有限的，稅率是理性設(shè)定的。2020年，上海和重慶的房產(chǎn)稅占該地地方公共財(cái)政收入中稅收部分的3.4%和5.0%，相當(dāng)于當(dāng)年度本地土地出讓金的6.7%和4.0%。從歷次研討來(lái)看，房地產(chǎn)稅改革也沒(méi)有涉及土地市場(chǎng)交易規(guī)則的改革。我們認(rèn)為，短期內(nèi)指望房地產(chǎn)稅的繳稅總額大幅超過(guò)原有的房產(chǎn)稅繳稅總額，甚至替代土地出讓金，這種可能性是很低的。

改革避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

房屋持有成本過(guò)低，出租收益又比較低，是造成“買(mǎi)入—持有—等待賣(mài)出”行為客觀原因，也是導(dǎo)致核心城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的核心原因。我國(guó)住宅不動(dòng)產(chǎn)持有稅少，住房維修資金補(bǔ)繳機(jī)制不通暢，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)水平偏低。房屋持有成本在國(guó)際來(lái)看相對(duì)房?jī)r(jià)處在極低水平。歷史上房?jī)r(jià)漲多跌少，所帶來(lái)的結(jié)果是二手房市場(chǎng)供給偏少。且不存在持有稅的事實(shí)，使得空置持有房屋的成本很低，再加上出租收益率不高，住房空置更顯嚴(yán)重。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可以適當(dāng)增加持有房屋的機(jī)會(huì)成本，適當(dāng)增加二手供給，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅繼續(xù)在不同城市試點(diǎn)，目前跨區(qū)域統(tǒng)計(jì)征收的可能性很低。

我們認(rèn)為，政策目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)稅將主要針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，試點(diǎn)推廣。2019年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲越快，絕對(duì)房?jī)r(jià)水平越高，房地產(chǎn)稅先行試點(diǎn)的可能性就越大。不過(guò)，我們認(rèn)為在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，不會(huì)跨區(qū)域計(jì)算房屋持有套數(shù)和人均住房面積，否則將導(dǎo)致市場(chǎng)熱度進(jìn)一步向核心區(qū)域收斂。我們相信，廣闊的三四線城市目前并不適合探討出臺(tái)房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅改革是推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)的力量，不是制造“驚奇”的推手。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，目的是為了推動(dòng)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的政策，都不是為了制造恐慌。我們相信，房地產(chǎn)稅改革的一些核心原則是明確的，如給予合理免征面積、免征套數(shù)，并確定一個(gè)比較恰當(dāng)、社會(huì)可承受、調(diào)控有效果的真實(shí)年化稅率。這種真實(shí)年化稅率，既要考慮名義稅率的因素，也要考慮評(píng)估指導(dǎo)價(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)，以及應(yīng)納稅金額抵扣等因素。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

房地產(chǎn)稅立法改革進(jìn)度持續(xù)慢于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

本文選編自“中信證券研究”，作者：陳聰、張全國(guó)、李金哲，智通財(cái)經(jīng)編輯：張金亮。