地產(chǎn)4月觀察：強投資、中銷售、弱開工格局將延續(xù)至年底

報告導(dǎo)讀：我們在2020年度策略報告中提出“強投資、中銷售、弱開工”的全年樓市格局，目前從市場環(huán)境來看將得到驗證，后續(xù)市場的焦點在土地市場上，以反映2022年預(yù)期。

1.投資強在建設(shè)和竣工端，銷售前高后低但整體量價齊升，開工由于土儲不夠進入負(fù)增長區(qū)間，這個格局得到驗證，預(yù)計還將持續(xù)至年末。去除2020年同期因為疫情停工停售的影響，4月開始，樓市進入常規(guī)化階段，因此，4月單月開發(fā)投資額同比+13.7%，銷售金額同比+32.5%，和新開工面積同比-9.3%，能夠反映三個指標(biāo)在全年格局上的定調(diào)。需要注意的是房價上漲趨勢，按照當(dāng)前供需結(jié)構(gòu)(而非金融關(guān)系，此前報告反復(fù)強調(diào)過)，價格所隱含的經(jīng)濟后周期，依然處于上行通道，不排除房價上漲會加速。

2.居民按揭貸款額度不會影響未來樓市走勢，當(dāng)前樓市更反映經(jīng)濟上的供需關(guān)系、而非金融上的量價同步問題，也即，即便收緊貸款額度，以目前土地供給情況，樓市也將處于上行通道。年初銀行集中度開始調(diào)控對居民購房貸款的總額度，但從前4個月表現(xiàn)來看，出現(xiàn)了明顯超預(yù)期的對購房信貸投放。若政策嚴(yán)格執(zhí)行，則在接下來會出現(xiàn)比較嚴(yán)重的額度不足，以此做邏輯外推，可以得出對樓市需求端會出現(xiàn)較大的壓力。從歷史來看，無論是按揭額度還是利率對于樓市的需求，均沒有任何影響，尤其是在當(dāng)前供給不足和經(jīng)濟后周期需求爆發(fā)同時存在的情況下。無論牛市還是熊市，居民按揭貸款額度投放都很穩(wěn)定，也即，按揭額度較少會影響開發(fā)商回款，但并不會影響居民購房。

3.2021年樓市格局基本確立，而土地市場將影響2022年走勢，若投放力度持續(xù)較低，則2022年將延續(xù)2021年的上行趨勢，對中央調(diào)控帶來負(fù)面影響。由于供需兩弱的樓市行情最早出現(xiàn)在2022年年底，但在此期間，土地供需矛盾將持續(xù)存在，以目前同比負(fù)增長的土地供給來看，將對樓市供給端帶來嚴(yán)重沖擊，疊加2018年后持續(xù)的信貸刺激帶來的經(jīng)濟回暖，供需關(guān)系正在惡化，目前房企高價拿地背后的原因也在于此。我們推薦港股中的中國金茂(00817)、融創(chuàng)中國(01918)，受益旭輝控股集團(00884)，A股標(biāo)的推薦中南建設(shè)、萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口等，同時推薦物業(yè)板塊，受益招商積余、碧桂園服務(wù)(06098)，推薦中海物業(yè)(02669)、寶龍商業(yè)(09909);二手房中介方面，受益我愛我家。

風(fēng)險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

本文選編自“小謝看地產(chǎn)”，作者：謝皓宇；智通財經(jīng)編輯：張金亮。