新增拿地權(quán)益比例下降，房企擴(kuò)規(guī)模和保權(quán)益如何兩全?

2020年上市房企新增土儲(chǔ)權(quán)益65% 權(quán)益50分位值下降4個(gè)百分點(diǎn)

CRIC根據(jù)上市房企年報(bào)及業(yè)績發(fā)布會(huì)對(duì)上市房企2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例進(jìn)行整理，樣本包含近40家上市房企。2020年上市房企新增拿地權(quán)益為65%，較2019年下降1個(gè)百分點(diǎn)，其中超過半數(shù)房企新增土地權(quán)益有所下降。

但75分位值、50分位值和25分位值的變化有所不同：25分位值從56%微漲至57%，可見低權(quán)益比的房企更加注意權(quán)益比例的提升，強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量發(fā)展;但50分位值和75分位值均有所下降，其中50分位置下降幅度最大，達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)。在三道紅線等融資監(jiān)管加強(qiáng)的影響下，房企不得不通過合作拿地的方式撬動(dòng)土地儲(chǔ)備，以致于犧牲了部分權(quán)益。

整體來看,2020年上市房企新增土儲(chǔ)權(quán)益的75分位值降至70%，當(dāng)房企拿地權(quán)益超過70%，就已經(jīng)達(dá)到行業(yè)上游水平;拿地權(quán)益在63%左右則是行業(yè)中游水平，若全年拿地權(quán)益低于57%的房企，則處于行業(yè)較低水平，需要注意權(quán)益太低增收不增利的影響。

典型企業(yè)來看，位于25分位值左右的房企有綠城(09979)、中南、陽光城和世茂(00813)等。綠城是典型的善于小股操盤型房企，通過自身品牌和代建能力進(jìn)行小股操盤，提升房企影響力同時(shí)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。且綠城近年來不斷通過組織優(yōu)化，持續(xù)推進(jìn)扁平化管理，目的也是為了進(jìn)一步推動(dòng)收并購的發(fā)展，未來權(quán)益比例仍有下降的可能。

位于50分位值左右的房企有招商蛇口、建業(yè)、時(shí)代中國(01233)等。其中建業(yè)和時(shí)代中國均是區(qū)域深耕型房企，雖然業(yè)務(wù)涉及代建和舊改，但也反映出當(dāng)前市場競爭激烈程度較高，即便是大本營區(qū)域，往往也只能通過合作開發(fā)來新增土儲(chǔ)。

權(quán)益比最高的梯隊(duì)有正榮、保利(06049)和龍湖等規(guī)模房企，平均權(quán)益接71%，高權(quán)益有利于提升歸母凈利潤，達(dá)到“提質(zhì)增效”的目的。

中駿、合景等新增拿地權(quán)益比例 提升近16個(gè)百分點(diǎn) 投資“質(zhì)”“量”并進(jìn)

2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例明顯攀高的房企主要有兩類，一類是像招商、景瑞等，2020年更加注重發(fā)展質(zhì)量，提高拿地權(quán)益比例的房企;一類是中駿、合景這樣原本就投資權(quán)益比例較高的企業(yè)，在合作成為共識(shí)的當(dāng)下，仍然堅(jiān)持高權(quán)益投資。

典型的如招商蛇口，在持續(xù)布局高能級(jí)核心城市戰(zhàn)略驅(qū)使下，2020年全年投資金額達(dá)到1514億元，位列行業(yè)前十，投資增速自2015年以來首次提升。在現(xiàn)金流充裕和融資成本較低之下，招商一方面維持了產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)拿地的巨大優(yōu)勢，在成都、南通落地大型項(xiàng)目，另一方面招商不斷提升新增拿地的權(quán)益比例，2020年較2019年增長9個(gè)百分點(diǎn)，在規(guī)模增長的同時(shí)保障自身利潤率水平。

反觀中駿、合景，2019年拿地權(quán)益比例已經(jīng)維持65%左右，達(dá)到了行業(yè)平均水平，2020年進(jìn)一步提升自身的拿地權(quán)益比例，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例分別達(dá)到80%和 82%，較2019年分別增長16個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到行業(yè)最上游水平。從財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，此類房企共同的特征在于財(cái)務(wù)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，2020年中駿三道紅線全部達(dá)標(biāo)，而合景泰富也僅有一條踩線，兩個(gè)房企的現(xiàn)金短債比分別為1.69和1.8，現(xiàn)金流相對(duì)充裕。

陽光城、建業(yè)等積極開放合作 中南新增合作項(xiàng)目占比近85%

追求提質(zhì)增效、提升土儲(chǔ)質(zhì)量的同時(shí)，也有部分房企年度新增土儲(chǔ)權(quán)益降幅超過10個(gè)百分點(diǎn)，例如中南、陽光城和建業(yè)等積極開放合作，2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例較2019年分別下降了11、18和10個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)中南年報(bào)顯示，中南2019年新增土儲(chǔ)項(xiàng)目共78個(gè)，其中52個(gè)項(xiàng)目權(quán)益比例不足100%，而2020年新增土儲(chǔ)項(xiàng)目102個(gè)，共有86個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目，合作項(xiàng)目比例大幅提升。中南通過合作拿地、小股操盤、股權(quán)收購等方式擴(kuò)張，在提高市場占有率同時(shí)，能更好的保障企業(yè)財(cái)務(wù)健康。

從三個(gè)房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)版面來看，三道紅線或許是影響房企投資權(quán)益下降的主要原因：陽光城和中南均在2020年完成了從“橙檔”降檔至“黃檔”，目前仍有一個(gè)指標(biāo)踩線，房企為保障規(guī)模持續(xù)發(fā)展，不得不降低投資權(quán)益。

拿地權(quán)益比例下降或影響未來權(quán)益銷售 景瑞、德信等中小房企權(quán)益有望上漲

考慮到部分新增土儲(chǔ)會(huì)在年內(nèi)上市，拿地權(quán)益比例多少將一定程度影響未來企業(yè)權(quán)益銷售：新增土儲(chǔ)權(quán)益比例低的企業(yè)，未來一年的銷售規(guī)?？赡茉龃螅捎跈?quán)益較低，可能實(shí)際上對(duì)企業(yè)的盈利并無益處，而新增土儲(chǔ)權(quán)益高的企業(yè)在這方面則優(yōu)勢較大。

對(duì)比2020年部分典型房企的新增土儲(chǔ)權(quán)益比例和銷售權(quán)益比例來看，新城、陽光城和萬科的新增土儲(chǔ)權(quán)益比例低于銷售權(quán)益比例，未來銷售權(quán)益比例預(yù)期也會(huì)下調(diào);

反之景瑞、德信、中駿等中小規(guī)模房企，2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例高于銷售權(quán)益比例，尤其中駿新增拿地權(quán)益比例高達(dá)80%，遠(yuǎn)高于銷售權(quán)益比例66%，這部分房企未來銷售權(quán)益上漲動(dòng)力較足。

對(duì)于開放合作的不同考量，我們認(rèn)為需要結(jié)合企業(yè)“三道紅線”的踩線情況來看，新城、陽光城在調(diào)整過后仍然處于黃色檔位，萬科則是由黃檔降至綠檔，這些房企在已經(jīng)具備規(guī)模優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，2020年更加注重調(diào)整財(cái)務(wù)面板，以期更長遠(yuǎn)、穩(wěn)健的發(fā)展;而景瑞、港龍和德信同樣作為黃色檔位房企，在現(xiàn)金流相對(duì)充裕的情況下，則更重視投資權(quán)益，以保障企業(yè)的生存空間。

整體來看，2020年上市房企的平均拿地權(quán)益比例與2019年小幅下滑，主要包括兩方面原因：對(duì)于高權(quán)益企業(yè)來說，適當(dāng)降低權(quán)益，既能夠撬動(dòng)更大的規(guī)模、又能夠調(diào)整自身財(cái)務(wù)指標(biāo);而對(duì)于低權(quán)益的企業(yè)來說，在保證現(xiàn)金流充裕的情況下，追求更高的權(quán)益比例，更有助于企業(yè)提質(zhì)增效。

在目前行業(yè)規(guī)模見頂?shù)谋尘跋拢罅糠科髲淖非笠?guī)模轉(zhuǎn)向追求利潤，如何把握兩者之間的平衡將是房企定制戰(zhàn)略的時(shí)候需要重點(diǎn)考量的問題。在已經(jīng)有部分熱點(diǎn)城市進(jìn)行了首批集中供地后可以發(fā)現(xiàn)，不少中小規(guī)模房企屢次參拍但顆粒無收，這對(duì)中小房企產(chǎn)生了較大影響，未來通過合作拿地、勾地、舊改等多渠道共同發(fā)力，是行業(yè)未來發(fā)展趨勢，如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是中小房企面臨的一大考驗(yàn)。

本文選編自“克而瑞地產(chǎn)研究”，智通財(cái)經(jīng)編輯：熊虓。