4月房地產(chǎn)銷售環(huán)比降23%，新開工、拿地再降使投資增速收窄

5月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-4月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)?？偟膩碚f房地產(chǎn)行業(yè)仍保持極高活力，前4月商品房銷售規(guī)模、開發(fā)投資額較2019年增長(zhǎng)19.5%和17.6%。但各地區(qū)銷售表現(xiàn)分化、房企新開工和拿地面積縮減使得銷售、投資單月指標(biāo)分別環(huán)比出現(xiàn)下降23%和7%。

1、4月銷售面積環(huán)比降23%，前4月累計(jì)較一季度同比漲幅收窄16PTS

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，商品房銷售面積50305萬平方米，同比增長(zhǎng)48.1%;比2019年1—4月份增長(zhǎng)19.5%;商品房銷售額53609億元，增長(zhǎng)68.2%;比2019年1—4月份增長(zhǎng)37.0%。其中，4月商品房銷售面積、金額分別同比增19.2%和25.9%，漲幅較3月大幅收窄;比2019年4月分別增長(zhǎng)16.7%和35.1%，漲幅分別收窄1.9pts和9.2pts。

值得注意的是，4月商品房銷售面積、金額環(huán)比分別回落23%和21%，雖仍高于2020年、2019年同期。究其原因，主要在于各地區(qū)間銷售表現(xiàn)的嚴(yán)重分化。東部地區(qū)是當(dāng)前全國(guó)樓市最熱地區(qū)，從前4月商品房銷售面積來看較2019年前4月增長(zhǎng)29%，漲幅遠(yuǎn)大于中部和西部地區(qū)。而東北地區(qū)較2019年同期則規(guī)模下降2%。

此外，4月全國(guó)各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)均出現(xiàn)短期下行趨勢(shì)。2021年前4月和一季度各地區(qū)銷售規(guī)模對(duì)比2019年同期來看，東部、西部和東北地區(qū)前4月漲幅均有一定收窄，其中東部地區(qū)收窄3pts。這主要由于當(dāng)前中西部和東北地區(qū)普遍出現(xiàn)購(gòu)房者購(gòu)買力不足、在售項(xiàng)目降價(jià)難換量現(xiàn)象，而東部地區(qū)各地市4月起陸續(xù)調(diào)控政策，顆粒度細(xì)化至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如嘉興、湖州、合肥、麗水、紹興等。

2、70城房?jī)r(jià)同比漲幅擴(kuò)至4.4%，一線二手房?jī)r(jià)同比漲11%

根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來看，4月商品房銷售均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)10653元/平方米。這主要由于規(guī)模占比最高的東部地區(qū)樓市火熱，各地市房?jī)r(jià)普漲。

從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來看，各能級(jí)城市一二手房房?jī)r(jià)同比上漲趨勢(shì)延續(xù)。一線城市尤為顯著，一二手房同比分別漲5.8%和11.3%，其中廣州一二手房漲幅最大，分別達(dá)9.9%和12.9%。二線和三四線城市一二手房房?jī)r(jià)同比漲幅基本相同，二線城市整體略高。其中銀川一手房和揚(yáng)州二手房同比漲幅最大，分別為13.7%和10.6%。

3、融資與供地制約4月新開工環(huán)比降7%，集中供地使拿地規(guī)模低于過去兩年同期

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-4月，房屋新開工面積53905萬平方米，增長(zhǎng)12.8%，但比2019年同期下降7.9%，降幅擴(kuò)大1.3pts。其中4月單月房屋新開工面積17742萬平方米，環(huán)比降7%、同比降9.3%，較2019年同期降10.5%。

單月新開工面積環(huán)比及較2019年同期下降仍表明房企對(duì)房屋新開工意愿在持續(xù)走低。4月起部分核心城市進(jìn)入集中出地節(jié)點(diǎn)，融資收緊后房企集約資金競(jìng)爭(zhēng)土地市場(chǎng)。而對(duì)中西部及東北地區(qū)而言，“金三銀四”慘淡的銷售表現(xiàn)使得房企對(duì)新項(xiàng)目工期有所延長(zhǎng)。因此對(duì)房屋新開工的態(tài)度愈發(fā)審慎，單月規(guī)模低于過去兩年同期并且環(huán)比一低再低。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3301萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%。其中4月土地購(gòu)置面積1000萬平方米，集中供地下較3月環(huán)比增18%，但由于整體供地規(guī)模有限，雖熱點(diǎn)城市地市火爆，經(jīng)CRIC統(tǒng)計(jì)全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地平均溢價(jià)率25.4%創(chuàng)三年新高，但購(gòu)置面積較2020年、2019年同期分別下跌15%和61%。

4、4月開發(fā)投資環(huán)比降7%，較2019年同期漲幅收窄6PTS，施工仍是主要支撐

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長(zhǎng)21.6%;比2019年1—4月增長(zhǎng)17.6%。其中，4月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12664萬元，環(huán)比降6.81%，同比增長(zhǎng)13.7%，比2019年同期增長(zhǎng)21.6%，漲幅分別收窄1pts和5.58pts。

4月整體開發(fā)投資額仍由以施工為主的建安投資為主要支撐?？⒐そ桓洞竽晗路康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積持續(xù)維持歷史高位，前4月同比累計(jì)增速10.5%，比2019年同期增長(zhǎng)13.3%。交付剛性壓力下建安投資仍將維持歷史高位。而由于4月房企新開工面積和土地購(gòu)置面積增速分別出現(xiàn)下行，加上施工面積累計(jì)增速略有收窄，整體投資增速出現(xiàn)環(huán)比下降、同比漲幅收窄的乏力現(xiàn)象。

綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，開發(fā)投資額、行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)速度。但“三條紅線”下房企資金成本將繼續(xù)增加，土拍“兩集中”下資金運(yùn)用將更加審慎，對(duì)后續(xù)開工、拿地均有不利影響。

商品房銷售來看，隨著年中節(jié)點(diǎn)到來，5-6月全國(guó)商品房銷售規(guī)模有望適度回升，但區(qū)域分化現(xiàn)象的存在仍將拖累整體增速，預(yù)計(jì)后續(xù)銷售面積、金額增速仍將保持低位。

房企拿地方面，核心城市及周邊熱點(diǎn)城市土地仍是競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)，集中供地下后續(xù)土拍溢價(jià)率仍將保持高位。但供地規(guī)模的減少在使得土地購(gòu)置面積增速下降的同時(shí)，對(duì)整體土拓投資對(duì)開發(fā)投資額支撐減弱。

融資收緊下房企將資金聚焦于土拍市場(chǎng)，除卻交付剛性下施工規(guī)模將保持，建安投資將比重就輕，市場(chǎng)冷淡地區(qū)的房屋新開工積極性將繼續(xù)降低，全國(guó)整體房屋開工規(guī)模也將繼續(xù)保持低位。

由于土拓投資和建安投資預(yù)期均將出現(xiàn)增速走低，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速將繼續(xù)回落，全年增速呈現(xiàn)“前高后緩”的走勢(shì)。

本文選編自“克而瑞地產(chǎn)研究”，作者：楊科偉、姚鄭康；智通財(cái)經(jīng)編輯：張金亮。