新股解讀|新希望服務(wù)（03658）：亮眼業(yè)績下瑕疵明顯

5月14日，新希望服務(wù)(03658)為期4天的招股正式落下帷幕，距其5月25日在港交所掛牌上市僅一步之遙。

公司引入的6名基石投資者則為其加分不少。據(jù)招股書顯示，新希望服務(wù)引入了貝殼(BEKE.US)間接全資附屬公司海王星、小米(01810)全資附屬公司Green Better、復(fù)星國際(00656)旗下的鼎瑞再保險、四川國際投資、深圳凱爾漢湘實業(yè)、以及Golden Star。

若以招股價的中位數(shù)4.25港元計算，上述基石投資者將認購9013.1萬股，占全球發(fā)行股份總數(shù)的45.1%，合計認購金額約3.83億港元。

而在引入多名重磅基石投資者“坐鎮(zhèn)”的背后，得益于新希望服務(wù)的亮眼表現(xiàn)。據(jù)第一太平戴維斯及億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，新希望服務(wù)在2019年的中國物業(yè)企業(yè)綜合實力百強排名中位于第8位。

與此同時，新希望服務(wù)在近三年實現(xiàn)了快速發(fā)展，其收入從2018年的2.58億元(人民幣，下同)增至2020年的5.88億元，年復(fù)合增速51%;同期的經(jīng)調(diào)整凈利潤從4105.8萬元增至1.11億元，年復(fù)合增速64.32%。

不過，該公司的短板也顯而易見：過于依賴關(guān)聯(lián)企業(yè)，且地域性特征明顯，業(yè)務(wù)集中于西南及華東地區(qū)，這都將在一定程度上影響公司成長性而壓制估值;且上市前大額突擊分紅也讓市場頗有爭議。

由此看來，瑜不掩瑕的新希望服務(wù)能否在資本市場“開門紅”猶未可知。

四大業(yè)務(wù)鏈接新希望集團生態(tài)資源

新希望服務(wù)的發(fā)展歷史，可追溯至2010年，該公司從成渝城市群起家，在新希望集團的強大支持下，隨后將地域覆蓋擴張至上海、蘇州、溫州、大連及全國的其他一線城市、新一線城市及二線城市。

在這一過程中，新希望服務(wù)以客戶需求為本，提供多樣化的服務(wù)和產(chǎn)品組合，從而形成了四大業(yè)務(wù)分部：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)、以及民生服務(wù)。依托該四大業(yè)務(wù)分部，新希望服務(wù)的“微生態(tài)民生服務(wù)”系統(tǒng)得以組建，涉及物業(yè)、購物、旅游、娛樂、餐飲、零售、資產(chǎn)管理等多個方面。

新希望服務(wù)的“微生態(tài)民生服務(wù)”生態(tài)系統(tǒng)

據(jù)招股書顯示，近三年來，新希望服務(wù)的四大業(yè)務(wù)分部發(fā)展越發(fā)均衡，在2020年中，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)、以及民生服務(wù)的收入占比分別為32.3%、28.6%、19.2%、19.9%，告別了2018年時物業(yè)管理服務(wù)以45.1%的比例一家獨大的時代。

截至2020年12月31日時，新希望服務(wù)的業(yè)務(wù)覆蓋中國9個省、一個自治區(qū)及兩個直轄市的17個城市，管理項目合計65個。至2021年5月3日時，該公司在管樓面面積已增至1140萬平方米。

不斷壯大之時，新希望服務(wù)得到了第三方認可。據(jù)第一太平戴維斯及億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，2019年時，新希望服務(wù)的每平方米收益為58.23元，于中國物業(yè)企業(yè)綜合實力百強中排名第八位，且是2020年中國物業(yè)管理企業(yè)單坪創(chuàng)收前十強，并在中國物業(yè)企業(yè)凈利率百強中排名第五位。

亮眼業(yè)績下資產(chǎn)負債率走高

快速增長的業(yè)績，則是對公司發(fā)展實力的最好佐證。據(jù)招股書顯示，得益于四大分部業(yè)務(wù)的持續(xù)擴張，新希望服務(wù)的收入從2018年的2.58億元增至2020年的5.88億元，年復(fù)合增速51%。其中又以非業(yè)主增值服務(wù)、民生服務(wù)增長最快，二者的年復(fù)合增速分別為81.4%、104.7%。

同時，得益于規(guī)模效應(yīng)以及在2020年政府為應(yīng)對疫情推出的紓緩措施下公司社會保險基金的供款減少，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率得以持續(xù)提升，從而使得公司整體的毛利率處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，2018至2020年分別為42.6%、41.9%、42.1%。

在收入增長、毛利率穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，新希望服務(wù)嚴控銷售開支，再疊加其他收入的增加，公司的盈利能力穩(wěn)步提升。智通財經(jīng)APP了解到，2018至2020年，新希望服務(wù)的經(jīng)調(diào)整凈利潤分別為4105.8萬、6624萬、1.11億元，年復(fù)合增速64.32%，經(jīng)調(diào)整凈利率分別為15.9%、17.4%、 18.9%。

不過，業(yè)績快速增長的同時，新希望服務(wù)的資產(chǎn)負債率卻逐年走高，2018至2020年分別為36.4%、67.9%、75.4%。2019年資產(chǎn)負債率的大幅增長主要是因為公司以ABS的方式為新希望房地產(chǎn)集團提供了6億元的貸款;2020年的增長則是因為公司在2020年宣布派息約3.16億元。新希望服務(wù)表示，目前ABS已悉數(shù)結(jié)清，未來將不再訂立類似的ABS安排，公司的資產(chǎn)負債率也將有所下降。

兩大瑕疵制約成長性

從整個行業(yè)而言，目前的中國物管行業(yè)仍處于黃金發(fā)展時期。根據(jù)第一太平戴維斯及億翰智庫的預(yù)測，2020年至2024年，中國物業(yè)管理行業(yè)的總規(guī)模的年復(fù)合增速高達19.7%，行業(yè)保持快速發(fā)展。

但市場玩家亦不斷增多，競爭的加劇對物管企業(yè)在多元經(jīng)營、品牌影響力、產(chǎn)品與服務(wù)、第三方外拓能力等方面有了更高要求，而新希望服務(wù)的瑕疵也相對明顯。

其一，過于依賴關(guān)聯(lián)企業(yè)，外拓能力不足。據(jù)招股書顯示，2018至2020年，新希望服務(wù)從新希望房地產(chǎn)集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司產(chǎn)生的物業(yè)關(guān)聯(lián)服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為1.11億、1.34億、1.7億，占公司同期物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生總收入的95.1%、95%、89.4%。

與此同時，非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)、民生服務(wù)亦明顯依賴于關(guān)聯(lián)方。事實上，新希望服務(wù)2020年的所有收入中，來自獨立第三方的收入占比僅有10.7%。

其二，公司物管業(yè)務(wù)的區(qū)域性特征十分明顯。智通財經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2020年中，新希望服務(wù)的物管業(yè)務(wù)來自成都、溫州、南寧三地的收入占公司物管業(yè)務(wù)總收入的比例分別為44.7%、21.4%、10.7%，三地收入合計占比合計高達76.8%。從公司過去三年在華北、在昆明、在上海等地的發(fā)展情況來看，新希望服務(wù)的跨區(qū)域擴張能力相對薄弱。

外拓能力的不足以及跨區(qū)域擴張能力的薄弱使得新希望服務(wù)的成長性大打折扣，且新希望房地產(chǎn)集團的實力并不拔尖。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，新希望房地產(chǎn)集團2019年在中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中排名第39位;以2020年的合約銷售量計算，其在2020中國民營企業(yè)百強榜單中的市場份額僅約0.79%。

截至2020年12月31日，新希望房地產(chǎn)集團擁有75個總樓面積約1460萬平方米的開發(fā)中物業(yè)項目，以及21個總樓面面積約490萬平方米的項目土地儲備。如果新希望服務(wù)外拓能力未明顯加強，其將仍依賴于新希望房地產(chǎn)集團的發(fā)展。

綜合而言，新希望服務(wù)過去三年依托新希望的生態(tài)資源實現(xiàn)了業(yè)績的快速增長，但亮眼業(yè)績下暴露出的瑕疵也同樣明顯，外拓能力的不足以及跨區(qū)域擴張能力的薄弱將對公司估值形成壓制。上市后能否在這兩方面有所突破，將是新希望服務(wù)更上一層樓的關(guān)鍵。