港股打新 | 新希望服務(wù)(03658)：四川首富旗下，小米、貝殼、復(fù)星等做基石認(rèn)購(gòu)45%

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“郭二俠鑫金融”，作者：郭二俠。

新希望服務(wù)(03658)不是賣(mài)飼料的，這是物業(yè)股。

劉家四兄弟的商業(yè)版圖已經(jīng)擴(kuò)大到農(nóng)業(yè)、食品、化工、房地產(chǎn)、金融等多領(lǐng)域，家族總資產(chǎn)高達(dá)上千億，其中劉永好連續(xù)22年蟬聯(lián)胡潤(rùn)百富榜四川首富。

一、招股信息

二、公司概況

新希望服務(wù)，于2010年成立開(kāi)始在成都為新希望房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及生活服務(wù)。

公司在億翰智庫(kù)發(fā)布的2020中國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)中排名第39位。

截至2020年12月31日，公司管理65個(gè)項(xiàng)目，在管總樓面面積約為1020萬(wàn)平方米，總合約樓面面積約為1530萬(wàn)平方米。截至最后實(shí)際可行日期，管理項(xiàng)目增至74項(xiàng)，總在管樓面面積增至1140萬(wàn)平方米，總合約樓面面積約為1790萬(wàn)平方米。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示：新希望服務(wù)2018年-2020財(cái)年的營(yíng)收分別為2.58億元、3.8億元、5.88億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為51.0%;凈利潤(rùn)分別為4105.8萬(wàn)元、6404.1萬(wàn)元、1.10億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為63.5%。

新希望服務(wù)的收入來(lái)自于四大業(yè)務(wù)，即物管服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及民生服務(wù)。

截至2020年12月31日，公司四大業(yè)務(wù)收入占比分別為32.3%、28.6%、19.2%及19.9%。近三年業(yè)務(wù)收入占比有顯著提升的只有兩個(gè)板塊，分別是非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，以及民生服務(wù)業(yè)務(wù)，而相比之下，傳統(tǒng)的物管服務(wù)業(yè)務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比則有所下降。

與其他物管公司相同的是，新希望服務(wù)也極其依賴母公司——新希望地產(chǎn)。2018年-2020年，新希望服務(wù)分別有33個(gè)、45個(gè)、60個(gè)在管物業(yè)，由新希望房地產(chǎn)集團(tuán)與其關(guān)聯(lián)方，分別占同期在管物業(yè)總數(shù)的100%、100%與92.3%。

按收入來(lái)看，2018年-2020年，新希望服務(wù)向新希望集團(tuán)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為6290萬(wàn)元、1.33億元、2.42億元，分別占總收入的24.4%、34.8%與41.2%。這也意味著，新希望服務(wù)對(duì)母公司的依賴性占比日益增加。

值得注意的是，公司在上市前夕的2020年大額向股東派息3.16億，導(dǎo)致2020年的資產(chǎn)凈值減少，資產(chǎn)負(fù)債比攀升至75.4%!

大股東持股比例高的公司上市前都會(huì)有這個(gè)騷操作，再有錢(qián)也不會(huì)嫌棄錢(qián)扎手。

行業(yè)方面，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的整體市場(chǎng)規(guī)模由2015年的174億平方米增加至2019年的213億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為5.2%。據(jù)智庫(kù)預(yù)測(cè)，2020年至2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)管理面積復(fù)合年增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)為4.5%。

公司IPO前曾于2020年12月融資35.9萬(wàn)美元，比此次發(fā)行中間價(jià)折讓96.4%。這個(gè)融資額度小，沒(méi)啥參考意義，更像是富人朋友圈的人情，帶上車(chē)發(fā)財(cái)。

此次IPO引入6名基石投資者，當(dāng)中包括小米旗下的Green Better、貝殼找房、復(fù)星國(guó)際旗下的鼎睿再保險(xiǎn)、中國(guó)四川國(guó)際投資、深圳凱爾漢湘實(shí)業(yè)和Golden Star，合共認(rèn)購(gòu)約4940萬(wàn)美元(約3.85億港元)，以招股價(jià)中位數(shù)計(jì)，占發(fā)售股份總數(shù)的45.2%。

三、綜合點(diǎn)評(píng)

公司高度依賴母公司發(fā)展，第三方物業(yè)拓展能力很弱，2020年來(lái)自母公司新希望房地產(chǎn)提供的物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)為3.41元每月每平米，而獨(dú)立第三方的平均物業(yè)管理費(fèi)僅為1.99元每月每平米。

可見(jiàn)親爹給的都是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，拓展的第三方物業(yè)營(yíng)收能力都不強(qiáng)，而新希望地產(chǎn)主要是在西南地區(qū)和華東地區(qū)，對(duì)區(qū)域的依賴性十分明顯，未來(lái)增長(zhǎng)潛力有限。

新希望服務(wù)相比去年上市的榮萬(wàn)家市值30億市盈率10倍;正榮物業(yè)市值51億，市盈率25倍;遠(yuǎn)洋服務(wù)市值56億，市盈率18.5倍。新希望服務(wù)市值中位數(shù)34億，估值26倍，基本上也就是行業(yè)平均水平，沒(méi)啥水位。

優(yōu)點(diǎn)就是這次基石認(rèn)購(gòu)占比高達(dá)45.2%，同時(shí)公司招股價(jià)比較寬，上下浮動(dòng)23.7%，也是沒(méi)信心的表現(xiàn)，畢竟現(xiàn)在行情這么冷淡。

四、預(yù)估中簽率

香港公開(kāi)發(fā)售2000萬(wàn)股，每手1000股，合計(jì)2萬(wàn)手，在不啟動(dòng)回?fù)艿那闆r下，甲乙組各獲配1萬(wàn)手。

最近港股打新氛圍冷淡，預(yù)計(jì)3萬(wàn)人申購(gòu)，應(yīng)該不會(huì)啟動(dòng)回?fù)埽?strong>預(yù)計(jì)一手中簽率30%，申購(gòu)30手穩(wěn)中一手。

打新乙頭需要申購(gòu)150萬(wàn)股即1500手，乙組按200人申購(gòu)算，預(yù)計(jì)乙頭中簽在70手以上。

計(jì)息10天，按20倍融資，利率3%，乙頭中簽70手算，再加上中簽手續(xù)費(fèi)1.007%和交易傭金，打和點(diǎn)2%左右。

五、本人操作計(jì)劃

郭二俠計(jì)劃偷雞申購(gòu)幾手(拿命干>滿倉(cāng)干>梭哈>偷雞>放棄)。

(智通財(cái)經(jīng)編輯：張金亮)