中國房地產(chǎn)銷售榜單出爐，百強(qiáng)房企單月同比增長32%

本文選自“克而瑞地產(chǎn)研究”

榜單解讀

前言：2021年4月，全國房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行平穩(wěn)，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積同比增長16%，環(huán)比微降4%。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市市場熱度不減。房企紛紛加大供應(yīng)及營銷力度，把握當(dāng)前的銷售窗口期。TOP100房企單月銷售操盤金額同比增長32%，環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷售規(guī)模增長8.3%。

未來，各區(qū)域、各城市市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，市場主旋律將由城市周期性輪動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怀且恍星?，城市市場冷暖變化很大程度上取決于供求關(guān)系。而在調(diào)控收緊疊加“三道紅線”新規(guī)下，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加。隨著房企投資和擴(kuò)張動(dòng)能的降低，未來企業(yè)業(yè)績目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，整體的目標(biāo)增長率也將趨于平穩(wěn)。

1 業(yè)績：百強(qiáng)房企單月同比增長32%

2021年4月，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市市場成交熱度持續(xù)。TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10359.7億元，同比增長32%，較上月降低27.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷售規(guī)模增長8.3%。從1-4月的累計(jì)銷售操盤金額來看，百強(qiáng)房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長65.3%，較2019年同期也增長近42.3%。2月、3月延續(xù)至今的“小陽春”行情之下，房企紛紛加大供應(yīng)及營銷力度，把握當(dāng)前的銷售窗口期。

2 門檻：各梯隊(duì)門檻增幅均超40%

2021年1-4月，各梯隊(duì)房企銷售門檻繼續(xù)提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻為857億元，較2019年同期增長65.1%，龍頭房企保持規(guī)模優(yōu)勢。TOP20和TOP50房企的銷售操盤金額門檻較2019年同期分別同比提升逾40%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長。此外，TOP100房企銷售操盤金額門檻增幅最高，同比增長103.3%至73.4億元。

3 企業(yè)表現(xiàn)：超六成企業(yè)單月業(yè)績好于去年月均

從企業(yè)表現(xiàn)來看，4月百強(qiáng)房企中絕大多數(shù)企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了單月和累計(jì)業(yè)績的同比增長，環(huán)比增長的企業(yè)數(shù)量占到近4成，融創(chuàng)(01918)、金地(00535)、綠城(03900)、華潤(01109)表現(xiàn)突出。與2020年相比，逾6成企業(yè)4月單月的銷售業(yè)績好于去年月均水平，其中近四成業(yè)績增幅在20%以上。從不同梯隊(duì)房企銷售增速的對(duì)比來看，TOP30房企中有22家企業(yè)4月單月業(yè)績高于去年平均水平，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。TOP51-100梯隊(duì)中實(shí)現(xiàn)正增長的房企數(shù)量占比近65%，其中10家企業(yè)業(yè)績增幅高于50%。

4 業(yè)績目標(biāo)：規(guī)模房企整體目標(biāo)增長率趨于平穩(wěn)

截至目前，已有逾半數(shù)百強(qiáng)房企披露了2021年業(yè)績目標(biāo)。一方面，部分房企如恒大(03333)、世茂(00813)、綠城、金茂等業(yè)績目標(biāo)更趨謹(jǐn)慎、目標(biāo)增長率較2020年降低。其中，恒大將2021年的業(yè)績目標(biāo)設(shè)定為7500億元，目標(biāo)增長率由去年的8.1%進(jìn)一步放緩至3.7%。另一方面，也有部分房企如招商(00978)、華潤、龍湖(00960)、遠(yuǎn)洋(03377)等設(shè)定了相對(duì)積極的規(guī)模增長目標(biāo)，目標(biāo)增長率較去年略有提升。

目前，“房住不炒”長效機(jī)制下調(diào)控收緊仍是主旋律，疊加“三道紅線”新規(guī)，在市場下行壓力下行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加。預(yù)計(jì)隨著房企投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能的降低，未來規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。規(guī)模房企的業(yè)績目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，整體的目標(biāo)增長率也將趨于平穩(wěn)。

5 市場展望：市場走穩(wěn)成渝漢成交創(chuàng)年內(nèi)新高，一城一行情強(qiáng)弱格局兩分

4月，在連番政策打壓下，全國房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行平穩(wěn)，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比微降4%，同比仍增長16%。

具體而言，一線城市市場熱度不減，成交環(huán)比下降17%，同比仍增長30%。各城市成交均高位回落，環(huán)比跌幅都在20%附近，但同比皆實(shí)現(xiàn)正增長，北京、上海和廣州同比漲幅更是超50%，顯示成交整體仍處高位。北京限競房仍是成交主力，核心區(qū)位的共有產(chǎn)權(quán)房銷售火爆，典型如首鋼金璟陽光，月內(nèi)成交近800套。上海遠(yuǎn)郊剛需盤供應(yīng)放量，去化表現(xiàn)依舊出眾，四季都會(huì)、新城千禧公園等開盤當(dāng)天即售罄。上海將集中上市第二批新建商品房，共計(jì)47個(gè)樓盤、13969套房源，預(yù)計(jì)5月供應(yīng)將進(jìn)一步放量，屆時(shí)成交也將明顯提升。廣州連番兩次升級(jí)調(diào)控，但由于政策力度相對(duì)溫和，成交仍高位保持，黃埔、增城這類熱點(diǎn)區(qū)域成交熱度不減。受限于供應(yīng)不濟(jì)，深圳成交適度回落，熱銷盤集中網(wǎng)簽備案，例如萬豐海岸城月內(nèi)備案近400套。

25個(gè)二、三線城市市場分化加劇，成交環(huán)比下降2%，同比仍增長14%。6成以上二、三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，環(huán)比跌幅大都控制在20%以內(nèi)，重慶、武漢、成都等成交持續(xù)放量，并創(chuàng)年內(nèi)新高。7成以上二、三線城市成交仍好于去年同期，同比均有不同程度的增長，南京、寧波等市場熱度不減，成交同比近乎翻倍增長。長春、天津市場難言樂觀，成交同比仍處下降通道。鄭州市場似有好轉(zhuǎn)跡象，成交低位回升，但同比仍降30%。南寧市場下行壓力加劇，成交同環(huán)比齊降，項(xiàng)目扎堆的遠(yuǎn)郊區(qū)域成交去化依舊艱難，打折降價(jià)已是市場常態(tài)。

各區(qū)域市場強(qiáng)、弱波動(dòng)轉(zhuǎn)化，長三角地區(qū)市場熱度不減，上海、南京、杭州等成交高位回落，環(huán)比跌幅皆控制在20%以內(nèi)，常州、無錫成交降至年內(nèi)低位，同比滑向負(fù)增長區(qū)間，僅限于合肥、寧波成交穩(wěn)步提升。粵港澳大灣區(qū)市場走穩(wěn)，廣州、深圳、佛山等成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，但同比均實(shí)現(xiàn)正增長。受限于供應(yīng)低迷，東莞成交連續(xù)數(shù)月低位運(yùn)行，同比已步入下降通道。中西部地區(qū)市場則明顯升溫，鄭州、西安等成交低位回升，重慶、武漢和成都成交異常活躍，一舉創(chuàng)年內(nèi)新高，僅限于長沙成交走弱，環(huán)比微跌5%。

展望未來，各區(qū)域、各城市市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，市場主旋律將由城市周期性輪動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怀且恍星?，城市市場冷暖變化很大程度上取決于供求關(guān)系。具體而言，那些主動(dòng)控制供地節(jié)奏的城市，房地產(chǎn)市場或?qū)⒊掷m(xù)高熱，基于相較強(qiáng)勁的需求支撐，成交有望高位保持。那些供地顯著過量的城市，房地產(chǎn)市場則難言樂觀，市場觀望情緒濃重，渠道分銷、打折降價(jià)等仍是加快成交去化的助推劑。

（智通財(cái)經(jīng)編輯：秦志洲）