安信國(guó)際：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代

本文來(lái)自“安信國(guó)際”

全國(guó)商品房銷(xiāo)量于首季度超過(guò)3.6億平米，比2019年同期上升20.7%;銷(xiāo)售額38,378億元，比2019年同期上升41.9%;百?gòu)?qiáng)房企首季銷(xiāo)售總額30,759億元，比2019年同期上升45.7%，累計(jì)全口徑銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快的港股房企以大灣區(qū)及長(zhǎng)三角現(xiàn)區(qū)域龍頭為主。

房企把今年工作焦點(diǎn)放在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，在政策引導(dǎo)下主要房企2020在融資新規(guī)三項(xiàng)指標(biāo)大都有所改善，然而銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)則有所放緩，港股頭部房企銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)平均13%，其中大型房企平均增速為9.5%、中型房企平均為15%。地產(chǎn)從「杠桿紅利」時(shí)代，過(guò)渡至「管理紅利」時(shí)代，我們繼續(xù)看好拿地、融資上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的頭部房企如龍湖（00960）、華潤(rùn)（00109）、世茂（00813）等，亦看好掌握舊改資源的房企如龍光（00380）、奧園（03883）、佳兆業(yè)（01638）等。

主要內(nèi)容

首季銷(xiāo)售情況良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)商品房銷(xiāo)量于首季度超過(guò)3.6億平米，同比增長(zhǎng)63.8%(比2019年同期上升20.7%)。其中，住宅銷(xiāo)量增長(zhǎng)68.1%(比2019年同期上升24.6%)。銷(xiāo)售額38,378億元，同比增長(zhǎng)88.5%(比2019年同期上升41.9%)，按此推算均價(jià)為每平米10,658元，比去年全年上升8.1%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)84.1%至30,759億元(比2019年同期上升45.7%)，權(quán)益銷(xiāo)售總額同比增長(zhǎng)76.8%至22,012億元(比2019年同期上升39.4%)，累計(jì)全口徑銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快的港股房企以大灣區(qū)及長(zhǎng)三角現(xiàn)區(qū)域龍頭為主。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化為重要工作。在房企融資新規(guī)、房貸新規(guī)，加上土地供應(yīng)雙集中的措施下，房企投資明顯放緩，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，50強(qiáng)房企單月投資額在3月下降至1500億以下，是近12個(gè)月的低位。全國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在首季度為27,576億元，同比增長(zhǎng)25.6%(比2019年同期上升15.9%)，兩年平均增速為7.6%，投資增速進(jìn)一步放緩。房企把今年工作焦點(diǎn)放在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，目標(biāo)去杠桿、減債務(wù)，在政策引導(dǎo)下港股主要房企2020在三項(xiàng)指標(biāo)大都有所改善：資產(chǎn)負(fù)責(zé)比率同比改善1.9個(gè)百份點(diǎn)、現(xiàn)金短債比改善8.2個(gè)百份點(diǎn)、凈杠桿比率改善13個(gè)百份點(diǎn)。

管理能力是關(guān)鍵。在投融資限制下，銷(xiāo)售增長(zhǎng)指引普遍較低，港股頭部房企銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)平均13%，其中大型房企平均增速為9.5%、中型房企平均為15%。地產(chǎn)從「杠桿紅利」時(shí)代，過(guò)渡至「管理紅利」時(shí)代，盈利能力的提升亦是未來(lái)重點(diǎn)工作之一。在過(guò)往粗放式擴(kuò)張下，項(xiàng)目盈利水平受損之后果在疫情下進(jìn)一步浮現(xiàn)。據(jù)2020年業(yè)績(jī)情況，港股主要房企平均毛利率同比下降4.0個(gè)百份點(diǎn)、核心凈利率同比下降2.7個(gè)百份點(diǎn)、扣除合聯(lián)營(yíng)公司收益后的核心凈利率同比下降1.4個(gè)百份點(diǎn)。

由量變到質(zhì)變。在「房住不炒」的大環(huán)境下，房企逐步由「量變」走到「質(zhì)變」，中大型房企在銷(xiāo)售、投資增長(zhǎng)上明顯放緩，百?gòu)?qiáng)房企全口徑及權(quán)益銷(xiāo)售的占有率都趨向穩(wěn)定，首季度銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)亦沒(méi)有明顯高于行業(yè)整體水平，規(guī)模大幅擴(kuò)張時(shí)代已過(guò)，未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)場(chǎng)將在爭(zhēng)取質(zhì)量較佳的項(xiàng)目上。我們繼續(xù)看好拿地、融資上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的頭部房企如龍湖、華潤(rùn)、世茂等，亦看好掌握舊改資源的房企如龍光、奧園、佳兆業(yè)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：i)熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)激烈;ii)調(diào)控政策持續(xù);iii)房貸融資收緊。

（智通財(cái)經(jīng)編輯：魏昊銘）