中泰證券：新城控股（601155.SH）扣非利潤增長超30%，維持“買入”評級

智通財經(jīng)APP獲悉，中泰證券發(fā)布研究報告稱，預計新城控股（601155.SH）2021年至2023年，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤185.59億、222.15億及256.19億，EPS分別為8.21、9.83及11.33，當前股價對應PE為5.94、4.97及4.31，維持“買入”評級。

中泰證券指出，新城控股“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動商業(yè)模式下，低成本的拿地優(yōu)勢與不斷培育深耕的購物中心形成業(yè)態(tài)上的良性互補，形成銷售物業(yè)快速周轉(zhuǎn)資金、購物中心不斷沉淀貢獻持續(xù)穩(wěn)健增長的現(xiàn)金流的可持續(xù)穩(wěn)健成長路徑。

中泰證券主要觀點如下：

1.扣非利潤增長超30%，管控效率提升顯著。

業(yè)績方面，新城控股2020年全年實現(xiàn)收入1454.75億元（YoY+69%），歸屬母公司凈利潤152.56億元（YoY+21%），扣非后歸屬母公司凈利潤130.56億元（YoY+31%）。收入增長主要由房地產(chǎn)項目集中交付及商業(yè)地產(chǎn)租金穩(wěn)定增長共同驅(qū)動，物業(yè)銷售方面公司實現(xiàn)1375.78億（YoY+71%）；商業(yè)方面，公司商業(yè)項目經(jīng)營管理良好，物業(yè)租賃業(yè)務毛利率水平提升5個百分點至71%。管理效率提升顯著，經(jīng)營質(zhì)量不斷提升。2020年銷售費用及管理費用占收入的比例分別為3.8%及2.8%，相比2019年分別下降1.3及1.7個百分點。

2.物業(yè)銷售五年復合增速51%，拿地積極儲備充沛。

2020年新城控股實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額2510億元，銷售面積2349萬㎡，2015年至2020年公司銷售額五年復合增速為51%。

3.現(xiàn)金流管理良好，多元化拿地積極，土地儲備充沛城市布局優(yōu)秀。總土地儲備1.43億㎡，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的30%，土地儲備結構優(yōu)質(zhì)，保障公司未來銷售持續(xù)增長。

4.開發(fā)持有雙輪驅(qū)動，租金高質(zhì)量增長貢獻穩(wěn)健現(xiàn)金流。

2020年新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場正式達到100座，開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場156座。吾悅廣場開業(yè)面積超940萬平方米，平均出租率達99.54%；客流總量達6.55億人次，同比增長13%。

2020年新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場正式達到100座，開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場156座。吾悅廣場開業(yè)面積超940萬平方米，平均出租率達99.54%；客流總量達6.55億人次，同比增長13%。

5.杠桿穩(wěn)健，多渠道融資拓寬資金來源。

穩(wěn)健積極的經(jīng)營風格下，新城控股債務指標持續(xù)優(yōu)化，通過自身持有物業(yè)的優(yōu)勢，積極拓展融資渠道。2020年公司通過CMBS及經(jīng)營性物業(yè)貸合計融資102.72億元，融資成本介于4.8%至6.5%。

截至2020年底，公司三道紅線監(jiān)管要求下的財務指標持續(xù)優(yōu)化，其中，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率74.12%，凈負債率43.65%，現(xiàn)金短債比1.68。帶息債務885億（YoY+30%），平均融資成本6.72%。

風險提示：疫情持續(xù)超預期沖擊線下消費；三四線城市住房需求超預期下滑。