地賣得好 香港政府盈余又要超預(yù)期了

香港財(cái)政司司長陳茂波2月19日撰文指出，正如不少機(jī)構(gòu)的預(yù)測，去年香港政府賣地收入勝預(yù)期，是盈余超出預(yù)期之一大原因。不過他也指政府賣地收入受眾多因素影響，政府在每年2月公布財(cái)政預(yù)算案時(shí)，只能夠應(yīng)當(dāng)時(shí)掌握的情況而作出估算，1年之間市場上千變?nèi)f化，根本無法預(yù)知。

他舉例指出，去年年初在樓市回調(diào)下，香港大埔荔枝山山塘路1幅牽涉司法覆核的住宅用地以21.3億元售出，低于市場估值下限42%;相反在同年12月，1幅啟德發(fā)展區(qū)的望海住宅用地則以高于市場估值上限87%售出。剛于上周售出的長沙灣瓊林街商貿(mào)用地，成交價(jià)也遠(yuǎn)高于市場預(yù)期。

陳茂波稱，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，即使同一區(qū)用地，在不同季度的中標(biāo)價(jià)也曾出現(xiàn)頗大差距。他表示，政府以公開招標(biāo)方式賣地，在不低于政府所訂底價(jià)的前提下價(jià)高者得，賣地的價(jià)格由市場的競爭決定。因此最終成交價(jià)和政府估價(jià)有所差異，實(shí)屬正?，F(xiàn)象。

陳茂波將于本周三(2月22日)公布財(cái)政預(yù)算案。

以下是香港財(cái)政司司長陳茂波網(wǎng)志全文：

幾天之后的星期三，我就會到立法會宣讀我第一份《財(cái)政預(yù)算案》。在過去一個(gè)星期，預(yù)算案的籌備工作進(jìn)入尾聲，我和同事們都花上不少時(shí)間審議和敲定最后文稿和其他相關(guān)文件，而我在這個(gè)周末也把握時(shí)間好好「溫習(xí)」，仔細(xì)研讀跟《財(cái)政預(yù)算案》相關(guān)的最新數(shù)據(jù)和背景資料。

每年到了這個(gè)時(shí)候，不少會計(jì)師行和機(jī)構(gòu)都會提早公布對政府財(cái)政情況和盈馀的推算。正如不少這些推算指出，今年政府賣地的收入比預(yù)期理想，是盈馀超乎預(yù)期的一大原因。的確，政府賣地收入受眾多因素影響，我們在每年2月公布《財(cái)政預(yù)算案》時(shí)，只能夠因應(yīng)當(dāng)時(shí)掌握的情況而作出估算，一年之間市場上的千變?nèi)f化，根本無人有水晶球能夠預(yù)知。事實(shí)上，影響市場的因素既複雜又多變，香港的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、環(huán)球經(jīng)濟(jì)氣氛、利率水平、滙率變動、資金流向、物業(yè)市場供求情況和買家的情緒，以至投標(biāo)者自身的商業(yè)考慮和對后市的看法，均會對物業(yè)和土地價(jià)格有莫大影響。

如果我們看看實(shí)際例子，就更容易明白即使在短短一年間，在不同市況下地價(jià)可能出現(xiàn)的差距。例如去年年初，在樓市回調(diào)的情況下，大埔荔枝山山塘路一幅牽涉司法覆核的住宅用地(大埔市地段第221號)以21.3億元售出，低于市場估值下限42%;相反在同年12月，一幅啟德發(fā)展區(qū)的望海住宅用地(新九龍內(nèi)地段第6565號)則以高于市場估值上限87%售出!剛于上周售出的長沙灣瓊林街商貿(mào)用地(新九龍內(nèi)地段第6505號)，成交價(jià)亦遠(yuǎn)高于市場預(yù)期。

根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，即使同一區(qū)用地，在不同季度的中標(biāo)價(jià)也曾出現(xiàn)頗大差距。政府以公開招標(biāo)方式賣地，在不低于政府所訂底價(jià)的前提下價(jià)高者得，賣地的價(jià)格由市場的競爭決定。因此最終成交價(jià)和政府估價(jià)有所差異，實(shí)屬正?，F(xiàn)象。地產(chǎn)市道不單影響土地價(jià)格，也會影響政府在印花稅、差餉，以至相關(guān)公司利得稅的/收入。本港稅基較狹窄，這幾項(xiàng)均是政府重要的收入來源。如果在財(cái)政年度起迄之間，物業(yè)市場大幅波動及/或賣地收入超出預(yù)算甚多，就會連帶影響政府當(dāng)年的盈馀情況。

香港是一個(gè)細(xì)小而開放的經(jīng)濟(jì)體，外圍的政經(jīng)情況以至資金流向的變動，也足以為我們帶來意料之外的影響。我和同事在編訂政府的收入和開支估算時(shí)，盡力按已知的數(shù)據(jù)和對經(jīng)濟(jì)前景的評估，作全面深入的分析和考慮之后釐定，務(wù)求做到最好。

對我來說，過去一個(gè)月埋首編寫預(yù)算案的工作相當(dāng)具挑戰(zhàn)性，深感責(zé)任重大。我非常感謝政府內(nèi)部富有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)給我的支持，全力協(xié)助我完成工作。雖然面對一大堆數(shù)據(jù)和圖表，工作有時(shí)頗為累人，但當(dāng)我想到預(yù)算案中包含的數(shù)字和文字，背后對香港未來發(fā)展的意義;以至我作為財(cái)政司司長，每個(gè)資源分配的決定都可以為社會上不同階層數(shù)以萬計(jì)市民帶來益處，我的精神又立刻抖擻起來。我衷心希望大家會認(rèn)同，我在數(shù)天后公布的《財(cái)政預(yù)算案》，是一份深思熟慮、務(wù)實(shí)有為、能夠回應(yīng)社會需要和著力應(yīng)對香港長遠(yuǎn)挑戰(zhàn)的預(yù)算案。