新股前瞻 | 世紀(jì)金源服務(wù)：二代掌權(quán)后，“世紀(jì)金源系”的首個(gè)二級(jí)市場(chǎng)資本化嘗試

經(jīng)歷了2019、2020兩年熱潮后，物管公司赴港上市的接力棒繼續(xù)傳到了2021年。繼年初新希望服務(wù)和德信服務(wù)遞表后，一向低調(diào)的世紀(jì)金源系也正式出手。

1月20日，由福州起家的世紀(jì)金源系旗下物業(yè)板塊世紀(jì)金源服務(wù)正式向港交所遞交上市申請(qǐng)。由此，世紀(jì)金源服務(wù)也成為世紀(jì)金源系首個(gè)推入資本市場(chǎng)的板塊。

在酒店、零售、文旅行業(yè)于2020年經(jīng)歷疫情大考后，世紀(jì)金源選擇此時(shí)讓大物業(yè)板塊赴港融資，一方面有助于公司融資抵御行業(yè)沖擊。另一方面，若世紀(jì)金源其他板塊日后選擇上市，世紀(jì)金源服務(wù)也將為公司探明道路。

80%以上收入依靠母企

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，世紀(jì)金源集團(tuán)由黃如論創(chuàng)立，低調(diào)神秘、大隱隱于市是世紀(jì)金源系一直以來(lái)的色彩之一。自黃如論三年前退出公司經(jīng)營(yíng)后，如今集團(tuán)經(jīng)營(yíng)由第二代掌權(quán)。

截至目前，黃如論之子黃濤和黃世熒分別持有世紀(jì)金源投資集團(tuán)60%、40%股份。在第二代的掌權(quán)下，世紀(jì)金源版圖仍在持續(xù)擴(kuò)張。目前，世紀(jì)金源集團(tuán)旗下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店文旅、大型購(gòu)物中心、物業(yè)生活服務(wù)、醫(yī)養(yǎng)大健康等支柱產(chǎn)業(yè)，并涉及兒童、教育、消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)以及金融投資等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

作為此次赴港上市的物業(yè)板塊，經(jīng)過(guò)29年的發(fā)展，截至2020年9月30日，世紀(jì)金源服務(wù)的物管服務(wù)已覆蓋16個(gè)省份、直轄市和自治區(qū)，并遍布50個(gè)主要城市。

截至2018、2019年度及2020年9月30日，公司在管總建筑面積分別達(dá)4760萬(wàn)、6830萬(wàn)、7410萬(wàn)平方米，合約建筑面積分別達(dá)5080萬(wàn)、6830萬(wàn)、7410萬(wàn)平方米，在已上市物管公司中處于中游水平。

其中，世紀(jì)金源服務(wù)主要以大盤(pán)管理為較突出優(yōu)勢(shì)。以北京世紀(jì)城商圈為例，據(jù)公司招股書(shū)顯示，按建筑面積計(jì)算，北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心為國(guó)內(nèi)最大的單體購(gòu)物中心，北京世紀(jì)城在管總建筑面積超過(guò)240萬(wàn)平方米，住戶超1.4萬(wàn)。

然而，世紀(jì)金源服務(wù)也和大部分物管公司一樣，增長(zhǎng)主要依賴母企“輸血”。截至2020年9月30日，世紀(jì)金源集團(tuán)開(kāi)發(fā)的12個(gè)世紀(jì)城項(xiàng)目均輸送給了世紀(jì)金源服務(wù)，在管總建筑面積約4440萬(wàn)平方米，而平均在管建筑面積約370萬(wàn)平方米，其中五個(gè)項(xiàng)目的在管建筑面積逾400萬(wàn)平方米。

2018年以來(lái)，公司依賴世紀(jì)金源集團(tuán)形成的收入占比均在80%以上。不過(guò)這一現(xiàn)象呈逐漸改善趨勢(shì)，公司2018年來(lái)自獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)商的收入占比僅為2.4%，截至2020年9個(gè)月則達(dá)到17.1%。

增長(zhǎng)穩(wěn)健性有待觀察

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2018、2019年度及截至2019、2020年9月30日止九個(gè)月，世紀(jì)金源服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入9.23億、10.59億、7.61億、8.61億元人民幣，收入規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

其中，受益于大盤(pán)項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)的規(guī)模效應(yīng)，世紀(jì)金源服務(wù)的盈利能力也處于行業(yè)較前列水平。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2018、2019年，中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中前十大公司的平均毛利潤(rùn)率分別為23.4%和22.2%。同期，世紀(jì)金源服務(wù)的毛利率則分別為32.1%和31.8%。

然而，在盈利能力方面，公司于2018、2019年度及2020年9月30日止九個(gè)月期間則表現(xiàn)出波動(dòng)。其中，2019年毛利率較2018年下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率更是下降了6.59個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解到，公司盈利能力于2019年的下降，主要與人工成本的提升有關(guān)。物管行業(yè)為勞工密集型行業(yè)，2018、2019年度及2020年9月30日止九個(gè)月，世紀(jì)金源服務(wù)人工成本占收比分別達(dá)到34.1%、35.8%和31.5%;同期外包成本占收比也分別達(dá)到13.2%、14.1%和15.1%。

人工及外包成本成為世紀(jì)金源服務(wù)成本的一大重頭，成為影響公司盈利能力的重要因素之一。其中，公司人工成本于2020年9月30日止九個(gè)月較上年同期有所減少，則主要是受到地方政府應(yīng)對(duì)疫情所出臺(tái)的扶持性政策影響。

除此之外，公司物管服務(wù)收入幾乎均通過(guò)包干制產(chǎn)生，2018、2019年度及2020年9月30日止九個(gè)月，世紀(jì)金源服務(wù)自包干制在管項(xiàng)目產(chǎn)生的虧損分別為370萬(wàn)、240萬(wàn)、180萬(wàn)元人民幣，物管合同續(xù)約率也有所下降，分別達(dá)100.0%、99.6%和98.5%。在人工成本剛性增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，公司能否在未來(lái)持續(xù)維持盈利能力提升，仍需進(jìn)一步觀察。